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房地产“史诗级救市新政”到底是不是政策底?

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这时候有人就会问了,合着地方政府和城投公司你俩打得火热,让房企在这吹冷风呢?

这时候有房地产业务的地方国企就会占据先手,城投公司算是亲儿子,国企怎么着也算是外甥侄子吧。

至于民企,顶多算是远房亲戚,偶有几个平时关系处得好的,能跟着喝点汤。

至于吃肉?亲儿子和外甥侄子还不够呢!

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最近纷纷扰扰很多事,但是很多我都从网上找到了嘴替,所以一直没什么表达欲,但是最近的房地产所谓“史诗级救市新政”,我没找到跟我的看法基本一致的嘴替。

先说答案,这一波史诗级救市新政到底是不是




政策底?

不是。

政策有三条:

1.首套房的首付改为15%,二套房的首付改为25%,意味着首套房被允许的杠杆比例达到了6.7倍,只需30万即可购买200万的房子。

2.个人住房公积金利率下调0.25%,并取消商业房贷的利率政策下限,由各地区商业银行自主确定商贷的最低利率。

3.央行出3000亿设立保障性住房再贷款,利率1.75%,期限1年,可展期4次,也就是共5年时间,这笔钱交给21家银行,由他们给地方国有企业发放贷款,拿去收购已建成未出售的商品房用来当保障性住房,买到房后可以再拿去抵押,人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款,共计带动银行贷款5000亿左右。

很多人看不太懂,再加上一些房企、中介从业人员等利益相关者的刻意倾向性解读,互联网上一片房价要涨的喧嚣,但其实只要理性一分析就知道,这并不是真相。

首先是首付改15%,这肯定有利于低成本上车。但是你想一下,现在去俄乌冲突前线交战区的机票从2000块降到只要1000块,甚至500块,你去不去?

第二条是降公积金利率0.25%,这个没啥好说的,本来公积金贷款额度就有上限,100万额度一个月就少还100多块钱,覆盖面也远不如商业贷款。

取消商贷最低利率限制,给那些想下调商贷利率的银行一个通道,但是具体降多好,央行不管,有些专家预测会降低0.3%,某些地方银行可能会降得更多,但只要没降到当地租房市场的租售比,甚至低于租售比(1%-1.5%-2%),难言利率见底。

第三条是最让市场热议的,统称为国家要直接下场买房子了,但这个是最大的误解。

想象一下,一个人住在保障房,结果这个保障房有120多平,租金只有市场价的一半,甚至三成,还跟其他住户混在一栋楼里,这还是保障房吗?

所以国家直接下场买房子,不会买那种大面积的,散装的。

更大的可能是买整栋的,面积小于90平,甚至70平的。

那市场上的存量房有这么现成的吗?

很显然,没有。房地产萎靡至今,哪还有房企单独捂着整栋楼不卖呢?

那国家下场买房子,买不到怎么办?

重新建嘛!

城投公司21-23年托底拿的地都还没咋开发呢,中银证券之前有个研报,全国范围内22年地方城投拿的地,到22年底开工率仅有8%

所以未来大概率的画面,城投公司拿3000亿的贷款开工建设商品房,建成之后地方政府成栋购买,当做保障房。

地方政府完成保障房任务,城投公司收回土地款降低负债解了套,因为地方政府和城投公司众所周知的关系,简直就是皆大欢喜。

所以这条政策是为了给地方政府化债用的,顺带着解决一下保障房的建设任务。

这时候有人就会问了,合着地方政府和城投公司你俩打得火热,让房企在这吹冷风呢?

这时候有房地产业务的地方国企就会占据先手,城投公司算是亲儿子,国企怎么着也算是外甥侄子吧。

至于民企,顶多算是远房亲戚,偶有几个平时关系处得好的,能跟着喝点汤。

至于吃肉?亲儿子和外甥侄子还不够呢!

再进一步。喝到汤的民营房企,你消化完了这口汤,可得把力气用在保交楼上啊!

什么?你说政策没提这茬?

你就想想地方政府有没有这个保交楼维稳的责任就完了。

国家在发布这次楼市“三大利好”政策的时候也召开了会议,公开宣布的原话是:

1.深刻认识房地产工作的人民性、政治性,继续坚持因城施策,打好商品住房烂尾风险处置攻坚战,扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

2.相关地方政府应从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地,以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

看懂了吧?

房企资金困难没钱建设?又因为三条红线贷不了款?你这不还有地吗?

城投公司(国企):我来!反正客户下订单了,按需定制嘛,这个套路我熟得很。

其实分析来分析去,老百姓最能得实惠的政策,还是降利率,100万贷款,每个月能少还个二三百,蚊子腿也是肉啊。

那什么时候是政策底?

不知道,政策底也是动态变化的,要看市场反应和内外部环境,到时候再聊吧。

至于你问现在是不是入场的好时机。

再等等,我说的。

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