昌平、顺义全在五环外，新政后楼市有变好吗？

北京430新政后，市场有变好吗？

这是北京出台五环外限购放松政策后，包哥被问到最多的问题。

讲真，包哥并不觉得效果能立竿见影，还是需要时间的沉淀，只是这个时间是1个月还是两个月，我们谁都摸不准。

不过，包哥还是特意看了看新政后两周的市场数据，基本上没什么太大的波澜。

图源京楼销售排行榜

430新政后，五一假期这周，新房和二手房成交量都出现了环比近一半的降幅，到了节后的一周便恢复了“正常”，新房成交624套，二手房成交3313套，基本上都与430新政前一周持平。

这种持平也是属于低位持平，相较于2023年同期的成交量，还是低不少。

但包哥发现了一点，就是上周的新房销售前10中，除了东城的天坛府，其他90%的项目都属于五环外。

图源京楼销售排行榜

而销量TOP10中的一半以上的项目，都来自昌平区和通州区。

不管是巧合还是注定，咱们都把它暂且当作是新政的作用。然后今儿就来讲讲全域都在五环外的挨着昌平和顺义。

昌平一直都是新盘内卷带，而顺义又一直是改善盘的聚集点，一个是海淀北的后花园，一个是朝阳望京的辐射带。

至于上周新房表现很棒的通州，因为和大兴中间夹着亦庄，所以下一期咱们把它仨一块说。

关于海淀、朝阳、丰台，包哥已经出过一篇了：

如果你还想了解其他区域的新盘，等着包哥下周的文章，或者加包哥微信，咱们先私下单独聊聊。

买房大家帮

五环外新盘大户昌平南

昌平，可以说是北京五环外的新盘供应大户。

尤其是这几年频繁被我们提起的“昌平南超级内卷带”都位于北京五六环之间。

昌平部分在售新盘分布

“五环外可以多买一套房”新政，辐射范围是昌平全域，昌平南这次更是要抓紧机会出货。

就当昌平南焦点开始向北移的时候，朱辛庄中海寰宇未来和回龙观紫金书院，又把买房人视线直接拽回南边。

回龙观卖了好久好久的“老新盘”紫金书院，这么多年一直依靠其稳定的“销量”和“口碑”狂刷存在感。新政后的半个月，网签已经是上个月全月的两倍了。

还有朱辛庄中海寰宇未来，也非常“幸运”，赶在新政后进入网签数据集中兑现期，尤其是上周，一周网签了56套，成交4个小目标。

对于项目来说，再没有比这个更好的宣传了，寰宇未来偷着乐去吧。

中海寰宇未来网签数据（5.14）

朱辛庄板块还有个马上入市的新项目，就是一个多月前被石家庄创世纪拿下的北四村地块，这个地块包哥拿地时也分析了一波：

现在准确的消息是，北四村地块已经确定由龙湖带着方案入场。

具体带哪个方案，文件太大，私下找包哥（V：maifangdjb01）要文件。

要说最近要入市的新盘，沙河高教园更热闹一些，北京建工嘉境里、住总清樾府将加入沙河高教园新盘厮杀，这个区域还有3月份的全北京销冠梧桐星宸。

住总清樾府的地块条件都比较符合改善盘的调调，控制高度在15米，容积率低到1.2，这先天优秀条件属于昌平南无敌般的存在。

但清樾府产品面积段并没有做太大，85-140平的3居、4居，据说得房率逆天，找包哥要户型图，咱们一块研究一下。

包哥还想提一下嘉境里，这是一个在产品品质上给足诚意，又可能依靠4W+价格击穿昌平南的存在。

这项目包哥能拿到一些独家优惠，想了解项目的，加包哥微信，咱们私聊去。

再就是六环外的昌平老城区的观堂府和梧桐山语，观堂府一直依靠其产品品质和敢于再加上让步，一直卖的不错，最近还开放了实景园林。

你想去看看的话，call包哥一起呗。

但你要说，在遍地刚需新盘的昌平，能够笼络住想买第二套、第三套的改善购房群体，还真没有几个。

在包哥眼里，东二旗板块的中建北京国贤府算一个，这盘无论在品质还是格调上，基本上可以杀穿昌平大改善。

你认为昌平南的改善新盘扛把子是哪个？欢迎加包哥微信，拉你进“昌平大家帮”群聊，咱们一起battle一下。

买房大家帮

顺义大改善终迎春天？

顺义新盘，就是改善党的天堂。

中央别墅区咱们就不说了，现在顺义新房集中的后沙峪和新城片区，产品面积段也都快捅破改善天花板了。

顺义部分在售新盘分布

顺义春节后的2月底和三月中旬，开始频繁拍地。先是住总在2月21号和3月15号分别拿了新城的21地块和0808地块，加剧顺义新城新盘内卷。

3月15号，北京建工从其他36家房企中“虎口夺食”，幸运摇中空港六期地块，最后决定和保利一起打造“保利建工星宸和煦”。

据包哥所知，星宸和煦依然主打改善，110平、125平、140平3居、4居，指导价6万/平。

包哥看了星宸和煦的户型图，基本上挑不出毛病，“阳台”也成了顺义新房的标配。

想了解星宸和煦更多信息的铁子们，加包哥微信，咱们私聊去。

其实，不只星宸和煦，顺义现在的在售新盘，除了星誉BEIJING有小户型产品，住总两个项目还没公布产品信息外，其他在售的八九个新盘，产品面积段都走100平以上改善了。

顺义后沙峪、新城部分新房信息

先说后沙峪，目前新房市场已经形成了三足鼎立的局面，建发观云和璟上兰园已经将产品品质卷到了一个前所未有的高度。

建发观云的大门和实景示范区，以及189、208平的大户型，仿佛在 向北京“多买一套”的新贵们招手。

而璟上兰园，也在新政前“前瞻性”地升级了131户型的装修标准，卷得别人没法活。

顺义后沙峪新盘位置图

而此次星宸和煦，在位置上比其他两个新项目，要更好。

在包哥看来，观云、璟上、星宸，三个项目产品做得都很不错，属于那种“既有诚意，又肯努力”的项目。

硬要选出一个，等等星宸和煦开盘吧。

说到保利的“和煦”系列，其在顺义新城马坡也有“颐璟和煦”，也是一个把产品力卷上天的项目。

在顺义新城，不卷更不行，因为新盘太多了，大家都卷，你“不进则退”。

顺义新城新盘位置图

顺义新城中，距离顺义新城配套成熟的项目，御湖境一二期、住总21地块项目，算比较好的。

但要做产品品质比较，包哥还是觉得璞瑅润府、颐璟和煦配置都很高。

尤其璞瑅润府，那真是卷产品卷出花儿来了，生生在4W+价格基础上，把产品卷到了10W+。当然，你可能觉得夸张了。

你不去看看，你怎么知道包哥说得对不对呢，我可太希望你去看看璞瑅润府、颐璟和煦之后，来打包哥的脸了。

当然，去之前，先和包哥说一声啊，包哥可能会跟着你，把脸带到项目去让你打。

更多关于顺义改善新盘的信息，加包哥微信，我先把你拉到“顺义大家帮”群聊，咱们群里聊。

以 上。

个人观点 仅供参考