中央最新定调！房地产去库存大战打响

　　4月30日，中央政治局会议如期召开。

　　关于房地产的表述，有两点值得重点关注：

　　一是保交楼要压实各方责任。

　　会议强调，要持续防范化解重点领域风险，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交底工作，保障购房人合法权益。

　　简单来说，对于保交楼，以后可能要“问责制”了，要求地方政府、房企、金融机构要把责任扛起来，把具体政策落实，避免“表演式复工”。

　　二是要“消化存量房产和优化增量住房”

　　这个是新提法，所以引发了广泛关注。消化存量房产，简单来说就是要去库存。“去库存”这个提法最早出现在2015年中央经济会议上，现在重提去库存，对房地产行业有什么影响？房企要如何抓住新一轮去库存机会？

　　下面明源君详细分析一下。‍‍‍

　　 房地产库存再创新高

　　 新一轮去库存大战要来了‍‍‍

　　 中央这次明确提出来要去库存，是因为目前地产库存再创新高，超出了2015年的71853万平米。

　　数据显示，自2020年以来，地产库存一直在增长。

　　截止2024年2月末，全国商品房（含住宅、写字楼、商铺等）库存量高达75969万平米，同比增长15.9%。3月末稍有下降，库存量为74833万㎡，同比增长15.6%，其中住宅库存39458亿平米，同比增长23.9%。

　　全国商品房库存量历年对比，数据来源：国家统计局

　　不但库存量高，去化周期也不断变高。

　　根据上海易居研究院数据统计，截至3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月。在百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月，多为三四线城市。

　　数据来源：上海易居研究院

　　综合来看，房地产去库存已经是迫不得已了。预计接下来围绕去库存会有一系列政策出台。

　　比如政治局会议当天，也即4月30日，自然资源部就发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。《通知》要求合理控制新增商品住宅用地供应：

　　“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；

　　商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限”。

　　上文提到，现在有41个城市去化周期超过36个月，不过这个不是官方口径，但差距应该也不会太大，起码很多城市未来可能都要暂停土地供应了，避免旧库存没去化，又制造出一堆新库存。

　　其实早在2019年，自然资源部就推出过类似举措，但执行效果不是很明显。但这一次发文，意义重大，估计会强制要求执行，但具体统计标准还没出来，估计后续还有更细化的标准出台。

　　但是，如何消化存量住房呢？

　　一是国资下场，收购存量房转为租赁房和保障房。

　　比如郑州在2022年就开始收购存量房源用于人才公寓，不过全国跟进的城市还不多，这次重磅会议定调后，其他城市有望跟进。

　　除了批量收购，针对二手房，很多城市都由政府牵头推出“以旧换新”模式，比如江苏就有多个城市推出这一政策。

　　以太仓市为例，市民可以将符合条件的二手房出售给指定国资公司，再置换国资公司指定的新房，收购的旧房用于人才公寓和保障房供给。

　　总的来看，一种是直接批量收购开发商手中的新房，另一种是收购市民手中的二手房。因为本来政府也要大力建设保障房，现在有现成的存量房，收购了直接改造成保障房，效率更高，而且能很好地解决当下的高库存问题。

　　这个政策唯一要解决的就是资金来源的问题。但现在国家提出要大力去库存，相信还是会通过发债融资为地方提供资金。

　　二是破除各种限制性措施，加快市场流通速度。

　　政治局会议开完之后，北京住建委马上发文放松五环外限购，这是北京住房限制政策以来首次调整。

　　除了北京，天津也宣布取消120平米以上的限购。而热点城市成都官宣全面放开限购。截至目前，一二线城市中，广州、天津、苏州、成都、苏州等众多城市已经取消或局部取消了限购。

　　预计接下来上海、深圳也会跟进，预计要么按区域取消限购，要么按照户型面积取消限购。

　　之前明源君在一文中分析过，一二线城市破除限购限售，将大大加快市场流通速度。一方面，一二线解除限购，将鼓励跨区域/跨城市的购房需求。另一方面，解除限购，鼓励了购买多套房的需求，核心就是鼓励有钱人多买。

　　除了限购放开，未来更多政策也值得期待，包括大幅度降低房贷利率、进一步降低购房成本等各种利好应该都会跟来。‍

　　 优化增量住房

　　 房地产步入品质房时代‍‍

　　政治局会议上，还提出要优化增量住宅，主基调是要提高商品房品质了。

　　以前限价影响下，很多项目一味抠成本，降标减配，建设了大量的低质量楼盘。一方面，也是因为保障房的缺位。

　　现在中央明确了住房双轨制，以后民生归民生，市场归市场。所以现在各地政府实际上都在调整各种政策了。‍‍‍

　　首先，取消限价是大势所趋。

　　未来大概率会允许开发商自主定价，让商品房回归商品属性。‍‍‍‍‍‍

　　其次，各地也在放松规划限制。

　　包括面积赠送、调低容积率、放松车位等等，现在不少城市已经在行动了。‍‍‍‍

　　比如珠海3月份发布的通知，官方就对计容建面、得房率、阳台进深等方面，都进行了大幅调整：

　　一是调整容积率计算规则。公共开放空间、消防楼梯、连廊、电梯、电梯机房、水箱间等全部不计容；项目所配建的养老设施，也不计容，并且还给与一定的容积率指标奖励。这将大大提高住宅实用率。

　　二是放宽对赠送面积的限制。满足开敞率不低于40%的主景观阳台不再限制进深。

　　三是鼓励试点建设高品质智慧住宅。鼓励利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户属空中花园。

　　而成都新政也提出：提高住宅阳台等半开敞空间比例、推动郊区(市)县开发低密度、合理设置新出让住宅用地车位规划配比。

　　总的来看，主流方向是减少公摊，提高住房得房率，并且光明正大”偷面积“。以此提高产品对购房客户的吸引力，也可以说是购房者能接受的方式实现变相降价。

　　未来，房企做改善高端产品的能力就越来越重要了。

　　小结

　　对于房企而言，当务之急是尽快调整库存结构，尽快去化把老库存换成回款，不然随着新产品出来，旧库存去化可能会变得更难。