北京买房：理清思路，购房建议1166

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我换房，请帮忙参谋。家里两娃，老大8岁二年级，老二2岁未入园。刚卖出自己的房，想买小三居带学区改善下。预算总房款650以内，贷300以内。关注了朝阳的白小+八十中，东城的西中街+东直门/55中。实地看过房，有些优劣势，想请参谋下。

朝阳白小+八十中：中纺里+核桃园北里。劣势：小三居或改三居户型不够方正，社区小，基本没小孩活动范围，单价略高于东直门，周边商超早市等设施略弱。优势：老婆金台路上班，距离约3公里，骑行20分钟，本人芍药居上班，10号地铁也方便；后面老人没法看孩子时，老婆还能兼顾接送；离医院近；转学进白小+八十中确定性很大。

东城西中街小+东直门中/55中：胡家园，劣势：老婆上班地铁四五站，但中间到一站；本人上班地铁三站，略近些；小学六年分三个校址，接送有些折腾；东城转学，多校划片，小学可能西中街小或史家实验或史家分，中学可能东直门或55中。优势：小三居户型较方正，社区较大，周边亮马河环境较好，左家庄新源里早市较近，东城初升高压力较朝阳八十中小，周边有医院图书馆。

问题：

1、考虑到经济能力，后续换房的可能性较小，想咨询下如何选择以及选择后需要克服哪方面问题？

2、当前2024年4月1日，房价走势如何，今年什么时候入手会更合适（老大不着急转学）？

3、朝阳白家庄学区和东城东直门学区，小初高综合考虑哪个优势更大？

A：

1、我一般只能从投资角度说两句，而这是典型的学区+改善，没保值需求吧？那外人不好建议，居住是凭个人喜好，学区是看孩子天分和家长的期望值，都没有明确标准。尤其是这通勤接送方面的，完全看自己了。

2、后续换房的可能性小，这怎么说呢？现在的学区溢价都不低，全在30%左右或以上，650万相当于买到400多万的居住体验，长期居住的话考虑一下性价比是否合适吧？

如何选择，孩子如果天牛娃就无所谓，在哪个区都不吃亏。但一般来说牛娃在朝阳的话小升初占便宜，可以拼点招，东城到目前为止还是派位。普娃的话在东城合适，资源更均衡，而且至少现在还不太卷。以后有可能也会掐尖儿，但大概率到不了朝阳的程度。

主要克服的就是心态问题呗。一是居住的性价比不太高，二是高峰期后如果溢价部分受影响的感受，三是东城派位不太理想的话是否能接受。

3、房价走势，今年也算高峰期，明年降点儿不太多，后年才是明确的拐点呢。再叠加现在的救市，至少今年没什么下降空间。明后年主要看政策了，如果放宽落户或高考那就是利好，没有的话基础部分肯定没问题，溢价部分有可能受影响。朝阳东城都是总价高的宜居房产才溢价相对低呢，普通价位的都差不多。

4、小初高优势，天牛娃哪儿都无所谓，两个区的高分段基本一致，朝阳还有赶超的势头。牛娃的话肯定是朝阳啊，拼点招；普娃则最好是东城，看运气和概率。这和具体的学区不是直接关系，而是整个行政区的政策。

仅供参考。

二

Q:

我不买房卖房，就是被这北京的所谓暴跌给整糊涂了，我家在东城老破小，小两居口罩前600左右，口罩后物业说最高有750到800买的。现在确实跌到不到700了，物业说有650就能卖的。那我就不明白了，这算暴跌吗？因为涨的时候说是特别快，几个月就蹭蹭蹭的上去了，我觉得是不理性，然后是回归理性了。

另外我外甥在口罩前买的青年路姚家园一带，也就是你们说的朝青板块，他的房也没跌啊，应该还涨了不少呢。他说连他同事买的百子湾那破地方都没跌，那我就不明白了，这铺天盖地的说北京暴跌是怎么回子事儿啊？说实话我不是想卖房更不炒房，只是觉得怪，而且我也觉得北京房价贵，暴跌了还是天价呢，那这到底是希望暴跌还是不跌啊？

A：

1、嗨，这就是屁股决定脑袋，利益决定观点，认知决定收益。买不起北京好房子的当然希望暴跌了，然后他们好抄底，抄底之后坐等发财。既然有这个群体存在，那想赚流量钱的当然要发布迎合他们认知的内容了，都是为了利益而已。

其实每年都有说北京房价暴跌的，口罩刚戴上的时候更是铺天盖地的，我说不会跌什么，结果给骂的狗血淋头的，后来也就懒的掰扯了。涨的时候买不起的骂，跌点儿了就给他们希望了呗，借机发泄情绪而已。

2、当然北京确实有比口罩前还便宜的了，也不算特例，但肯定也不是普遍现象。不过既然是说这些能获得流量，自然成主流了呗，炒呗，炒不了房子炒流量，怎么都得赚点儿。

3、总之这就看个乐子吧，挺好玩儿的不是？我看了好多年了，年年都看，每年北京不暴跌个几回实在对不起那些买不起房的，让人家高兴高兴吧。

对了，昨天还在网上看到留言呢，这哥们儿说这些天就关注房价暴跌的新闻了，兴奋的睡不着觉。这不挺好的嘛，买不起房但得到了快乐，也算一种休闲方式，总比给社会添乱强。咱就旁边儿看着吧，多有意思啊。

仅供参考。

三

Q:

我想咨询，我现在比较疑惑，我们家孩子30年上学，学区房呢我们不想买占坑房，想买那种职住平衡房。但是买学区房就得卖现在的房子，现在住的房子在五环，属于次新吧，降价比较多，而且目前看小区销量也不太好，我也不太确认，是现在买呢还是等孩子上幼儿园再买，我一直拿不准主意。

A：

1、30年上学，今年刚出生呗。

2、谁都不想买占坑儿房的，溢价高，居住的性价比就低，保值的风险也相对大。但很多家庭不是没办法嘛，预算不高，这几年高峰期入学的孩子多，推高了房价也只能无奈接受。常规建议是用完了学位看行情，觉得不合适就卖，置换成本跟当年的择校费差不多，也不算吃亏。

3、不买占坑房那就看预算了，总价高能买到相对兼顾的。东西海基本都在1200以上，或者再高点儿，这种房大多数家庭不关注，溢价也就相对低了。而且总价高的更宜居，再是学区好的就支撑更强了。

4、这看卖房后增加的预算吧，增加的多（包括贷款）就提前，救市期间房子大概率比现金保值。增加的不多就无所谓，过了高峰期再看，或许有更多的选择。这看自己的具体情况吧。

仅供参考。

四

Q:

咨询一下。首套买房，有900万左右现金，一人居住，不考虑学区，不需要落户，需要地铁通勤，在东单上班。目前有两个考虑方向，一个是凤凰城二期或者三期考虑的南向一居，面积78-88，大概850-950万左右，得房率偏低，二期有点旧，三期只有78平米一种选择。

另一个是当代MOMA南向或西向一居，面积86或89，得房率高一些，可改两居，但价格1100-1200万，需要贷款。我个人更喜欢当代MOMA，但确实价格比较高，觉得目前市场环境存在较大高位站岗可能。您觉得按目前条件哪里比较合适，或者还有什么推荐的小区？

A：

1、只考虑通勤和居住体验，那这就看自己的喜好吧，没有选房标准。我一般只能从投资角度说几句，自住角度自己喜欢就是最好的。

2、更喜欢当代Moma，我也喜欢，前些年我在这儿还有个办公室呢。真喜欢就买吧，优势就是居住的性价比高，挺合适的。别看现在的价格高，前些年相对来说价格更高，是周边老房单价的三倍以上。现在已经好多了，虽然这种公寓形式的保值普通，但居住角度越来越合适。

现在是又一次政策救市，只能说前几次都成功了，这次看政府和银行的手段吧。钱是都在银行放着呢，这几万亿除非是烧了，否则早晚流出来。单从小区来说也不至于站岗，大盘上涨的话也都会跟随，就是比普宅涨的慢点儿而已。短时间无所谓，年头儿长了才明显呢。

3、凤凰城也差不太多，价格走势略强。二三期就是华润万科为主开发了，也延续了华远的模式，挺好的。

两个都是自住为主的小区，这就看自己的喜好选择吧。

仅供参考。

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