湖南
奇了怪了！
大家天天唱衰学区房，但学区房，依旧是长沙市场的硬通货！
4月克而瑞销售榜单中，卖得最好的，排在前四的项目都有一个共性：
主打学区！
为了学区，长沙买房人都化身“忍者神龟”：
没地铁？没事，有学校就行；
地段偏？配套不成熟？没事，有学校就行；
单价2W+？没事，有学校都好说。
所以是一边不看好学区房，一边又强势买入学区房？
到底是哪些人在“嘴硬”。
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而这排名前四的项目中，有2项目学区均与湘郡培萃品牌挂钩！
长沙瑞府，单价2W+，配套入读湘郡培粹九年制品牌学校，卖到全长沙第二；
桃李九章，地处浏阳河东，周边配套不成熟，现在都还未正式明确项目配套湘郡培萃新校区，也能卖到全长沙第四……
所以，大家真的都很能忍吗？
那么问题来了？
现在有一个市中心书院南路旁，毛坯限价13000元/平，配套九年制品牌名校（品牌暂定湘郡培粹，开盘前公布），地铁4号线碧沙湖站约1000米……
关键产品110平起，首付29W起的全新项目，即将要首开！
板块分析：
书院路，北起碧湘街，南至南二环，北起处就是老城南门口，南抵新开铺城市更新腹地。
能兼顾城市历史与现代的地段，相比地段偏的区域，这里资源配套是很丰富的。
从选地段角度，要说全长沙哪里能最能买，非市中心莫属。
这就是身处市中心的优势，劣势也相辅相生：
中心城区内已经有集中的原住民，作为后来者入住机会本就稀少。
当建筑越高，城市能级越高，常驻人口、流动人口都涌向这里，在享受便捷生活资源的同时，交通拥堵，周边资源排队、候场是常态，城市界面也比较老旧；
因此，这里以往新房炒作重点也就只有地段，对买房人普遍比较关注的教育，“做不得声”。
说到底，一是这里入住的机会就不多；二是可享资源早已饱和；
三是这里在售2W-3W+的大平层，所对应的客群，就不是首付30万的普通人。
反过来讲，同样的市中心地段，同样的资源摆在面前，还能兼顾你的预算：
更重磅的是，配建九年制品牌学校的项目，难道不是“一枝独秀”？
项目分析：
教育，项目的大优势！
与项目直线距离约600米，正是一所九年制品牌学校——
学校正是由项目开发商，长沙城发集团旗下公司——南湖公司配建；
品牌暂未官宣，但在长沙城发官微中已经明确学校品牌为——湘郡培萃。
据了解，在项目开盘前，6月初即会官宣学校品牌，以及项目配套的红头文件。
① 当然你可能会质疑消息的真实性，从理性角度分析：
由于是项目开发商配建的学校，配建的新学校当然是会优先本项目；而为了卖房，红头文件，会在开盘前发出来。
这相比其他出教育配套费的项目，本项目后续配套入读的确定性强很多。
② 关于品牌的真实性？
作为城市土地一级开发主体，长沙城发集团下开发了不少新城，近几年在引进的教育资源上，大多是长郡、雅礼旗下的品牌初中：
譬如：高铁的湘郡培萃，会展的雅礼洋湖，观沙岭的南雅、长郡双语，洋湖的雅礼洋湖、长郡双语，月亮岛的长郡双语……
③ 就算以上信息属实，长沙遍地都是长郡雅礼的挂牌初中，那这个学校难道不是忽悠外地客的？
一是湘郡培粹本部的成绩着实亮眼，去年超40%的四大率与99%的普高率，简直“杀红了眼”，相比其他品牌，湘郡培粹的“含金量”更高；
这也不难解释，就算市面上只是出该品牌教育配套费的项目，也能卖得飞起！
二是，在湘郡培粹辖属分校中，只有本项目的这所学校与本部距离更近，可以说是“嫡亲儿子”，重视程度可见一斑；
后续也会采用“一校两址”的模式，公用本部师资与管理。
来自@长沙市湘郡培萃实验中学官微今天的消息，正在招聘有编制教师，不知是否在为新学校提前储备师资。
三是，为了卖房，本项目会在开盘前确定配套的红头文件，同样的，为了卖地（且这宗地，代称南湖一号地已经明确配套入读这所学校），本部对这所学校的重视程度就会高于其他分校旁支。
因为重点在于什么呢——
南湖一号地的位置是可以完胜S10的“王炸”：
➤一线临江，正对橘子洲尾巴，下楼就是4号线碧沙湖站，与学校200米……
➤集齐了市中心+一线临江+九年品牌学校+地铁口……
除了是块小了点的商住地，我在它位置和资源配套上看不到缺点。
因此，就算是为了够得上南湖一号地的如此绝佳位置，本部对这所学校，无论是在师资、管理、教学等上的投入程度，都不敢只是“口头承诺”。
那么问题就来了？
当我们能预见南湖一号如此绝佳的项目，你又忍不了本项目与陵园的距离；
那就可以放弃本项目，等等南湖一号地块的项目。
前提是，你的钱包可以“忍”你！
那为什么说项目“一枝独秀”？
除了是片区唯一配套九年制品牌学校以外，本项目另一大优势是性价比。
周边是2.5-3W的大平层，总价在600多万起，这是普通人有心无力的存在，很难够得上。
毛坯限价13000元/平，目前首开价格预估会低于毛坯限价：
价差在1.2万/平起；
加之项目起步面积在110平，首付预算30万，月供5000元起就能轻松入住长沙市中心。
这样的机会，不仅现在，就算是未来3年，都仅此一次。
基于此，项目的TZ价值＞自住价值。
产品分析：
作为一个适合TZ的产品，项目周边的居住氛围显然没有河西新城来的舒适。
① 市中心的地段，配套成熟带来的资源“拥堵”外，还有城市界面富有“历史感”。
想要追求静谧的居住氛围，本项目可能无法满足；
但若是喜欢市中心的便捷生活，想感受城市厚重历史，本项目绝对是上上之选。
首开在售的有三款产品，110平，132平，146平。
四房+主卧套房格局，主卧套房南北贯通，7.3米的南向阳台与客厅和次卧连通，整体格局已经迈进146平“尖子生”的门槛；
同时南向公卫设计，在市面上比较少见。
但也有不足，比市面143平多3个平方，4个卧室有2个卧室开间竟然低于3米；
餐客厅开间4.4米的数据中规中矩，并不出彩；
南向开间12.7米，进深12.5米，开间＞进深，在连廊产品中，项目146平算是尽力维持住采光通风“尖子生”的底线。
在得房上，一般四房会有主卧+1个次卧带飘窗，另一个次卧部分空间会与阳台连通，形成半赠送空间；
这样会将赠送空间均匀分布卧室空间，提升居住舒适度；
项目将1次卧飘窗的赠送打包给了套内花园，也就是有1间房是半赠送；
这两种赠送方式，就看您如何取舍。
再看132平：格局与146平一样，差别在尺寸。
四房有三房开间低于3米，餐客厅开间3.9米，南向阳台约6.8米…
110平：中规中矩的主卧套房+三房设计，1房开间低于3米。
南向阳台约6.6米，且主卧开间与132平相同，都是3.4米……
但这是在市中心，毛坯限价13000元/平，首付55万即能上车，还有九年制的品牌名校——
能上车，就自信点！
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