房地产“史诗级救市新政”到底是不是政策底？

摘要：

这时候有人就会问了，合着地方政府和城投公司你俩打得火热，让房企在这吹冷风呢？

这时候有房地产业务的地方国企就会占据先手，城投公司算是亲儿子，国企怎么着也算是外甥侄子吧。

至于民企，顶多算是远房亲戚，偶有几个平时关系处得好的，能跟着喝点汤。

至于吃肉？亲儿子和外甥侄子还不够呢！

全文：

最近纷纷扰扰很多事，但是很多我都从网上找到了嘴替，所以一直没什么表达欲，但是最近的房地产所谓“史诗级救市新政”，我没找到跟我的看法基本一致的嘴替。

先说答案，这一波史诗级救市新政到底是不是

政策底？

不是。

政策有三条：

1.首套房的首付改为15%，二套房的首付改为25%，意味着首套房被允许的杠杆比例达到了6.7倍，只需30万即可购买200万的房子。

2.个人住房公积金利率下调0.25%，并取消商业房贷的利率政策下限，由各地区商业银行自主确定商贷的最低利率。

3.央行出3000亿设立保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，也就是共5年时间，这笔钱交给21家银行，由他们给地方国有企业发放贷款，拿去收购已建成未出售的商品房用来当保障性住房，买到房后可以再拿去抵押，人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，共计带动银行贷款5000亿左右。

很多人看不太懂，再加上一些房企、中介从业人员等利益相关者的刻意倾向性解读，互联网上一片房价要涨的喧嚣，但其实只要理性一分析就知道，这并不是真相。

首先是首付改15%，这肯定有利于低成本上车。但是你想一下，现在去俄乌冲突前线交战区的机票从2000块降到只要1000块，甚至500块，你去不去？

第二条是降公积金利率0.25%，这个没啥好说的，本来公积金贷款额度就有上限，100万额度一个月就少还100多块钱，覆盖面也远不如商业贷款。

取消商贷最低利率限制，给那些想下调商贷利率的银行一个通道，但是具体降多好，央行不管，有些专家预测会降低0.3%，某些地方银行可能会降得更多，但只要没降到当地租房市场的租售比，甚至低于租售比（1%-1.5%-2%），难言利率见底。

第三条是最让市场热议的，统称为国家要直接下场买房子了，但这个是最大的误解。

想象一下，一个人住在保障房，结果这个保障房有120多平，租金只有市场价的一半，甚至三成，还跟其他住户混在一栋楼里，这还是保障房吗？

所以国家直接下场买房子，不会买那种大面积的，散装的。

更大的可能是买整栋的，面积小于90平，甚至70平的。

那市场上的存量房有这么现成的吗？

很显然，没有。房地产萎靡至今，哪还有房企单独捂着整栋楼不卖呢？

那国家下场买房子，买不到怎么办？

重新建嘛！

城投公司21-23年托底拿的地都还没咋开发呢，中银证券之前有个研报，全国范围内22年地方城投拿的地，到22年底开工率仅有8%。

所以未来大概率的画面，城投公司拿3000亿的贷款开工建设商品房，建成之后地方政府成栋购买，当做保障房。

地方政府完成保障房任务，城投公司收回土地款降低负债解了套，因为地方政府和城投公司众所周知的关系，简直就是皆大欢喜。

所以这条政策是为了给地方政府化债用的，顺带着解决一下保障房的建设任务。

这时候有人就会问了，合着地方政府和城投公司你俩打得火热，让房企在这吹冷风呢？

这时候有房地产业务的地方国企就会占据先手，城投公司算是亲儿子，国企怎么着也算是外甥侄子吧。

至于民企，顶多算是远房亲戚，偶有几个平时关系处得好的，能跟着喝点汤。

至于吃肉？亲儿子和外甥侄子还不够呢！

再进一步。喝到汤的民营房企，你消化完了这口汤，可得把力气用在保交楼上啊！

什么？你说政策没提这茬?

你就想想地方政府有没有这个保交楼维稳的责任就完了。

国家在发布这次楼市“三大利好”政策的时候也召开了会议，公开宣布的原话是:

1.深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

2.相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

看懂了吧？

房企资金困难没钱建设？又因为三条红线贷不了款？你这不还有地吗？

城投公司（国企）：我来！反正客户下订单了，按需定制嘛，这个套路我熟得很。

其实分析来分析去，老百姓最能得实惠的政策，还是降利率，100万贷款，每个月能少还个二三百，蚊子腿也是肉啊。

那什么时候是政策底？

不知道，政策底也是动态变化的，要看市场反应和内外部环境，到时候再聊吧。

至于你问现在是不是入场的好时机。

再等等，我说的。