中海57.5亿再入石景山，商办+住宅去化成未来最大痛点

冷清了20多天的北京土拍市场又出现一宗底价成交宅地。

这一次是石景山首钢园区东南区宗地，地块成交金额57.5亿元，竞得人不出意外的，还是石景山板块的中海地产。

值得注意的是，这一宗地在预申请阶段几乎是压哨转正。或许在如今的市场环境之下，更多的房企的选择还是偏保守一些，从而导致这块地并没有很快的转正。

此前还有市场传闻称，该地块将由金隅+住总+中海三家联合开发。但另一个版本的传闻称，金隅有意参与另一宗位于朝阳区的地块，从而拆伙。

据不完全统计，这是中海地产在石景山区域所摘得的第12宗地，目前中海地产在石景山的拿地金额已达484.6亿元。

今天成交的这一地块，和之前的北辛安地块一样，也是住宅+公建两个处于同一板块但不同位置的地块打包出让。

地块总面积6.8万平方米，规划建筑面积20.53万平方米。

其中1612-830地块、1612-831地块为住宅用地，用地面积约3.06万平方米，地上建筑规模8.56万平方米，容积率2.80，住宅部分起拍价格45.69亿元。

1612-763地块为F2公建混合住宅用地，用地面积3.73万平方米，地上建筑规模11.96万平方米，容积率为3.20，公建部分起拍价格11.80亿元。

此外，住宅地块还需配建室内体育设施、社区管理服务用房、文化设施等相关配套设施。

住宅部分的销售指导价为7.68万元/平方米。这一指导价较去年底中海在同板块摘得项目的价格调降1200元/平方米。

区域配套方面也还算不错，距离北侧地铁古城站直线距离大约2公里，但这里还规划了北京地铁11号线、1号线延伸线，未来该线路的站点距离住宅地块都还算很近。

大宗日用商品采购的话，直线距离3.5公里的山姆会员店算是一个不错的选择，开个车啥的过去，可能也就10多分钟的事儿。

地铁1号线再往东去，就是万达百货、五棵松万达广场。也都是西城不错的商业配套。开车也还算方便，只要不堵车的话。

首钢园东南区目前来看，已经许久没有住宅地块入市了。

上一次成交的住宅地块还是2022年华润摘得地块，该项目为长安润璟，与中海这一次的住宅地块仅有一街之隔。

产品户型是70-130平的刚需户型，住宅指导价7.48万元/平方米，但是2年过去了，卖了220套，回笼资金17.33亿元，去化率大约54%。

成交价单价从2022年的7.2万元一路走低至目前的6.2万元。要说在石景山，华润这个项目的去化率还是差点意思。

中海去年年底，以56.1亿元底价摘了同板块北辛安的一宗宅地，项目为中海“天字系”，命名为中海寰宇天下天镜。

项目的商品住宅规模12.38万㎡，规划18栋7-25层平层产品，一梯两户、两梯两户设计。户型面积98-196㎡两至四居，共884户。住宅指导价7.8万元/㎡。

该项目今年3月29日取证，首期推出446套房源，总面积6.59万平方米。目前已销售11套，销售金额1.13亿元，去化率2.47%。成交均价大概在7.51万元。

北辛安另一块地，就是招商和香港置地拿下的元玺项目。

住宅部分大约12.35万㎡，户型区间92-197㎡，也算是覆盖了刚需和改善群体。去化方面，目前销售了24套，成交金额2.53亿元，去化率为2.93%。成交均价大概在7.5万元。

不过去化情况可能存在网签滞后等因素，数据也是仅供参考。毕竟中海、华润、招商都是深耕北京多年，对于市场的判断和调整应对，应该不会太差。

就算再差，又能差到哪去。

就在昨天，北京规自委披露了中海地产北辛安地块的商业部分规划公示。

地块规划了20万平的商业，包括2栋办公楼，1栋酒店+办公。今天，又增加了11.96万平的办公。两处商办的直线距离也就2公里，一条马路之隔。

周围还有金融街长安中心、绿地环球文化金融城、中海大厦。

未来商业部分操盘或者去化，也都是很考验中海商业的运营能力的。如果果当初住总不撤退，收购做长租公寓产品，会不会也是一个不错的选择？

不过京西这边，真的需要这么多办公商业吗？