澳洲房地产市场下滑，部分房主亏本卖房，投资者损失严重

澳大利亚的房地产市场在过去的一季度出现了一些不利的情况，其中超过10%的房主在房屋交易中亏损，而越来越多的人在购买房屋不到两年后就再次出售。

根据CoreLogic最新发布的《痛苦与收益》报告显示，墨尔本的亏损销售达到了近25年来的最高水平，上季度有10.2%的卖家以亏损的价格再次出售房屋。悉尼的亏损率为10.7%，是自2009年以来的最高水平。

与此同时，珀斯有13.8%的卖家亏损，尽管这低于过去十年的平均水平。而布里斯班则出现了相反的情况，只有4.3%的销售房屋亏损。

全国范围内，有7.7%的房屋以亏损的价格出售，高于上一季度的5.8%，同时在不到两年的时间内再次出售的房屋比例也增加到了8.4%。而在一年前的同期，只有6.6%的房屋在两年内再次出售。

CoreLogic澳大利亚研究部门负责人Eliza Owen表示，尽管大多数房屋仍然以可观的利润出售，但随着市场的下滑，利润水平有所下降，并且在第一季度下降的速度更快，尽管房价已经趋于稳定。

Owen指出，尽管亏损率上升，但在不到两年的持有期内再次出售的比例增加，这可能是借款人，尤其是投资者，试图在利率上升的环境中避免负担过高的抵押贷款压力的早期迹象。

她说：“这可能意味着一些卖家选择在再次销售时承担亏损，以避免在当前加息环境中支付特别高的抵押贷款还款额。”她指出，通常情况下，在市场下滑期间，持有期会增加，以避免亏损。

与公寓相比，公寓业主更有可能以亏损的价格出售，15.4%的公寓再次以降价的价格出售，而房屋只有3.8%的比例，这是两者之间的最大差距。

墨尔本的公寓中，有21.9%以亏损的价格再次出售，而悉尼则有17.5%，而房屋方面，墨尔本只有2.4%，悉尼为2.3%的房屋以亏损的价格出售。

投资者和高密度市场受到了特别严重的影响，投资者再次销售的亏损比例（12.6%）是自住房（4%）销售的三倍。

Owen说：“考虑到公寓业主的比例通常较高，投资抵押贷款的增加可能是导致公寓再次销售亏损集中的一个因素。”

在墨尔本市政委员会区域，有46.6%的房产以亏损的价格再次出售。在悉尼，亏损销售比例最高的地区是斯特拉斯菲尔德（35.1%）、波塔尼湾（33.8%）、伯伍德（31.9%）和帕拉马塔（28.8%）。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，市场下滑后更多人以亏损的价格再次出售并不令人意外。

然而，他表示，不断上升的抵押贷款利率可能是一个因素，一些房地产业主决定以亏损的价格出售，而不是冒着日益增加的抵押贷款压力，甚至失去房产。

尽管房价正在反弹，但目前尚不清楚这种情况能持续多久，这再加上不断上升的利率和经济衰退的风险增加，可能导致亏损销售的比例上升。

他说：“当利率上升时，人们通常可以找到办法削减开支，尽管这很困难...但如果失业了，情况就不同了，而我们正进入一个这可能成为更大问题的时期。”

Barrenjoey高级经济学家Johnathan McMenamin表示，短期持有期的增加可能是对利率急剧上升的反应，这些利率可能会比人们预期的更高，并且保持较长时间。

他说：“许多借款人在这些限制下没有经受过考验，他们还面临着更高的通货膨胀。对许多借款人来说，偿还抵押贷款变得更加困难。”

他表示，由于就业市场强劲，因此不太可能出现大规模的困境销售和亏损销售。许多借款人在购买房屋后也从收入增长中受益。

他说：“可能会有一些强制性销售的增加...但许多卖家仍然可能会获得利润。总体而言，房地产市场表现得相当不错，这主要是由于市场上供应量的大幅减少。”

总体而言，澳大利亚房地产市场的表现并不理想，部分房主在出售房产时出现亏本现象，尤其是公寓业主和投资者更容易受到影响。虽然房价已经趋于稳定，但不断上涨的利率和经济衰退风险可能会导致亏本销售的比例继续上升。