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越来越多城市开始不卖地了

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最近楼市的热点实在太多,但背景都和去库存有关

今天要和大家聊的这个现象,可能才是楼市去库存的源头

我们今天为什么会看到史无前例的政策放松,包括降低首付利息,以旧换新等等

本质上都和当初土地供应有关

是的,曾经大量的城市靠着卖地实现财政收入,导致地产库存攀升

截止2024年4月末,全国商品房的库存量高达74533万平方米,同比增长15.7%,远远超出了前几年的水平



我们的新增人口却是反过来的

于是从今年开始,这样的情况可能会开始彻底大逆转

也和之前顶层颁布的一则通知有关

自然资源部5月印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》

要求商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让



(来源:自然资源部)

于是,一场从土地就开始的去库存运动,在各城市之间逐渐蔓延开来...

01

今年供地计划直接腰斩的城市,不在少数

每年各城市都会先出一份供地计划,有点给2024土地市场做全年预算的意思

我们从各城市这份表单中得到



(来源:各城市自然资源局,仅供参考)

今年有可能大幅减少供地量高达50%以上的城市:厦门、苏州(市区)、东莞、南京、宁波

其中苏州(市区)的降幅很惊人,引起了我注意

苏州(市区)2024年商品住宅用地供应仅为185公顷,同比去年降幅超过63%,可以说是断崖式下跌

更为让人感慨的是

如果把苏州(市区)近十年的商品住宅用地供应计划拉出来,你会发现

果断地把供地量压缩至了近十年最低,去库存的态度非常之坚决



(来源:江苏土地市场网)

而同为江苏省的南京也不遑多让,大有壮士断腕之势

从2021年开始,南京的商品住宅供地计划,就开始连年减少



(来源:江苏土地市场网)

从最高峰时期的710公顷,微降至2022年的660公顷,到2023年供应计划仅为493公顷,今年的240公顷,已不足去年供应量的一半

说到土地供应,怎么能少了被称为土拍第一城的杭州

截至目前,杭州仍未正式公布2024年的供地计划

不过去年开始杭州的商品住宅用地计划就有所缩减,从687.74公顷到632.12公顷,小降了8%



(来源:杭州市自然资源局)

不过新政后杭州第一次土拍也就上架了4块地,推地节奏大大放缓

预计今年杭州的土地出让也将会继续缩减

而在所有降幅城市中,厦门的土地供应计划总量仅有约49公顷

而即便如此,受大环境影响下,还在急剧下滑

在《厦门市2024年住宅供应计划》中公布今年厦门商住用地全年仅供应12幅,岛外10幅,岛内2幅

对比2023年25宗宅地出让计划,数量直接腰斩



(来源:厦门市自然资源局)

此外降幅较大的城市还有

济南301公顷,同比减少23%,无锡225公顷,同比减少33%,长春166公顷,同比减少43%...

不仅是在前些年高速城镇化的新一线和二线城市

这波土地供应缩水,三四线小城市,也跟上了趋势

我注意到了环沪城市的用地计划缩减幅度也颇大

首当其冲的是大家熟知的昆山

对比近十年的数据,这座典型的环沪城市放缓了自己的供地脚步



(来源:昆山自然资源和规划局)

同样,嘉兴也在2024年的土地供应计划里减少了宅地供应

根据供应计划,嘉兴市区2024年商品住宅用地计划124.4公顷,比2023年计划供应的146.7公顷,减少了22.4公顷,减幅不高,但也达到了15.2%

最后来看全国一线城市

楼市健康如上海,2024年也减少了土地出让计划



(来源:各城市自然资源局)

广州计划减少8.7%,北京和去年持平

所有城市中,较为坚挺的则属一线城市里的北上广,伴随着人口不断往大城市流动

一线城市楼市的需求量依然最大,依然有缺口和空间,因此并未放缓供地也能理解

所以,我们从土地的数据中

提前感知接下来两年,最大的主旋律,就是减少住宅商品房供应

今年全国楼市的这场库存,真的不是说说而已

02

不仅减少供应,容积率居然也在悄然松绑

再细看今年各城市已拍地的土地清单,其实不难发现

土地市场还有另外一个趋势,正在变得越来越明显

各城市供地的容积率也在发生着微妙的结构的变化

大家还记得去年十月的一则自然资源部发文吗



其中有一条提到:取消远郊容积率1.0限制

没想到这么快就在今年的土地市场得到了落实

越来越多城市的土地市场,开始出现1.0甚至以下的超低容积率地块

我大致统计了如下表格所示



(根据公开资料整理,仅供参考)

这些低密地块不仅看点很多,并昭示着全国土地已经全面进入了新阶段

首先很重要的信号,一线城市又开始出现了纯别墅地块

来自北京,要知道北京2023年全年的平均容积率为2.3

历经12年,这座城市土地市场又再次出现了0.7容积率的低密项目



查阅网上资料,这块别墅地块位置地处顺义中央别墅区

未来预计该地块将打造大面积豪宅产品,套均总价预估不低于2000万元



(来源:网络)

无独有偶,杭州的郊区,纯别墅地块可能要来了

在富阳区2024年读地手册中,东洲板块也上新两宗容积率0.7的低密宅地



两块地面积超300亩,坐落于黄公望森林公园旁,东侧比邻绿城富春玫瑰园

而上海在2010暂停了容积率低于1的地块出让

我们或许可以拭目以待,未来上海土拍市场,会不会再次上架容积率1以下的纯别墅产品呢

第二个信号,来自于南京

不仅是郊区,即便是城市核心地段的低密地块,也在宣告回归

在被誉为南京豪宅板块聚集地的河西新城,首次推出容积率低至1.01的低密住宅用地



媒体也预测,这块地有可能超越周边的葛洲坝中宁府,成为新南京地王

而在近期重点城市的土拍当中

低密住宅地块越来越多,并不是偶发事件

容积率全面下调,有可能成为接下来土地市场的趋势

南京在今年公布的市本级住宅供地拟出让清单的23幅地块里,就有17块地的容积率低于2



(来源:网络)

在杭州最新5月份的集中供地情况来看,同样如此

杭州在最新一批次供应清单中,不仅只推出了4块地,放缓土地节奏



(来源:网络)

更是一次性推出了四块容积率都不高于1.65的地块,实属少见

土地出让的容积率降低,一方面也让我们看到很多城市的土地供应,正在慢慢走向节制

到年底我们也可以回过头来再复盘,今年各城市供地的容积率都降低了多少

另一方面,和前段时间对中小户型配比的放开的目的一样

未来需要更多纯正的改善产品进入市场,不管是大户型也好,别墅也好

土地容积率下调,就是为了解决当下这个显著的供求矛盾

因而我们也有可能告别那个,高容积率、90多平小三房、同质化产品泛滥的时代

让置换客户真正买到好产品,也将会是接下来的大趋势

那么,就看房企们对产品的研发,能否跟得上这种需求的迭代了

03

很多事不显山不露水,但背后大趋势可能会超乎我们的想象

楼市的供求关系,源头来自于土地市场

土地的减少出让,直接影响的是,新开工面积的减少

这当然也是这个时代需要的

从2018年开始,我们进入了商品房住宅建设的高潮

2019年到2020两年,全国住宅的新开工面积连续突破了16亿平方米



(来源:国家统计局)

以这两年的住宅销售面积来看,2022年约为11.17亿平方米,2023年约13.5亿平方米





而2021开始,新开工的房屋面积就开始急剧下滑

而按照当下的土地供应速度,房屋新开工面积大概率不会突破6亿平方米,回到2005年左右的水平

数字此消彼长,更快达到住宅商品房的去库存的效果

这样做的原因,也是为了减少部分城市,地方财政对于卖地收入的依赖,倒逼经济转型

全国卖地收入最高点在2021年,卖地收入达到约8.7万亿元,2023年降至5.8万亿元



(单位:万亿元 来源:国际城市规划)

最高那几年,一些城市土地财政依赖度高达90%以上

不断新开工商品房,确实带动城市基建发展

但是这几年新增人口减少,不得不接受,未来新增的住宅用地需求在减少

直接削减土地供应

这也是从土地供应端就开始去库存一个非常直接的方式

当然,新开工住宅面积的减少,也意味着僧多肉少,房企间竞争会更加激烈

各城市不再大量供地的背后,看似是土地市场可能不再如当初火热

但当库存不再积压,楼市才会慢慢走向良性,信心也会回归

换句话来说,对于当下来说,这也可以是一个好的信号

只有此消彼长,才是逆转的开始

以上为正文,来自乔不丝

这是真叫卢俊公众号的第5279篇原创文章

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