共有房屋如何执行？

问题：

被执行人与他人共有财产，尤其是家庭共有房屋如何执行，是拍卖被执行人所享有的房屋份额还是拍卖共有房屋后保留案外人对应份额的价款？

答复：

该问题的回答涉及两个方面：

一、共有财产执行的前置程序

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”根据该条规定，共同财产分割有两种方法，即协议分割和裁判分割,共有物分割请求权可通过协议或裁判方式行使,共有人协议分割共有财产并经债权人认可的，人民法院可以认定有效；共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。因此执行法院在告知共有人有权协议分割共有财产或者提出析产诉讼后，共有人没有协议分割或者诉讼，则执行法院可以继续执行。

二、共有财产的执行

依据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百九十七条、第二百九十八条、第二百九十九条的规定，不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。在处理共有纠纷时，因为按份共有与共同共有的权利义务有所不同，所以首先要判断共有的性质，如果对共有性质存疑的，可依据《民法典》第三百零八条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”的规定予以判断。

同时，依据《民法典》第三百零三条：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。”第三百零四条第一款：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”第三百零九条：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”依据上述规定，确定被执行人在按份共有财产中所占的份额，有登记公示的，以登记记载为准；未登记但有书面约定的，依其约定；没有约定或约定不明的，视为等额享有。在份额已经确定的情况下，原则上，执行被执行人所享有的份额，必要时，也可以对共有财产进行执行。共有财产可以实物分割，并且分割不会减损共有财产价值的，人民法院可以直接执行分割后属于被执行人的财产。如不能进行实物分割，或分割后会导致共有财产价值明显减损的，应当整体变价后执行相应的价款。在共同共有关系中，因共同共有以特殊人身关系为基础，如果请求分割会导致共有的解除。执行时，一方面要尊重全体共有人的意志和利益，另一方面也要防止申请执行人的合法权益受损，因此，应允许申请执行人参与协议分割，协议不成的，可以分割后予以整体处置。

具体到家庭共有房屋的执行，则应按照上述原则，首先由家庭成员与被执行人协议分割，并经申请执行人认可。协议不成或申请执行人不认可的，由人民法院确定被执行人对共有房屋所占份额，能确定出资额的按照出资额确定份额；不能确定出资额的，视为等额享有。份额确定后，共有房屋可以实物分割，且分割不会减损财产价值的，人民法院可以直接执行分割后属于被执行人的财产。如不能进行实物分割，或分割后会导致财产价值明显减损的，应当整体变价后执行相应的价款。

综上，无论是按份共有还是共同共有，在执行中处置时均应兼顾保护申请执行人和共有人的合法权益，结合标的物本身是否可分割、分割是否会减损标的物的价值综合判断。可以分割或分割不会造成标的物价值明显减损的，予以分割；不能分割或分割会造成标的物价值明显减损的，则应整体处置，按份额分配价款。