别墅扎堆！这个板块能否成为今年苏州楼市黑马？

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上周末的文章中，我们曾经谈及苏州楼市中一个特别的CP——吴中＆吴江两大太湖新城板块。

其实近年来提及太湖新城，很多人的第一印象可能是吴中太湖新城，其中原因当然很多：

首先，从地理位置上来说，两个板块都位于太湖沿岸，但显然，吴中太湖新城在区位上距离苏州核心区域更近。

加上吴江区划入苏州的时间还较短，其撤市建区至今仅12年，从工作、生活的半径来看，与主城的联系还是相对独立的。

其次是配套情况，吴江太湖新城由于发展较早，其配套设施已经相对成熟。

而吴中太湖新城则遵循“先地下后地上，先规划后建设”的原则，近年来配套设施不断落地，像苏州湾地下广场、天鹅荡TOD、市立医院总院这些项目每有新动作，都能引发热议。

相比之下，吴江太湖新城近年来对外发声的次数确实相对较少。

第三个原因，我们放到两个板块的楼市上来看。

虽然两个板块在去年的新房供应量可以说旗鼓相当，但吴江太湖新城板块大多都是老盘持销推盘，比较有热度的也只有中建三局吴江城投笠泽之星、天健泓悦府等，之后就一直没有纯新盘了。

反观吴中太湖新城，多个改善新盘先后入市，并且新盘疯狂内卷的背景下，吴中太湖新城的产品力也可以说是突飞猛进，几个新盘如中建三局太泽之星丨御湖、中信泰富玖阅等项目话题度一直很高。

不过，今年这一情况似乎出现了反转。

今年楼市存在感很足的吴江太湖新城

有没有发现，这段时间吴江太湖新城的存在感真的很足？

先是去年年末的土拍上，拍出了吴江新地王；

随着去年土拍新政的适度调整，与几宗地块规划公布，吴江太湖新城也迎来了“真别墅”项目；

再到前两个月，苏州4.0生态住宅实施方案的出台，将在吴江多地进行试点，其中就包括吴江太湖新城！

而新房供应方面今年也可以说是吴江太湖新城的供应大年，并且越来越多的品牌房企蓝城、绿城、中建三局纷纷布局、深耕于此，并打造稀缺的别墅产品。

显而易见，苏州接下来的豪宅战场，吴江太湖新城将强势加入。

就在近期，吴江太湖新城的多个别墅项目也都有新动作。

中建三局阅湖之星

实景示范区本周公开！

几个别墅盘中，预计最快入市的可能就是中建三局阅湖之星了。项目靠近轨交4号线笠泽路站，周边配套齐全，生活便利。

其打造了41栋低密住宅，包括6-7层洋房和4层叠墅。

据悉，项目外立面打造融合了现代风格与宋风元素，如叠墅顶部的挑檐与木作构件设计，整体立面呈现出新现代感。

户型上，洋房建面约149-180㎡，叠墅建面约210-215-240㎡，叠加的起步面积就在200㎡以上，相当纯粹。

此外，叠墅的设计方面，项目也有创新，其将上叠常规的客餐厅的位置放在了四楼，日常比较安静的卧室放在三楼。

这样一来，首先客厅就能连接露台，使得赠送空间能与公区结合，生活方式更加多元；其次，从四楼下楼休息时，整个生活动线合理，并且上、下叠的静区相连，下叠的住户也不必担心活动、声音的干扰，邻里关系更加融洽。

项目整体为装修交付，三大件采用大金/日立、霍尼韦尔、威能/博世品牌，质感很强。（以官方公示为准）

值得一提的是，项目还配备约1400㎡的下沉式会所，包括健身房、瑜伽室等多个空间，以及约3000㎡全龄段架空层空间等。

项目示范区即将于本周公开，今年上半年入市的概率很大。

绿城桃源里

部分叠加户型已公开

作为吴江新地王，绿城桃源里打造的是叠加+合院的“真别墅”项目。

项目去年拿地之后不久就官宣了由绿城发展操盘，其打造47幢3F中式合院+8幢6F叠墅，容积率仅1.05。

从此前曝光的合院外立面效果图，可以看出浓郁的中式建筑风格，采用仿石材勒脚、铝合金门窗、铝型材搭配小青瓦和暖白色涂料，呈现出苏式建筑的飞檐造型、白墙黛瓦。

项目在近期也公开了叠加产品的设计概念意向图，同样是传统结合现代的设计风格，其创新采用了南北双立面设计，通过框镜线条等园林元素结合大面积玻璃，致敬了苏州“双面绣”气质。

面积段方面，中式合院户型面积约200-680㎡，宋风叠墅面积约195-213㎡，近期部分叠加户型也有公布。

整体少梁化的设计，上中下叠也有不同的亮点，譬如上叠的双阳台、中叠的外庭以及下叠的边厅设计，打造不同的生活体验。

下叠一层户型图

中叠一层户型图

项目上叠一层/二层户型图

目前项目的桃源会客厅已公开，进度真的相当快。

蓝城丹枫云庐

宋风美学展厅已开放

蓝城可以说是深耕吴江，除了前几年的蓝城春风湖滨，今年也将在吴江太湖新城带来多个新项目。

蓝城丹枫云庐即吴江2022-019号地块，由吴江城建＆亨通地产以底价127436万元竞得，成交楼面价11502元/㎡，具体位置就在苏州湾体育公园附近。

项目为蓝城TOP级产品云庐系，将打造「蓝城首个高端东方生命力院墅」。

项目有30栋住宅以及商业，包含11栋5F叠墅、12栋7F叠墅、7栋16-17F小高层。

户型方面，叠加、合院建面在约200-300㎡，大平层建面约169-258㎡，不过具体户型图暂未公开。

据悉项目小高层外立面将采用全铝板、石材、石材一体板搭配南向大面积玻璃幕墙，极具现代风格；合院则汲取宋式坡顶与挑檐元素，以米白色涂料、小青瓦、铝合金门窗为主。

除了低密居住产品之外，项目还打造约5000㎡的三大美学会所，约2400㎡宋风美学生活馆，约1400㎡高奢会所，包含恒温泳池、瑜伽室、健身房等，还有约14000㎡颐养健康中心，社区功能配套相当全面。

目前位于吴江万象汇的宋风美学展厅，已正式开放。

蓝城湖畔江南里

概念方案已经出炉

蓝城湖畔江南里（WJ-J-2022-006号地块）位于吴江太湖新城，由蓝城集团与吴江城投联手打造。

目前，项目概念方案已经出炉。

项目将打造合院与洋房产品。合院产品，改良自蓝城成熟的中式风格；洋房则采用民国风格打造。

值得一提的是，项目规划由GOA大象设计执行总裁、总建筑师凌建操刀，其操刀设计的苏州御园、苏州壹号院等项目，在苏州都属于是“标杆级”的作品了。

目前项目公开的信息还较为有限，鉴于GOA大象知名设计师以及蓝城的品牌加持，项目产品力还是值得期待的。

蓝城19号项目

规划已出炉

吴江太湖新城的蓝城笠泽路北项目（蓝城19号地块），也将打造墅类产品。

项目由蓝城与吴江城投联合打造，将打造20栋住宅，包含13栋3F联排别墅，7栋6-9F洋房产品的高低配组合。

从效果图来看，别墅外立面是非常显眼的中式风格；洋房/叠加外立面则走东方现代风，全铝板+玻璃的设计，质感很强。

整体来看项目周边居住氛围浓厚，位置临河且低密，高端改善客群确实值得期待。

吴江太湖新城会成为今年楼市黑马吗？

多个别墅盘争相亮相，可以说，今年的吴江太湖新城在楼市的存在感相当足。

那么TA会是今年楼市的黑马吗？

这个问题，分析师是抱以期待的。

首选，吴江太湖新城板块不仅是一个发展成熟的板块，其交通、商业、生活配套都在不断完善。

比如已签约的苏州第六座龙湖天街、工程如火如荼的东太湖隧道、引进南京师范大学附属吴江小学等等。

加上毗邻太湖的生态环境，吴江太湖新城的宜居性是没得说的。

其次，板块的新房产品力预计在今年也会有很大的提升。

虽然上述的这些别墅盘均尚未入市，但从已经公布的规划与资料来看：

在户型产品力上，新房户型面积不断提升，像中建三局阅湖之星，叠加的起步面积就在200㎡以上了。

在社区配置上，也融入更多附加值。譬如多个项目都配备了大面积、多功能的社区会所。

产品各维度的迭代与升级，使板块住宅产品具备更高的成长力，足以匹配豪宅买家。

同时，值得一提的是，以往吴江太湖新城的新房市场主要还是以地缘改善客户为主。

然而，今年这批稀缺的别墅产品预计将能吸引更多其他区域的购房者，吴江太湖新城也有望凭借这些别墅产品重新进入全市购房者的视野！

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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