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地铁房、学区房“不值钱”!未来,天津什么房子才值钱?

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先做个选择题。

买房你更看重什么配套?

A.重点学校

B.地铁

C.医院

D.社区商业

E.大型商业

F.产业

G.公园

估计选择产业、大型商业的人不多。

这几年,在天津买房都追求“学铁商”。

But,地铁房已经不值钱了(详情)

城市快速外扩、人口激增,郊区地铁才值钱。

现在回归主城、新能源汽车低价普及,地铁房没什么“过人之处”。

学区房,也在走下坡路。

一年级入学高峰结束,还有5年转学高峰。

和平曾被奉为圭臬yyds,但今年也跌了,代表学区房黄金时代落幕。

天津2017年新生儿约12万人,2023年还不到6万人。

出生人口已决定学区房的未来,以后也会不值钱。

10年前,地铁房是共识;现在,学区房是共识。

未来,谁是共识?什么房子值钱?

带“商”的房子,才有长期价值。

“商”包括两重维度:商业、商务。

也就是消费商圈、第三产业。

为什么呢?

地铁房,面向的是刚需,解决基础生活配套。

学区房,面向的是中产。

中产的生活“两点一线”,兼顾居住和教育,买房不得不妥协。

带“商”的房子,面向的才是改善。

改善追求多元化的都市生活,不局限于地铁和教育。

对工作、消费、社交、居住等,都有高要求。

“商”代表的是城市繁华,能激发“动态效应”。

这里商业,并非无序的底商,也不是无人经营的街道。

而是具有高级烟火气的商业MALL,以及独立式商街,类似于太古里。

不仅是“买买买”,更在于汇聚人气。

城镇化之后,即为都市化。

天津城镇化率已达85%,远超全国平均65%的水平。

正在从增量建设,转为存量建设。

这一阶段,人们追求的也不再是地铁、学校、医院等基础配套,而是需要多样化的生活方式。

这也是进入都市化的标志。

商业MALL、独立商街,能提供一个新的介质。

促使人们参与其中,形成一个“新式熟人社会”,这是改善所向往的。

有人的地方,必然需要就业。

这里的商务,主要指第三产业,即生活服务业。

产业重心从第一产业、第二产业,向第三产业转移,是必然趋势。

发达国家的第三产业占比均高达70-80%,如美国、英国、德国、法国……

中国的北京、上海,已超过80%。

天津目前刚过50%,“产业结构高级化”正在逐年提高。

第三产业基本都集中在市中心的写字楼中,产业人口高薪、高知、高消费。

买房也会首选工作半径内。

如果一个板块内,既有“商业”还有“商务”,能聚人也能留人。

持续新陈代谢,有长期价值。

因此,未来带“商”的房子,才值钱。

一方面,比普通楼盘拥有更强的城市资源吸附能力。

另一方面,业主消费的场景浓度、体验感的舒适度、生活的便利度,都高于其它板块。

说到底,就是将多种功能“咬合”在一起。

老梅江正是“反例”。

圈层高、房价贵,被称为富人区。

但板块以居住为主,城市功能太单一,无法提供多样化生活方式。

最终结果,富人逃离。

环境好的地方,终会审美疲劳;城市的繁华多样性,才会保持新鲜感。

改善的本质,已不是扩大住宅面积,而是生活方式的跃升。

未来,“商”占比高的楼盘,会越来越值钱。

据365研究机构调查,买房考虑的权重中,学区占比55%,地铁占比30%,“商”只占15%。

这并不正常,极值要回归均值。

当然,我们每一次提出的观点,都比较领先。

人生有年轮,城市有节奏。

眼下,大家或许对“商”无感,但慢慢会体现出来。

发达城市,已经凸显。

上海的理想之地持续火热,正因将消费、休闲、工作等场景与居住完美融合。



上海理想之地

商业及公共配套集中在社区内6块地的中央,打造了“超级十字路口”。

住宅在外围,步行10分钟即可达到中心区。

办公分散于写字楼以及多个街区盒子的上层。

楼上办公、楼下就是街区、咖啡、展览、市集,走几步路就能回家休息。



上海理想之地

深圳大冲,是非常典型的靠“商”发挥价值。

24万平米的万象天地、开放式商街,形成地标商业中心。

引入总部基地,以及高端居住区,吸引中高收入阶层前来置业。



深圳大冲

杭州钱江新城,集办公、金融、商业、会展、文化、高端居住为一体。

它的写字楼,全部为第三产业。

商业MALL也是高消费的业态,包括万象城、奥特莱斯等。

如今已是杭州房价的“头部阵营”。



杭州钱江新城

武汉二七滨江,北部商业为主,南部住宅为主。

高端MALL、星级酒店、世界500强总部……商业、商务聚集。

房价从1万多持续上涨,最高突破7万。



武汉二七滨江

天津对于“商”也越来越重视。

今年启动的几个板块,都融入了“商”的规划,已经崭露头角。

比如,南开天环城市更新、津龙湾城市更新、河东一机床城市更新……

包括水西板块、海河柳林板块、西站板块等。

看清前路,才能有的放矢。

365淘房将推出系列专题【天津楼市的下一个共识】,盘点带“商”的板块和住宅。

敬请关注。

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