楼市去库存，中央重磅定调

文/乐居财经 王敏
政治局会议最新定调房地产，新一轮去库存大战打响！
中共中央政治局于4月30日召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。
关于房地产，会议强调，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
在之前会议和文件的基础上，此次中央政治局会议对房地产工作做出新部署。
房地产仍是防风险的重点领域。去年年底中央经济工作会议明确，要积极稳妥化解房地产风险，本次中央政治局会议继续将防范化解风险作为房地产工作的关键任务来抓。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，防范化解风险仍是房地产工作的首要任务，房地产工作要围绕守住不发生系统性风险展开。
此外，这段表述，和以往有明显不同。楼市一个新任务被提上了日程，或者是一新表态：要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
国家统计局最新数据显示，截止3月末，全国商品房待售面积74833万平方米，同比增长15.6%；其中，住宅待售面积增长23.9%。这一数字已经超过2015年71853万㎡的历史高位。
值得注意的是，2023年全国商品房库存量6.7亿平方米，今年一季度增加至7.4亿平方米，超过了上一轮库存量高点。
据易居研究院数据统计，截至今年3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月。在百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月，多为三四线城市。
中泰证券研究所政策团队首席分析师杨畅表示，针对存量房产的消化，前期部分地方已有很多有益探索，接下来在全国层面作进一步拓展，有利于对房地产市场形成积极支撑。
李宇嘉认为，当前刚需和改善性住房需求都有很大潜力，如何将二手房去库存与新房销售对接，成为稳定房地产市场和行业体量的关键。
在消化存量房产的具体措施方面，东方金诚首席宏观分析师王青就提出了两个政策思路：一是将部分存量商品房转化为保障房，这或在较短时间内形成保障房有效供给，解决民生问题；二是全面放松限购，引导居民房贷利率进一步下调，激活楼市，这是消化存量房产的主渠道，也是当前扭转楼市预期的关键一招。

而在4月30日晚间，在中央对楼市新表述之后，自然资源部就立刻发布关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知。

其中，通知明确提到：商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

另一面，中央政治局会议在京召开的同一天，北京松动了限购。
除通州外，凡符合北京限购条件的居民，无论是单身还是家庭，无论是户籍还是非户籍，都可以在原来限购套数的基础上，在五环外多买1套住宅。
值得注意的是，本次调整是北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来的首次调整。

同日，天津紧跟步伐，也放松了限购。
其中提到，对河北、北京居民取消限购——北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受天津户籍居民购房政策。
除此之外，截至目前，一二线城市中，广州、天津、苏州、成都、苏州等众多城市已经取消或局部取消了限购。
有业内人士将这次会议对房地产的新部署概括为“消存优增”，这一政策思路从存量和增量角度双管齐下，贯彻了房地产市场供求关系的新变化，未来或可期待部分投融资平台参与“消存”工作。
此外，在信用债发行、“白名单”项目融资及经营性物业贷款等领域，近期房地产融资频现积极信号。
据Wind数据，截至5月6日，截至5月6日，今年已有70家房企成功发行188只境内信用债券，融资规模合计约1717.89亿元，较去年同期增长5.25%，房企发债仍主要用于偿还到期债务及补充流动资金。
行业债券融资呈现久违的同比增长趋势。而继年初房企“白名单”支撑政策及经营性物业贷款新规实施以来，目前名单入围项目已获得贷款上千亿元。此外，龙湖、万科等商业地产龙头房企明显受益于经营性物业贷款发放。
有业内人士就此表示，目前央国企及部分混合所有制企业拉动公开市场直接融资。具有大股东背景加持的房企，以及具备优质底层资产的房企具备明显的融资优势。
此外，今年商业地产领域头部房企在贷款落地上已取得实质性进展。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从房地产行业各个领域的融资表现看，目前融资市场呈现出阶段性回暖，房企融资环境有所改善，但这种改善不够明显，部分房企还是无法避免地面临现金流紧张、经营困难乃至退市情形，目前具备融资优势的仍以央国企以及经营情况稳定的混合型企业为主。
谢逸枫还补充道，从近期政治局会议“去库存”的政策方向来看，后续这类央国企及混合型企业仍然更具优势：“一直以来，央国企、城投企业在收购商品房并且转化成保障性住房方面做得非常好，叠加现在大量城市推出‘以旧换新’政策，这批企业更有资金实力来参与新一轮去库存过程。”
“去库存”将为今年房地产市场的头等大事，未来可能还会有更多政策跟来。