企业观察 | 绿地香港：打折出售广州地标项目股权回血，3年前拿地项目如今贴地价销售

14年前的2010年，绿地带着拿手的“超高层地标模式”首次进入广州市场，如今却以亏损1.15亿元的代价退出了广州黄埔区中新知识城的超高层地标项目。

近期，绿地香港（HK00337，股价0.207港元，市值5.78亿港元）公布了上述交易的详细情况，涉及项目为广州国际创新驱动中心，目前还处于在建中。该项目在今年初的估值为36.12亿元，绿地香港持有49%的股权对应估值约17.7亿元。而绿地香港将49%的股权作价4.4亿元出售给项目合作方广州开发区投资控股有限公司（以下简称开发区投控），较估值折价75.14%。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）注意到，出售广州国际创新驱动中心项目股权后，绿地香港在广州仅有绿地金融城、绿地国际空港中心、白云钟落潭项目这三个在建项目，前面两个均为商业、办公用途，且已销售多年。钟落潭住宅项目目前操盘方为旭辉控股，不过经历过停工风波后，目前该项目的在售价格已接近当年绿地香港拿地时的楼面价格。

广州国际创新驱动中心项目 来源：广州开发区控股集团有限公司官网

亏损1.15亿元出售地标项目回血

2023年底，绿地香港就已经与开发区投控签订好项目公司广州绿控置业有限公司（以下简称绿控置业）股权转让协议。截至去年底，绿控置业未经审核净资产约11.28亿元，2021年至2022年除税后未经审核亏损净额合计约为0.15亿元。

出售后，绿地香港将录得亏损约1.15亿元。绿地香港方面表示，出售广州国际创新驱动中心项目股权将提升公司的现金流量状况，并为公司提供额外资本资源以捕捉其他投资机会。该项目尚未开发完成，预期项目公司股东须作出巨额资本承担。经考虑当前现况及项目公司的业务前景后，董事会认为，通过出售目标公司而不产生有关资本承担及不参与有关开发工作，符合公司及其股东的利益。

“出售事项更有利于本集团把握未来机遇，让本集团得以重新调配其财务资源以优化营运效率，同时提升本集团的回报，使其资产负债表更加稳健。出售事项所得款项将用作本集团的一般营运资金。”

换言之，出售广州国际创新驱动中心项目股权一方面是考虑回笼资金，另一方面则因为是超高层建筑开发时间长、占用资金成本大。“超高层地标模式”曾经是绿地集团的看家本领，被复制到全国各地。但在近年来的房地产市场下行期，这种开发模式的负累更加显露。

来源：绿地香港公告

2023年，绿地香港业绩由盈转亏，公司年内亏损及股东应占亏损分别约为17.69亿元及17.52亿元，还有尚未按预定还款日期偿还18.68亿元的若干计息贷款。

绿地于2019年成立粤港澳大湾区指挥部，2020年，绿地香港从母公司绿地控股收购广州绿地房地产开发有限公司全部股权，涵盖广州至大湾区的所有土地储备项目。彼时，绿地香港的目标是冲击“千亿”规模。

2019年5月，绿地与开发区投控联合拿下广州国际创新驱动中心地块，总价约22.82亿元。地块要求项目建成后，受让人自持物业不得低于地块计容建筑面积的50％（其中超高层物业需全部自持），自持年限10年。

根据早期规划，国际创新驱动中心将打造绿地集团大湾区总部，预计总投资过百亿元，项目总建筑面积约72万平方米，其中包括一栋200米高的超高层地标建筑。

但目前来看，超高层地标建筑的高度已有所缩减。据记者了解，目前该项目的高度已调整为约191米。

广州国际创新驱动中心项目分为4个地块开发，1号和3号地块可售；2号和4号地块自持，组成项目二期工程，是广州市“攻城拔寨”项目。项目总占地面积约为14.27万平方米，分一期和二期开发为办公和商业发展项目。其中部分已于2023年竣工，还有部分仍在建设中，预期陆续在2026年、2027年完工。

在出售前，广州国际创新驱动中心一直由绿地香港操盘，销售LOFT公寓和写字楼。广州市住房和城乡建设局信息显示，项目在2021年到2022年陆续取得预售许可证，合计批准预售套数1285套，已售总套数为44套。

3年前拿地项目如今贴地价销售

从商业到住宅，从白云到黄埔，目前绿地合计在广州已开发有十余个项目。

截至2022年，绿地的销售流量金额可进入广州房企TOP30的门槛。广东是绿地香港开发项目最多、布局城市最多的省份，其中项目最多的城市就是广州。2023年，绿地香港物业销售收益合计为238亿元，其中广州是确认销售额最多的城市，为42.6亿元。

但自2023年以来，绿地在广州就无操盘的住宅项目在售，剩余两个在建项目均为商业及办公项目，已销售多年，也暂时未见其公布新增项目。

旭辉控股目前操盘的钟落潭住宅项目，原是绿地香港拿下的地块。2021年，绿地香港以24.34亿元摘得广州白云区钟落潭镇五龙岗村132亩宅地，成交楼面价约15111元/平方米。随后，绿地香港与旭辉控股联手一起开发该项目，项目公司为广州森烨房地产开发有限公司（以下简称广州森烨），绿地香港方面通过广州广桦房地产开发有限公司（以下简称广州广桦）持股49%。

来源：绿地香港2023年报

值得注意的是，2021年年中，广州广桦引进了一家名为MFHK Investment Limited外资股东，其持股比例为49%。而MFHK Investment Limited由日本三井不动产株式会社在香港设立，曾与绿城、万科均有过项目股权合作。

也因此，在2023年报中，绿地香港持有钟落潭项目的权益比例为24.99%。但在项目公司广州森烨中，绿地香港拥有权权益及所持表决权比例仍是49%。

来源:绿地香港2023年报

钟落潭项目名称最初为旭辉绿地铂云天境，在2021年9月30日取得预售证后入市。不过次年（2022年），该项目就陷入短暂停工状态。2023年初，该项目被政府督促加快项目复工复产，不久后更名为旭辉光屿南方并重新推售，年底又向业主发出延期交付房屋通知书。

5月8日，每经记者以购房者身份从旭辉光屿南方售楼处了解到，项目目前仍在正常销售中，预计今年底可以交房，88平方米的户型优惠后总价不到140万元，折合单价约16000元/每平方米，这一价格已经接近当时拿地的成交楼面价（15111元/平方米）。

广州市住建局信息显示，目前旭辉光屿南方项目住宅已售套数为142套，未售套数为356套。