楼市加速去库存，“政府收储”扩围至县级以上城市

收储存量商品房的举措持续落地，如今的支持范围已明确扩大至县级以上城市。

6月20日，住房城乡建设部召开了“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”，并明确表示，要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

会议强调，各地市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。

同时，要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。

会议要求，要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。

会议还要求，开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的市县，切实加强领导力量，抓紧建立健全工作机制，完善配套政策，形成工作合力，推动条件成熟的项目尽快落地。

住建部的此次会议是对“517新政”的延续。

在5月17日的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长董建国曾明确，要推动消化存量商品住房，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。

同日的吹风会上，央行也宣布拟设立保障性住房再贷款，规模为3000亿元，用以支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

此后，全国多地启动收储举措。根据中指监测，今年二季度以来，湖北省、宁夏省、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等地发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

6月12日，央行又在山东省济南市召开了保障性住房再贷款工作推进会，从金融端加快推动保障性住房再贷款落地。此次推进会也明确，收购对象严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，同时收购用途也精准要求收购的商品房定向用于保障性住房。

对于住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，中指研究院市场研究总监陈文静认为，这是落实中央会议精神，落实“去库存”导向，多部门协同推进，也有利于相关举措尽快落地，助力化解房地产风险。

陈文静表示，本次会议强调“收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续”，从已出台相关政策的城市来看，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价。

具体来看，惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”，也为其他城市提供了一定参考。

陈文静认为，通过收购市场未售新房来改建保障房，既有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置，也有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接；同时，多地将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有助于促进房企加快项目竣工节奏；对于房企来说，出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。

易居研究院研究总监严跃进也表示，政府酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，可以总结为“以购代建”。此类模式响应了此前中央“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，其将库存房源的收购消化、保障房的新建工作进行了结合。

“以购代建”的政策重心在于房企新房库存，有助于房企销售数据改善和资金状况改善。严跃进指出，近期的一系列数据显示，无论是百城库存数据还是全国70城的数据，都说明市场面临压力。叠加此前的各项政策如首付15%、公积金利率下调等，预计对房企的资金面改善和向好发展等具有积极的作用。