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36万/㎡!温州前首富这次捅破了上海风貌别墅的天花板?

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最近,上海虹口北外滩板块的新湖天潼198项目俏俏地开盘了,这是今年城央板块的重磅风貌别墅项目。

说这个项目重磅,不仅仅是它北外滩、苏州河的烫金区位,还有它的价格:

洋房公寓均价18万/㎡,别墅起步价约1.8亿,以起步建面502㎡的别墅计算,单价接近36万/㎡

这是什么概念?

要知道有沪上第一豪宅之称的檀宫,前一阵子成交了一栋二手独栋别墅,均价37.57万/㎡。

天潼198的别墅均价,只比檀宫低了不到2万/㎡,还仅仅是个合院+叠加的风貌别墅。

应该说,天潼198刷新了上海风貌别墅的价格天花板!

这个项目背后的开发商,或许很多人不太熟悉——新湖中宝。 前老板是曾经的温州首富、在上海20多年只开发了3个项目,这几年也一直在向高科技、先进制造业和地产资管转型,去年房地产业务的销售收入也仅有29个亿。

不过这家房企又很有意思,一直是小透明一般的存在,但艳姐又总是听业内的人提到它,每一次项目开盘都会有其他家房企高管去参观学习。

今天艳姐就来跟大家聊聊天潼198和新湖中宝。也欢迎大家在文末留言,发表您的观点,和艳姐进行互动。

01

风貌别墅的新高度

42个户型要挑花眼?

艳 姐在前面提到,新湖中宝在上海20多年的时间,只开发了3个项目,但都有共同的特点:

城央板块、城市更新、开发周期非常长

像2002年开发的新湖·明珠城,在内环内的普陀武宁板块,总建面90万㎡,开发周期21年;2012年开发的新湖·青蓝国际,在静安区中兴路板块,总建面33万㎡,开发周期12年。


天潼198区位示意

天潼198也不例外,位于虹口区北外滩,总建面倒不大,只有11万㎡,但如今距离它拿地已经过去了8年

其实,新湖中宝并不是一家擅长高周转的开发商,所以它更愿意花时间去打磨一款经典且可以流传的产品,并在这个过程中让项目和板块的价值最大化


天潼198鸟瞰图

所以,我们看到的天潼198,是上面这个样子:

隐藏于闹市的弄堂里

这其实也隐藏了新湖中宝的小心思,复刻上海老石库门的浪漫风貌,将原汁原味的弄堂搬入小区之中


天潼198效果图

凑近看的话,会发现天潼198的高层和风貌别墅这两个产品并不是割裂的关系:高层产品保留了古典建筑的三段式立面,基座的连续拱券以及顶部的柱头设计,中间段通过局部铝板和金属线条的穿插,在风格上与风貌别墅进行了完美融合。

其实艳姐也看了不少市面上的风貌产品,超高层或高层+风貌别墅的产品组合中,前者和后者在风格上有很大的反差,设计师像是特意要通过不同的设计语言,将两种产品和客群区隔开来。


天潼198效果图

天潼198两种产品融合的就毫无违和感。当然,这样做是难以进行标准化和一体化施工的,成本自然也会提高不少。但新湖中宝并没有因为高层产品的门槛低就做区别对待,充分考虑到了高层客群的情绪价值和风貌平权

艳姐认为,这才是真正的风貌产品

天潼198的景观也很有特点。


天潼198效果图

因为地块面积本来就不大,只有1.9万㎡,所以设计师用了“邻里关系”的语言,放大街角景观空间的社交属性,再通过乔木、灌木和水景的搭配,江南园林那种愉悦的层次感和立体感就出来了。


天潼198效果图

更用心的是,天潼198在这小小的地块之中,竟然营造出了一种归家的仪式感:由宽入窄的线型园林,从开阔的弄堂巷道,到自家的私家庭院,也对应着开放到私密。

还有一点让艳姐挺惊讶的,天潼198的户型有42个,面积段覆盖200-900㎡,产品非常丰富。

艳姐觉得新湖中宝还是很懂豪宅客户的,之所以做了42个户型,感觉可能是出于以下两方面原因:

一方面,可能是报规时的要求,毕竟在苏州河和黄浦江交汇处的绝版板块,要对得起土地的价值,产品设计方面的考虑就会多一些。

另一方面,一般来说价格贵的房子,户型会考虑多一点,可能会把空间用尽。当然,受边界条件影响,户型一般会做一些调整。因此那么多户型可能还是因为低密别墅的原因,才做了那么多的户型。

就像檀宫、华洲君庭一样, 每一套的户型都是 不一样的。

说实话,艳姐作为上海人,也看了不少产品,但你在市面上根本找不到类似天潼198这样的产品,这也让它显的很“另类”。

当然,这样的设计也一定出自大师之手

顾问是世界级设计大师季裕棠,代表作是东京安达仕酒店、伦敦瑰丽酒店、华盛顿柏悦酒店、纽约瑰丽酒店等;建筑设计是GOA大象设计创始人陆皓,绿城的一些经典作品出自陆皓之手;精装设计是华裔设计师李懿恩,代表作有苹果公司美国计算机科技研发中心、上海大剧院等。

可以说,天潼198刷新了上海风貌别墅的新高度

02

造房子or做艺术品?

其实,新湖中宝是个对产品非常执着的开发商,虽然在上海已经交付了2个项目,但不管新湖·明珠城,还是新湖·青蓝国际,在板块内都是标杆级的存在。


新湖·青蓝国际实景图

新湖·青蓝国际还曾获得过上海市建设工程白玉兰奖,这是上海市工程建筑的最高荣誉。

在天潼198的打磨上,新湖中宝也十分用心。

最让艳姐震撼的,还是它的样板间的设计,就像是一座私人美术馆,充满高级的私人定制感


天潼198样板间实景图

这是样板间的入户门,艳姐的第一视线被上面这把黄铜门锁吸引到了,非常简约,又极具质感,暖色调给人一种归家的温馨感


天 潼198 样板间实景图

玄关的处理上,天潼198也用了不少心思,石材拼贴的地面,暖色调的木饰面,材质、肌理、色调过渡的非常自然,营造出一种空间的秩序感。


天 潼198 样板间实景图

踢脚线是最容易被忽略,也是很出质感一个细节。天潼198使用了石材+斜面设计组合的踢脚线,让空间的建筑美感更上了一个台阶。

让艳姐感到惊艳的是,天潼198对于光线运用的出神入化


天潼198样板间实景图

像在餐厅这个位置,设计师选用了亮面漆吊顶与整面白色高光烤漆墙板增加光反射,给整个空间勾勒出一种金灿质感的轮廓。这样一种光感餐厅,即便在阴天,也能在这里感受到近似午后阳光的温暖气息。


天潼198样板间实景图

卧室的处理则是去繁就简,以沉静温暖的配色和材质,营造和平宁静的氛围感


天 潼198 样板间实景图

卫生间的空间也极具美感,大面积运用黑白撞色大理石,让空间的秩序美与材质的自然美融合,非常具有观赏性。


天 潼198 样板间实景图

复古的陶瓷红,搭配卡莉斯塔的龙头套装,真的就像一件艺术品


天潼198样板间实景图

厨房是天潼198的又一个亮点。一中一西的双厨房,采用了洄游式立体布局,浅色橱柜搭配暖色饰板,以及丰富的收纳装置,兼具美学和实用,生活与艺术在厨房这个空间得到很好地交融。

大家如果仔细看的话,会发现目前市面上大部分新房的装修都偏浮夸,更像是商务会所风格。或许是为了基于实用的考虑而做了大量的堆砌,很难get到它的美感或者是质感。

毕竟大家造的是房子。

但在看完天潼198这套样板间后,能感受到它很看重视觉的丰富度收藏的多样性以及空间的氛围感,丝毫没有拖泥带水的繁复,但又有一种优雅、舒适、高端的质感

或许,新湖中宝给天潼198的定位,并不仅仅是中国的豪宅,更是世界的豪宅吧。

03

不可“低估”的新湖中宝

新湖中宝的创始人是黄伟,温州人,也是曾经的温州首富,早期曾是一名中学老师。


不知道大家是否还记得去年热播的《繁花》,男主角宝总靠上个世纪90年代上海的股票认购证赚得盆满钵满。

黄伟的第一桶金也来自股票认购证

80年代末,黄伟辞掉了铁饭碗做起了眼镜生意,靠卖眼镜挣的钱买入了股票认购证。

当年30一本的认购证,黄伟直接买入了800本。

后来,一本从30暴涨到了上万,黄伟靠这一笔买卖赚回了800万

再后来,一路顺风顺水的黄伟转战期货市场。坊间传闻黄伟在“3.27”国债期货事件中一战成名并赚了2亿,后面在商品期货中又赚了10亿。1994年左右黄伟进入房地产行业。

或许是资本市场的巨大成就,很善于“低买高卖”的黄伟,把这种风格带到了地产业务。

艳姐在前面提到,新湖中宝的地产业务的特点就是大盘开发周期非常长


启东新湖·海上明月实景图

上海新湖·明珠城开发周期从2002年-2023年,上海新湖·青蓝国际从2012年-2022年,启东新湖海上明月从2014年至今,200万㎡也只卖了十分之一左右。

在地产上行时期,这种“低买高卖”的手法,房价和地价上涨的利润或许利润非常可观。

但市场一旦出现调整,新湖中宝还是非常难受的。

去年,新湖中宝的归母净利润16.31亿,同比下降12.19%,其中因为地产项目减值提取了14.86亿。尽管如此,地产业务贡献了97%的营收、毛利率达到夸张的40%

考验新湖中宝的还有资金压力。去年底的货币资金余额59.34亿,但短期借款和一年内到期的有息负债接近112亿。

不过,艳姐也看到,近几年黄伟也先后多次引入了衢州国资,今年初又以30.06亿向后者转让了约18.43%的股份。

转让后,衢州国资占比28.54%,超过黄伟及一致行动人的28.39%,成为新湖中宝的第一大股东

可以说,目前的新湖中宝已经是一家典型的混合所有制企业

艳姐也相信,随着衢州国资的加持,新湖中宝几年前就定下的向高科技、先进制造业和地产资管转型的速度,大概率会加速推进。

结语:

看完天潼198,艳姐对新湖中宝的产品打磨能力还是毫不怀疑的。

下半年,新湖中宝另一个重磅项目——拿地9年后的黄浦亚龙项目大概率也会上市。

这两个项目的货值大约有800亿

看来新湖中宝终于要迎来爆发了。

阔别多年之后,新湖中宝又会给上海带来哪些惊喜?我们拭目以待!

主编:张艳

责编:Eric

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