豪宅被撬动 第三套房观望情绪浓厚：“五一”北京楼市分化明显

4月30日，北京首次松绑执行了13年的限购政策，作为政策松绑后的首个小长假，北京楼市表现值得关注。

“看得多，买的少。” 北京大兴区橡树湾项目人士表示，受益于限购放松新政影响，五一期间，售楼处来了很多3环内看房客户，但成交寥寥，大多处于观望状态。

而在北京另一端的海淀区，香山樾的成交比较火热。该楼盘工作人员表示，“430”政策后，五一到访量增加，项目最后一栋185平方米加推，整个假期成交20多套房，客户基本都来自海淀区的改善人群，以企业主和行政口相关人员为主。

根据诸葛找房提供的数据， “五一”假期（5月1日-5月5日）表现较为亮眼的城市主要有三个，其中北京假期日均成交面积较去年假期均表现增长，且均高于2019年假期水平。

“北京近几年五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右，新政有望带动新房市场活跃度提升。” 中指研究院市场研究总监陈文静表示，此次限购政策调整适逢五一假期，从市场反馈来看，五环外多个新房售楼处到访量明显增多，典型楼盘整体到访量增加20%左右。从区域和项目来看，整体分化依然比较明显，顺义、昌平等具备一定客户支撑度的区域，市场活跃度相对更高，客户到访量增加更为明显。

第三套房观望情绪浓厚 房企加大推盘力度

“对于五环外的一些改善项目，还是有效果的。”璞提润府项目处销售表示，五一假期期间，楼盘自渠就卖了5套，基本都是123平方米以上户型。

通州一刚需楼盘销售表示，五一假期看房人也比平时有明显增长，购房者多数对85平方米和100平方米感兴趣。

合硕机构首席分析师郭毅表示，北京限购松绑增加了市场信心，对各种类型的项目成交量都有拉动，比如通州、大兴黄村、房山、昌平北部片区等刚需产品。

此外，亦有多位五环外改善型楼盘销售表示，假期来看房客户中，以三环里客群居多，这些客户基本都在3环内有两套比较老的房子，但是一直不舍得卖，趁着这次限购松绑，想再选一套小区环境规划好，面积在150平方米以上的改善型住宅。

不过，虽然政策刺激出了大量看房客户，观望情绪仍然较重。

中原地产监测数据显示，2024年5月1日至5月4日，北京新房成交量分别为35套、21套、32套、22套，上年同期分别为7套、4套、6套和97套，可以看出新房假期成交量整体变化不大。

“我们现在是想买一套大面积的改善型住宅，以前还需要卖掉一套房子才能拥有资格，现在不需要就可以买了，所以想先看看房，但并不着急买房，还想再等等首付比和利率等政策细则的落地。”假期看了几个售楼处的张先生表示。

此外，乘着政策东风，一些售楼处推出特价促销房源，送礼品聚拢人气。

如保利北京，在五一期间，到访送刮刮乐，假期限定特价房源，成交砸金蛋、抽华为平板、iphone 15，且在现场组织运动市集、露天电影、乐队表演、烧烤美食等活动。保利北京表示，五一期间北京公司销售8.4亿元，保利·颐璟和煦销售37套。

金隅·望京云尚项目在 “五一”期间也推出了到访礼、认购礼、车位优惠礼等促销政策。认购住宅可以享受车位5万元优惠，推荐客户成交可以享受8万元/套(税后)优惠，老业主再购可以获得2万元物业费。

房山某新房项目推出特价房源，单价4万/平方米的项目每平直降4000元等活动。

陈文静表示，五一假期，房企一方面积极紧抓营销节点，推出一系列促销活动，以来访有礼、成交有礼、特价房、折扣优惠等促销活动为主。另一方面，在产品力内卷的市场下，多个房企在假期开放示范区、实景园林等，以提升项目的吸引力，邀约客户到访参与，促进房源去化。整体来看，预计节后政策效果将进一步显现，带动北京楼市成交好转。

豪宅、五环外二手房成交拉升

整体来看，购房政策松绑对于豪宅市场的利好比较明显，释放了有资金、有家庭购买五环外别墅房产的需求客户。

以海淀五环外豪宅香山樾为例。

公开资料显示，香山樾于去年11月21日开盘，建筑面积8.96万平方米，容积率1.05，共24栋楼440户，每栋4层，建面约220-275平方米的全四层大平层产品，网签均价为122431.3元/平方米，以稀缺的地理位置和高品质产品力著称。

这个项目营销人员表示，五一假期，项目成交量已超过20套，基本都是海淀高净值改善客群，不受资金限制。

根据丽兹行统计，五环外二手豪宅楼盘有42个，其中36个别墅，整体成交占到整体豪宅成交的15%左右，这意味着影响范围核心是在这部分市场。

在二手房方面，从北京链家三方协议成交情况来看，今年“五一”假期比去年“五一”假期成交增长近四成，带看数据也有近似幅度增长，市场整体交易活跃度提升。其中，经北京链家成交的五环外二手住房占到全市的40.3%，相较去年同期的33.9%与今年4月平均35.8%的水平，五环外成交比重显著提高。

不过，根据诸葛数据研究中心监测数据，北京二手房成交量不及去年五一小长假，且北京在几个降幅城市中最为显著，由去年360套下降约8成至55套，或受到新房分流等因素的影响。

在业内人士看来，五环外限购松绑，利好五环外相对稀缺的新房和二手次新房，不同区域情况也不同，海淀新房少，次新房相对机会更多。

海淀一知名中介企业的经纪人则表示，政策对二手房成交影响不大，不及去年五一成交量高，如海淀04-06年的次新小区上地佳园，兼具学区和居住品质，主要户型是115平方米两居和121平方米小三居，149到164平方米三居，比较稀缺，但五一假期成交并没有明显变化。

诸葛找房相关负责人表示，整体来看，今年五一假期楼市整体表现平平，交易数据并未改善，仍现下降态势。对于接下来的市场表现，预计随着假期出游等影响褪去，节后成交可能会出现较大幅度的回弹，但楼市仍处于缓慢复苏阶段，短期内成交热度较难赶超去年。另外，政策支持方面，短期还是依赖于政策调整，着力去库存，如进一步降低购房门槛，取消限制性政策，支持以旧换新的范围扩大，适应新的市场供求关系。