中国楼市的终极解决方案：必定是一场时间换空间的持久战

　　马光远说：楼市很重要，不信就死给你看。

　　我们当然知道楼市很重要，而且，也很清楚，楼市不会死给马光远看。问题是，它一直趴在地板上反复摩擦，既然如此重要，肯定死不了，问题是如何让楼市走出困境？

　　姚洋说：唯一的选择是征收房地产税。

　　姚院长的意思是说房地产销量上不去，那干脆不指望了。

　　但是，征收房地税既不唯一，也替换了不了巨大的土地出让金。现在老百姓房子总资产约３００万亿，按国际惯例，实际征收的范围在５０％左右，按１％征收，为１，５万亿，这个量级显然置换不了巨大的土地出让金。２０２１年全国土地出让金让收了８万多亿，结果各地方财政集体还是入不敷出。征收房地产真那么香，还会等着姚院长来感慨？相反，在现在的的困局下，一旦开征，弄得不好，会赔了土地出让金又折税。在一个虚脱的高价区间征收房地产税，也很不合理，是雪上加霜。

　　另外，要有一个基本的理念，征收房地产税的目的是什么？

　　是地方财政敛钱，还是取之于业主，还之于业主，是用于住房环境的优化；如果是为了地方财政敛钱，那就不对了，就成了损广大业主之不足，去补财政之有余，出发点就是错的。

　　所以，楼市的困境，还是要从供求关系上想办法。

　　于是，姚洋又提出来了另一个唯一的方案。

　　这个唯一的方案是降价：降到４０－５０％，我就不信卖不出去。

　　这还真不好说，今年年初，整体上已经大降了２５％，但是，销量并没有上来，完全是量价齐跌的姿态，你越降越没人买。

　　整体上真的能降５０％吗？按管清友的统计，三、四线城市已经降到了５０％；马光远去年是完全不相信，他在一次论坛上嘲笑了姚洋：一些不懂房地产的知名学者，对着记者张口就来；房价高不高，这个问题很复杂。

　　马先生这话也有毛病，房价高不高，这个问题一点也不复杂，当然是太高了；因为中国的房价塞进来一笔巨大政府所得，不完全是单纯的市场价格，更不是以建安费用为成本边际，政府性的收入主要是土地出让金与税金，占了房价的近６０％，这一点王健林已经说清楚了；万科１２年的财报也记录的清清楚楚。有了这个嵌入的６０％，你说房价高了多少？

　　复杂的不是房价高不高，复杂的是房子是多方利益的分摊，既然加入了地方财政的主导，价格的涨跌就不单纯是开发商与刚需的博弈了，政策当然不会让房子降到大葱价，不然找谁去收取一年８万亿的土地出让金？在某种意义上，房价能不能大降５０％，取决于财政。

　　问题是财政有力量干预市场的真实价格，扭曲市场的价格体系吗？

　　理论上不行，政策的干预只能改变房地产价格趋势的斜率，最终改变不是价格趋势本身，今年房地产的走势就是证明，可以说是干预的大败局。

　　但是，政策的工具箱里的工具还没有用完，政策改变不了趋势，但是可以将斜率拉长，楼市说到底，不仅仅有使用功能，也有金融属性，只要是商品，一切供求关系都会转换为货币关系；按《报告》定位的每年３％的通用率，房地产完全可以打一场时间换空间的持久战，从而弱化趋势的爆发力，避免雪崩式的塌陷。

　　两会明确表态：全力支持流动性，不分国企与民企。

　　既然有流动性的支持，开发商只要顶住到期债务利息，将销售的时间窗口拉长，就没必要疯狂降价，接下来，来一场龟兔赛跑吧，按３％十年的通胀叠加，将稀释掉百万量级的债务。

　　这算不算一场有胜算的房地产时间换空间的持久战？

谁养谁的问题：信马克思，还是信米塞斯？