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北京买房:理清思路,购房建议1166

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

Q:

我换房,请帮忙参谋。家里两娃,老大8岁二年级,老二2岁未入园。刚卖出自己的房,想买小三居带学区改善下。预算总房款650以内,贷300以内。关注了朝阳的白小+八十中,东城的西中街+东直门/55中。实地看过房,有些优劣势,想请参谋下。

朝阳白小+八十中:中纺里+核桃园北里。劣势:小三居或改三居户型不够方正,社区小,基本没小孩活动范围,单价略高于东直门,周边商超早市等设施略弱。优势:老婆金台路上班,距离约3公里,骑行20分钟,本人芍药居上班,10号地铁也方便;后面老人没法看孩子时,老婆还能兼顾接送;离医院近;转学进白小+八十中确定性很大。

东城西中街小+东直门中/55中:胡家园,劣势:老婆上班地铁四五站,但中间到一站;本人上班地铁三站,略近些;小学六年分三个校址,接送有些折腾;东城转学,多校划片,小学可能西中街小或史家实验或史家分,中学可能东直门或55中。优势:小三居户型较方正,社区较大,周边亮马河环境较好,左家庄新源里早市较近,东城初升高压力较朝阳八十中小,周边有医院图书馆。

问题:

1、考虑到经济能力,后续换房的可能性较小,想咨询下如何选择以及选择后需要克服哪方面问题?

2、当前2024年4月1日,房价走势如何,今年什么时候入手会更合适(老大不着急转学)?

3、朝阳白家庄学区和东城东直门学区,小初高综合考虑哪个优势更大?

A:

1、我一般只能从投资角度说两句,而这是典型的学区+改善,没保值需求吧?那外人不好建议,居住是凭个人喜好,学区是看孩子天分和家长的期望值,都没有明确标准。尤其是这通勤接送方面的,完全看自己了。

2、后续换房的可能性小,这怎么说呢?现在的学区溢价都不低,全在30%左右或以上,650万相当于买到400多万的居住体验,长期居住的话考虑一下性价比是否合适吧?

如何选择,孩子如果天牛娃就无所谓,在哪个区都不吃亏。但一般来说牛娃在朝阳的话小升初占便宜,可以拼点招,东城到目前为止还是派位。普娃的话在东城合适,资源更均衡,而且至少现在还不太卷。以后有可能也会掐尖儿,但大概率到不了朝阳的程度。

主要克服的就是心态问题呗。一是居住的性价比不太高,二是高峰期后如果溢价部分受影响的感受,三是东城派位不太理想的话是否能接受。

3、房价走势,今年也算高峰期,明年降点儿不太多,后年才是明确的拐点呢。再叠加现在的救市,至少今年没什么下降空间。明后年主要看政策了,如果放宽落户或高考那就是利好,没有的话基础部分肯定没问题,溢价部分有可能受影响。朝阳东城都是总价高的宜居房产才溢价相对低呢,普通价位的都差不多。

4、小初高优势,天牛娃哪儿都无所谓,两个区的高分段基本一致,朝阳还有赶超的势头。牛娃的话肯定是朝阳啊,拼点招;普娃则最好是东城,看运气和概率。这和具体的学区不是直接关系,而是整个行政区的政策。

仅供参考。

Q:

我不买房卖房,就是被这北京的所谓暴跌给整糊涂了,我家在东城老破小,小两居口罩前600左右,口罩后物业说最高有750到800买的。现在确实跌到不到700了,物业说有650就能卖的。那我就不明白了,这算暴跌吗?因为涨的时候说是特别快,几个月就蹭蹭蹭的上去了,我觉得是不理性,然后是回归理性了。

另外我外甥在口罩前买的青年路姚家园一带,也就是你们说的朝青板块,他的房也没跌啊,应该还涨了不少呢。他说连他同事买的百子湾那破地方都没跌,那我就不明白了,这铺天盖地的说北京暴跌是怎么回子事儿啊?说实话我不是想卖房更不炒房,只是觉得怪,而且我也觉得北京房价贵,暴跌了还是天价呢,那这到底是希望暴跌还是不跌啊?

A:

1、嗨,这就是屁股决定脑袋,利益决定观点,认知决定收益。买不起北京好房子的当然希望暴跌了,然后他们好抄底,抄底之后坐等发财。既然有这个群体存在,那想赚流量钱的当然要发布迎合他们认知的内容了,都是为了利益而已。

其实每年都有说北京房价暴跌的,口罩刚戴上的时候更是铺天盖地的,我说不会跌什么,结果给骂的狗血淋头的,后来也就懒的掰扯了。涨的时候买不起的骂,跌点儿了就给他们希望了呗,借机发泄情绪而已。

2、当然北京确实有比口罩前还便宜的了,也不算特例,但肯定也不是普遍现象。不过既然是说这些能获得流量,自然成主流了呗,炒呗,炒不了房子炒流量,怎么都得赚点儿。

3、总之这就看个乐子吧,挺好玩儿的不是?我看了好多年了,年年都看,每年北京不暴跌个几回实在对不起那些买不起房的,让人家高兴高兴吧。

对了,昨天还在网上看到留言呢,这哥们儿说这些天就关注房价暴跌的新闻了,兴奋的睡不着觉。这不挺好的嘛,买不起房但得到了快乐,也算一种休闲方式,总比给社会添乱强。咱就旁边儿看着吧,多有意思啊。

仅供参考。

Q:

我想咨询,我现在比较疑惑,我们家孩子30年上学,学区房呢我们不想买占坑房,想买那种职住平衡房。但是买学区房就得卖现在的房子,现在住的房子在五环,属于次新吧,降价比较多,而且目前看小区销量也不太好,我也不太确认,是现在买呢还是等孩子上幼儿园再买,我一直拿不准主意。

A:

1、30年上学,今年刚出生呗。

2、谁都不想买占坑儿房的,溢价高,居住的性价比就低,保值的风险也相对大。但很多家庭不是没办法嘛,预算不高,这几年高峰期入学的孩子多,推高了房价也只能无奈接受。常规建议是用完了学位看行情,觉得不合适就卖,置换成本跟当年的择校费差不多,也不算吃亏。

3、不买占坑房那就看预算了,总价高能买到相对兼顾的。东西海基本都在1200以上,或者再高点儿,这种房大多数家庭不关注,溢价也就相对低了。而且总价高的更宜居,再是学区好的就支撑更强了。

4、这看卖房后增加的预算吧,增加的多(包括贷款)就提前,救市期间房子大概率比现金保值。增加的不多就无所谓,过了高峰期再看,或许有更多的选择。这看自己的具体情况吧。

仅供参考。

Q:

咨询一下。首套买房,有900万左右现金,一人居住,不考虑学区,不需要落户,需要地铁通勤,在东单上班。目前有两个考虑方向,一个是凤凰城二期或者三期考虑的南向一居,面积78-88,大概850-950万左右,得房率偏低,二期有点旧,三期只有78平米一种选择。

另一个是当代MOMA南向或西向一居,面积86或89,得房率高一些,可改两居,但价格1100-1200万,需要贷款。我个人更喜欢当代MOMA,但确实价格比较高,觉得目前市场环境存在较大高位站岗可能。您觉得按目前条件哪里比较合适,或者还有什么推荐的小区?

A:

1、只考虑通勤和居住体验,那这就看自己的喜好吧,没有选房标准。我一般只能从投资角度说几句,自住角度自己喜欢就是最好的。

2、更喜欢当代Moma,我也喜欢,前些年我在这儿还有个办公室呢。真喜欢就买吧,优势就是居住的性价比高,挺合适的。别看现在的价格高,前些年相对来说价格更高,是周边老房单价的三倍以上。现在已经好多了,虽然这种公寓形式的保值普通,但居住角度越来越合适。

现在是又一次政策救市,只能说前几次都成功了,这次看政府和银行的手段吧。钱是都在银行放着呢,这几万亿除非是烧了,否则早晚流出来。单从小区来说也不至于站岗,大盘上涨的话也都会跟随,就是比普宅涨的慢点儿而已。短时间无所谓,年头儿长了才明显呢。

3、凤凰城也差不太多,价格走势略强。二三期就是华润万科为主开发了,也延续了华远的模式,挺好的。

两个都是自住为主的小区,这就看自己的喜好选择吧。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号,有房产相关问题可以向我提问。

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