哭！地王被打成“地鼠”，中心区也扛不住？

昔日地王一时爽，如今身处“火葬场”。

这话看着，有点狠，但用来概括它的悲情命运，有点准。

华润置地金沙瑞府，金沙洲地价最贵的项目，143平五一特价单位，只卖520万。

折算后，单价仅3.6万/平，甚至比楼面价还低个6000元/平！！！

行啊你小汁，要么许久不吭声，要么突然爆个大地雷，直接给人轰傻眼...

一举跌破地价，地王光环消失

2021年4月，华润置地在20多家房企中脱颖而出，将金沙洲“皇冠”地块收入麾下。

成交价21亿，折合楼面价42122元/平，直接捅破金沙洲楼面价天花板。

华润英勇抬轿，让金沙洲沉寂多年的地价，总算能踏过4万大关。
其中反应最强烈的，莫过于周边二手业主，地刚拍完，随即纷纷涨价。
当时金沙洲二手均价才3万出头，突然冒出地价超4万的“勇士”，不涨可就不合群咯。
不出意外的话，马上会有意外发生。

旁边的越秀天悦金沙，抢跑开盘，价格几乎是金沙瑞府的地价水平。
这头猛猛拱高拍地价，那头搁隔壁低价开盘，行，合着为他人做嫁衣了。
但货也得卖啊，实在不行，咱偷摸贴地卖咯，能回一点血是一点。
故此，金沙瑞府大平层悄无声息首开，售价仅在4.7-4.9万/平，远远低于业内普遍预估（当时吹风8万/平以上）。

时至今日，情况并未好转，甚至更加“湿滞”。
华润置地金沙瑞府，五一黄金周推出特惠单位，143平四房，总价520万左右。
单价3.6万/平，比4.2万/平的楼面价，还要低6000元/平。

妈诶，这可是中心区啊，堂堂地王项目，沦落到跌破面粉价，谁敢想啊...

来源：中介朋友圈

事出必有因。翻查网签数据，开盘接近2年，金沙瑞府只网签50套，平均一个月约2套。

这是什么概念？
根据中指院数据，该项目可售套数161套，网签套数只占到约31%。

来源：中指院

成交价嘛，略为惨淡。
2022年时，能去到约6.6万/平，但2023年，仅5.1万/平，降降降！
今年只成交5套，3套住宅均价在4.8-4.9万/平之间，2套别墅，则站稳9字头。
主打一个，大平层失去的东西，咱在别墅里找补回来。

来源：中指院

这招，其实也挺有格局的。

用大平层保本，回流资金，再用叠墅赚取利润，暗度陈仓的打法，远比其余站岗的地王项目来得高明。
毕竟，这批同病相怜的项目，要么直接摆烂，要么卖一套亏一套。
相比之下，金沙瑞府想翻盘，还是有点机会的。

多少地王亏本卖？

其实，华润置地金沙瑞府，仅仅是广州楼市里的一粒沙。

比它更惨的，从地王变“地鼠”，被迫做起亏本买卖的项目，有且不少。

针对这批“特困户”，小K发现，能将其分为三大类，在外围区域体现得尤为明显。

1、硬头皮搞促销，直接贴地价卖，不求利润只求回款。

比较典型的，有曾经的增城地王，对，就是你想到的碧桂园云顶。

项目楼面价为23936元/平，2018年开盘即巅峰，均价3.7万/平，最高卖到4.1万/平。

而如今，正常均价为2.3万/平，甚至曾有部分单位仅2万出头，2018年入手的业主，心里怕是五味杂陈啊。

名是叫云顶，但不妨碍跌入地底，痛痛痛。

来源：中介提供

同属“地鼠科”的，还有创基天璟。

2017年，创基地产通过司法竞拍的方式，拿下该国有土地使用权，总价逾10亿元，用地面积为3070平。

加上土地出让金等支出，当时，该地块楼面价约为2.5万/平。

咳咳，现在嘛...中介表示，1.5万/平起即可入手。较楼面价便宜近四成，别说回本了，能保命就行。

来源：中介提供

2、捂盘不卖，直接关门休假，另挑黄道吉日再战。

诸如朱村的徐福上坤云境风华，2022年初还曾开放售楼部，8月份直接宣布关停，再无音讯。
美其名曰“售楼部内部维修”，实则，停工歇业。

拍摄于2022.8.6

毕竟，项目拿地价实在是高，折合楼面价为14262元/平，溢价率甚至去到43%。

开盘售价起码要到2万/平，才有利润可言。
但是朱村诶，卷成十级龙卷风，同板块的保利水木芳华和中建凤榕台，均价仅在1字头，云境风华这还怎么开啊...
选择关门大吉， 避避风头，市场行情起来再战，实为上策。

拍摄于2022.8.6

3、半路提钱跑路，要么退地，要么直接甩卖，主打保全自身。

如今的广州楼市，卖股份、退地的，包括但不限于恒大、正荣、龙光、当代置业、合生、融创等房企，已是稀松平常的事情。
啊，但提起成功案例，佳兆业悦伴湾算一个，也就是现在的山海·合悦。
其是南沙高光时刻的产物，当年的南沙最高楼面价地块。
佳兆业暴雷后，该项目深陷停工烂尾风波，不得已将其甩卖给国企信达。
所幸，项目顺利被盘活，更得以进入市场，也算是个happy ending。

山海·合悦示意图

市场不如预期，擦亮眼再入场

纵观众多地王项目，能踩对点快速离场的，不算多；

能稳住价格，走出独立行情的，更是少数。
比如上述外围区的地王项目，高溢价却得不到高回报，拿地时既高估了楼市风向，还搬起石头砸断自个的脚。
怎一惨字了得。

故此，2022年之后的土拍，开发商也更加理性，基本再无高价地王出现。
能刷新榜单的，基本是地段+配套+前景均有强势基本面，且由国央企人马执笔，买家信任度随即更高。
换言之，对于目前的购房者来说，基本无需再为高地价买单。

再加上，供过于求的市场环境，为了拉客去化，单盘价格会加速内卷。
往年的高溢价项目想卖房，降价亏本，是one and only的活路。
先以价换量，把钱揣兜里最实在，再用这笔资金抄底其余优质地块或资产，岂不美哉？
如此背景下，对于想入场置业的买家，仍是不错的时机，但区别于早几年的闭眼盲买，咱还得多留几个心眼。
你说呢？