地产股全线暴涨，离开地产的人可以考虑回来了，急着卖房的再等等

昨天，地产股全线暴涨，世茂集团最高涨幅达到72%，万科涨停，很多人说是因为成都解限购导致地产预期拉升。离开地产的那波人可以考虑回来了，疯传五一后有大利好！团长劝急着卖房子的房东们再等等，别着急把房子卖出去...

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昨天，地产股全线暴涨

昨天，地产股全线暴涨，世茂集团最高涨幅达到72%，万科涨停，很多人说是因为成都解限购导致地产预期拉升。

其实并非如此，但凭成都一个城市，根本没这么大的能量，这还要结合多方面因素综合分析，包括前几天的央行对买债的说明，以及接下来的430大会。

具体我会放在下半部分探讨。

成都解除限购

现在我们先从成都开始聊聊接下来楼市的走向。

其实很多人对成都过度解读了。

成都放开限购是情理之中，因为今年第一季度，成都楼市很差劲，基本延续了去年年底的量价齐跌。

房子不好卖，这时候还要限购干什么呢？

其实坚持到现在才放开限购，已经算是晚于预期了，用一个不恰当的比喻是：

绝经了，才想起来要取环。

当然成都的回调，并不代表城市价值出现问题，而是周期性价值回归。

也就是涨得太多了，需要停下来调整，等价格回归到价值位，才能重启下一波行情。

对成都熟悉的购房者都知道，疫情三年，包括去年，全国大规模回调，只有成都在逆势上涨，那时候还有人说成都是房价不败的神话。

但事实上，任何城市都必须让位于周期，成都、杭州、武汉是这样，北上广深也是这样。

成都全面解除限购，一方面，会促使大量郊区房屋抛售，从而置换核心区资产，这是投资客最佳的换手机会。

另一方面，会刺激周边富人阶层腾挪资产的动力，被虹吸的城市将放大二手房库存，对房价造成的一定的下行压力。

所以整体来说，会对郊区房价、周边城市，甚至整个西部房价造成利空。

但我认为，即使成都核心区放开限购，引活水进来也不具备继续上涨的动力。

一来成都有20多万的二手房库存，核心板块的库存也不小，足以吞噬新增住房需求。二来参考同等能级的南京、苏州、武汉，在全面放开限购后，并未出现大的起色，成都很难成为特例。

归根结底，在于当下普遍对房价的预期还未提升。即使是刚需，大多数也在观望。

按照高层的理解，放开限制放低门槛，就会有人买房，但实际上，经过40多年房地产金融属性的洗礼，绝大多数人只会考虑在房价上涨的时候才会买房。

两者之间具有强烈的认知差。

所以目前带动楼市整体预期回暖的，可能只有一个逻辑：

放开一线城市限购，配合货币支撑，再创造一轮房价上涨的牛市。一线上涨，预期就会来到二线，迫使更多人买涨。

那么为什么到现在为止，一线还是非常保守，我认为决策层对此存在一定的争议。

到底是由工业、进出口带动楼市回暖，实现经济复苏，还是直接拉动楼市消费，带动经济复苏。

前者的优点是，良性健康，缺点是速度较慢。后者是副作用较大，但速度够快。

事实上，从近一年来的操作看，前者的偏向性更大一些。而楼市，更趋向于保守治疗，你会发现，大多数楼市政策刺激都慢了一拍，而非像过去几轮周期，第一时间全面放开刺激楼市。

但进入四月，有一个事情出现了变故。那就是很多人发现水电燃气费大涨，重庆力度最猛，也因此被推上了舆论的风口浪尖。

其实这引发了一个思考——

对于工业、进出口能力较强的城市来说，他们可以用第一种路径，经济自我修复然后带动楼市回归，但对于没有工业和进出口能力的城市，他们该怎么办？

只能靠水电燃气费上涨或者罚款，这种损伤居民幸福感和营商环境的方式，自救么？

事实上，全国600多个城市，90%的城市对房地产依然处于高度依赖状态，即使由头部城市定向帮扶，做列车头，也很难带动长期生锈的齿轮。

如果这些列车厢带不动，那么自然所在城市的居民也没有更好的收入来源，内需消费也无从谈起。

所以我前段时间参加了一个行业论坛，谈到这个话题时，大家都沉默了。

如果我们是日本、澳洲、韩国，甚至是美国的人口基数，单吃石油、天然气、稀有金属等等资源，就已经进入发达国家序列，搞不准能达到沙特阿拉伯的人均收入水平。

但这些资源被15亿人口一平均，那就是另外一个故事了。所以，国外的经验我们很难借鉴，也根本无法借鉴。

接下来唯一的方式，就是充分城市群化，促进大量农村、县城、小城市人口流入到大城市，集中发展，同时缩减对底子较差的地方投资，实现真正的开源节流。

具体的方式，绝不是强制迁移人口这种愚蠢的方法，而是想尽一切办法创造大城市更多的赚钱机遇、幸福感以及归属感。

所以现在你应该明白，为什么从去年开始，高层毅然决然，投入天量资金，大力发展保障性租赁住房和保障性商品房。

毕竟投资建设保障性住房，要远比投资一个小城市，综合收益高多了。

为了达到预期效果，前段时间，央行决定下场买国债。

这意味着货币大放水的时代才真正来临了，当然对此央行特地解释，说这不是QE。

但懂经济学的人明白，说一千道一万，本质上就是QE。

之所以特别强调这不是QE，或者不是财政赤字货币化，甚至有些谈虎色变的感觉？

其实就是为了在大量注入流动性的同时，尽可能约束财政，遵守纪律，同时给市场一个买债的合理性。

如果央行下场买国债的事敲定，那么理论上就可以持续印钱，灌水入市了，楼市有了强大的货币支撑。

唯一的掣肘可能就是国际汇率问题。而下半年，美联储大概率会转降息，两国货币政策顺周期，一个全球性的QE时代来临。

而为什么地产股最近大涨呢？

其实就是在央行下场买债，超强货币预期的基础上，对4.30政治局会议，可能进行新一轮楼市刺激的对赌。

简单来说，就是货币政策有了，现在就差一线城市带头领涨了，成都这种新一线城市放开，给了接下来向上传导的可能性。而深圳近期也传出将在适当时机对限购政策做出优化调整。

接下来就看北京和上海，怎么表态了。如果放开，楼市再一次具备上行动力，如果继续保守，那么现在的一切都是小作文，看看就好。

离开地产的那波人可以考虑回来了

以上图片未经考证，但是这几天开始疯传，叠加地产股大涨和成都全面解除限购，不免让人想入非非！

就连同整日唱衰中国楼市的境外机构，近期也罕见的看多中国房地产，你说奇不奇怪？

这一轮地产周期已经下行了有三年左右了，实在是又长又臭，大量的地产人，据说有几十上百万人都离开了地产行业，如果地产真如预判所说，是不是很多地产人将会回归？

回归的时间和周期可以看看这张图，预测24-25年楼市筑底，25年中旬开始上扬进入下一个牛市周期，这个预测图在网上也很火，因为他不是没来由的，而是参考了美国楼市的走势曲线！

你觉得中国房地产还会有下一个上行周期吗？不过大量的机构和市场目前在政策的影响下，形成了一些共识：

1、明确看多2025年中国房地产。

2、预计2024年房地产销量和价格降幅会收窄，2025年房地产会逐步复苏。

3、预计中国眼下的房地产问题会在未来两年内缓解。预计到 2025 年 6 月，中国房地产价格和新开工量将趋于稳定。

再等等，别着急把房子卖出去！

最近，消息真的挺多的，大消息小消息都有。

今年，大基建开始了，基本是奠定了今年水流的方向了。

深圳首批新项目建设也合计开工了205个，保障房项目也开工建设了。

陕西省2024年一季度重点项目开工活动举行，109个项目总投资1067.29亿元

安徽省460个重大项目开工，总投资4896.3亿元

总之，给我的感觉就是各地开始活跃起来了，积极把钱从银行里往外掏。

另外，市场还有各种小消息：

比如广州三套房可以首付3成，按首套利率算。

深圳要取消指导价展示，要增值税5改2。

去年不是存款多，大家躺平不消费，M2增速多，钱在金融机构空转不出来吗。

那现在就是慢慢放出来呗，反正钱又不会消失，只是看怎么刺激大家拿出来消费而已。

另外针对住房租赁有什么担保债券、各种融资渠道、还有房地产投资信托基金，也支持社会资金投入。

看来租赁住房市场上也开始大有可为了。

频繁的动作，都在预示同一件事：

2024年将是房地产非常重要的一年，很多纸面上的政策，要开始落地了。

你准备好了吗？

要开始让水流向市场了。

之前有一些小道消息，说要提供1万亿去支持三大工程（城中村、平急两用基础设施、保障性住房），而且时间很急，11月底前落地。

从10月份开始，高层就开始发出明确信号：

因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

11月的多次表态，也是针对三大工程出发的。

当前经济恢复比较慢，短时间要拉升经济，关键时刻还得是大家长去花钱。

钱从哪里来？

大概率还是那几个渠道：专项债、财政补贴、市场资金、抵押补充贷款（PSL）。

水很有可能从这几个方向流出来。

除此之外，肯定还有一些搭配的手段。

大家也都知道M2增速很猛，可惜大家伙还在存钱不花钱，怎么办？

前段时间不是多家农商行、村镇银行发布存款利率调整，下调幅度从10个基点到40个基点不等。

部分银行一年期的存款利率已经跌破2%，其实就是鼓励大家去消费、去投资。

而且银行的收益一部分是来自于利息差，现在中小银行贷款利息也在降低，如果存款利息不降低，那利润空间就窄了。

何况现在银行也不那么差钱了，大把的货币都堆在银行里出不去，银行压力也很大。

最近想必很多人都收到各种贷款电话，利息低至2点几3点几的产品很多。

今年我估计还会继续降准，让贷款利率和存款利率进一步下调，再释放一波资金出来。

加上春节周期的影响，加速促进大家消费。

总之，数据越不好看，招数就越多。

不用考虑短期楼市的变化，而是站在长期6个月甚至1-2年时间，过去3年淤积的水一定要放出去，关键是放出来的方式和时间周期。

目前我们内部的利空其实出得差不多了，开发商的雷爆得差不多，地方也有一些解决方案，化债的方案也明确了。

房价也从高位开始回落，现在很多城市房价基本回到3-4年前。

利空出尽，政策入场，新一轮的周期自然也会重新开启了。

这不，开年的各种消息，实际上就是去年喊口号的延续，开始有细则了！

我去年一直说的不管是基建、保障房建设、国债、城中村改造哪种都好，目的都很清楚，就是水流找到方向了。

所以大家一定要用积极的心态看待2024年的经济和房地产。

给大家一句忠告：从来不是房价涨了，而是货币又贬值了。

只要货币大放水，房子就会涨。

没有说水流出来了，地还是干的道理。

现在开始，重新审视自己的资产。

如果明年温和通胀来临，你手头上的房子能不能成为接水的盆子，还在下跌的房子，有没有机会重新反弹，你是不是确定要卖掉？

如果你正准备买房的话，你又是不是能判断房产的价值和上车的机会？

现在最怕的除了买错，就是踏空行情和周期。

你要是刚好有以上的困扰，可以扫码加我微信，我会有一场闭门直播，就是和大家聊聊当前的环境和政策，普通人真的还要赶紧卖房吗？

接下来温和通胀，所有房子都涨价的情况下，是不是可以等房价回暖再卖？

嫩韭菜还有，供应在急速减少，对好房子改善的需求一直都在。

这3点，至少让中国房地产还有10-15年的繁荣周期。

楼市一低迷，大家就开始陷入悲观情绪，看什么好像都有道理。

但我想说点客观的。

人口减少了，韭菜没有了？

实际上，这几年的出生率减少，影响的是30年以后的供需市场。

我们2012-2021年10年时间每年的高考人数都在900-1000万人左右，也就是说每年的应届生都不会低于900万。

这些应届生受过良好教育，等他们出来社会，就会有新的购买需求。

都要吃饭睡觉打豆豆，就算不买房，也得有住房需求，不买商品房，也得买个保障房吧。

保障房安家后，再过10来年，也想置换一下吧。

那你想买房换房，真那么容易吗？

并没有。

大感冒这3年，开发商日子不好过，拿地的数量就开始减少了。

——2021年300城规划建设9亿㎡，同比2020年下降-23%；

——2022年300城规划建设6.1亿㎡，同比2021年下降-32%；

——截至2023年7月，拿地金额750亿元、拿地面积500万平方米，环比分别下跌35%和21%。

这些数据能说明，开发商日子不好过，出清房企的同时，代价就是2024年以后的新房供应量会持续走低。

大家别看去年新房二手房不好卖，那是情绪低迷导致的。

一旦经济好转，情绪好转，购买力全出来了，那时候可能发现房子不够了。

之前南京、合肥、杭州、深圳万人摇号的场景应该还历历在目吧。

行情不好，不拿地，等到行情一好，房子不够卖，又来抢房推动楼市火热。

这种场景我们应该都不陌生了。

楼市，真的很受情绪、政策、经济的影响。

但越是这时候大家越要保持理性的思考。

房价能不能涨的底层逻辑，其实就是2个：

1、通胀

2、供需

只要放水，没什么逻辑，房价就是会涨。

其次就是供需，这也是经济学原理，但供需不要看总量，要看结构性的供需。

全国来看，房子已经过剩，但大家心里多少有点数：

老家的房子，真的很多人稀罕，或者回去住吗？

多数人都是出来打工，一年回去住个10来天，一旦以后大城市大力推动保障房建设，5折也能在大城市有套房，普通人更不想回去了。

所以看供需，要看哪里人多、地少、房子少。

你跑到鹤岗，那房子比人还多，怎么涨。

而且未来依然有2亿年轻人，他们会用脚投票去到一些有产业，能找到高薪工作的地方，这样的城市依然有足够强的动力。

这些道理，其实看过我公众号文章的很多人都明白，但多数人是很容易被情绪裹挟的。

人会因为短期的悲观而放大对长期走势的预判。

普通人是很容易短视的，比如短期被裁员，那我就开始节省支出，表面上看是没有问题的。

但一味节省支出，就能找到工作？

答案也不是，真正的解决办法是：投资自己，提升专业能力。

而不是做等着企业收益好转，你能重新就业。

但很多人不明白，认为失业就是大环境不好，可是环境这玩意儿，打又打不败，最后只能加入。

之前很多人问我，老师，大放水通胀怎么办。

我说打不赢就加入。

近期我和业内很多朋友聊天，我发现大家都有一致的看法，那就是最困难的时候，要过去了。

今年利空出尽，但招数仍有保留，叠加市场的滞后性，明年的楼市和经济，一定会现在要强。

而要不要做好准备，就看大家的了。

最近看似没有太猛的救市大招，但实际上点状式的线索很多。

就像蜘蛛织网，一点一点往外吐丝，但最后其实就是一张网。

在信息爆炸的当下，大家反而要积极补充信息差，因为信息是我们做出判断的第一步。

更关键的是要读懂这些政策和信息的背后的含义，还有一些微观市场的变化，因为大部分普通人是不可能花很多时间去市场上跑的。