天河都是名校了，压力给到了海珠

这两天，天河三大千万级别的改善豪宅合生缦云、越秀观樾、保利天瑞都官宣自己是名校了。

缦云和观樾是天河外国语，天瑞是省实。

三个都是天河广园路以北的改善加豪宅小区，单价都在7-9万之间，总价在850-3000万之间。

既然都官宣了，那我们就当它属实吧，不再讨论未来会不会兑现的事情了。

挂牌名校并不是郊区大盘的专利，比如黄埔这几年引入的中央城湖师大、大壮引入的华师附、富颐华庭引入的广大附、黄埔新城引入的铁一，荔湾万科花地湾的省实、广船引入广外附，云湖花城的白云广附等。

总之，只要是大盘，基本都是名校，而且还是九年一贯制居多。

郊区大盘供应量太大，没有名校傍身是不行的，如果不是九年一贯制，接送也非常不便。

这年头名校风刮到了天河，而且还是改善和豪宅级别的。

从最早牛奶厂引入体育东和华阳管理的灵秀和奥体东，到近几年，执信天河、清华湾区学校一期二期，再到开发商引入名校：比如和樾府引入广州中学，以及今天三个千万级小区引入的名校。

接下来会陆续官宣的还有天河源筑、华润润府等刚需盘。

为什么天河名校这么多呢？一方面是天河在打造教育强区，另一方面是天河东部待开发土地较多，不像海珠很多地方已经饱和，再就是大盘多，而学校资源匮乏。

看着天河已然到处都是名校，海珠却很多都没配建，甚至很一般，那中产在海珠买房会不会受影响呢？以后没有学位的房子是不是流通性就很差了呢，那些中海大境、琶洲南还有优势吗？

这个问题要从不同维度来分析，比如板块的定位和现状，周边配套和规划，以及未来预期。

海珠本身人口密度高，学校资源丰富，如果不配建，周边上学也不远，而且海珠前些年出让的都是几百户的小盘，连花园都没有，哪有地方给你配建学校，这些小盘又比较分散，少建一个也不影响。

超过一千户以上的燕语堂悦也就挤出了24班小学而已。

此外，海珠目前的升学政策主要还是以分组摇号为主，初中在哪里上还不确定，有小学给你就不错了，就不要再要求名校了。

我们不去深聊学校的问题的，我们要知道的是学校资源对于现有选筹有没有必然的影响。

之前说过了500-800万预算的刚改们一定是要学位的，这部分人群就是冲置换加学校而来的。

而现有的改善及豪宅入门已经升至850万以上，而且大部分是超过一千万的，即便是125/142这种，正好也是卡在850-1200万之间。

他们这部分人群还是需要学位的，也是从400-600万往上置换过来的，一方面对房子的追求和认知较高，对地段和保值属性要求高，一方面是不想挤到800万以下的阵营里，一路往上融入，想买入圈层更优质的小区。

如果这部分总价有带名校的，房子会更好卖，如果不带名校的话，它的面积和总价起码要超过1500万。

也就是说如果地段足够优质，可以降低对学位的要求，比如10-13万单价以上的琶洲南，总价超1500万了，生源肯定不会差。

如果地段稍次一点的话，对学位的要求就越高，小区的户型就会向下兼容，比如和樾府最小108，保利天瑞最小107，如果和樾府和保利天瑞不带名校的话，这部分小面积卖得肯定不好，事实证明也是如此，和樾府108的就很畅销，而保利天瑞107/125的货还很多。

那现在的问题是，有名校的天河和没有名校的海珠，未来哪个更抢手，流通性更好呢。

先从地段说起，地段优质本身就是稀缺性的优质，好地段上的房子也是优质的。

虽然说中海大境、琶洲南的学位一般，但是大户型居多，总价较高，生源不差，买入琶洲南的更多的是因为预期，买入中海大境的看的是地段和配套。

十几年前的珠江新城体育东也是一般的，随着生源的优质也是越来越好，不是名校也能成为名校，未来琶洲南的学校能跑出来也是必然的。

而天河这边的改善新盘地段和配套是偏弱的，但可以通过降低容积率、提高使用率来加分，不过这个分数加得没有名校来得实在，所以即便他们户型做得如此的好也得要靠名校来傍身，本质上还是使用率这种东西往后供应越来越多的情况下并不稀缺。

好比，买入珠江新城的人，看中的并不是使用率，而是地段。

另外，天河海珠的客群还是有差异的，中海大境的客群主要还是来自于海珠中西部的业主置换以及从番禺过来的买家，天河这边主要还是来自于金融城置换客，以及老黄埔科学城智慧城的置换型买家，这部分人群不会去海珠，除非是他们买得起琶洲南或珠江新城。

我们再回到选筹上面来，现在买这些要不要看在学位的份上来买呢？

首先是结合自己的需求，比如你明后年小孩子确实要上学，而且特别在意学校，那就还是要买带学位的，中海大境可能就不适合你。

其次，如果你没有小孩上学，就不要因为多一个学位流通性就更强的说法去选带学位的。

现在这些小区的学校基本都是明牌了，所以它的价格也包含了学校的部分，如果现在买来都不需要的这部分人群，将来接盘的人群也是不需要的，因为现有的500-800万的已经有学位的了，他们再向上置换这些小区的时候也是不需要学位的。

下一周期房价再往上走的话，这些总价千万以上的学位溢价反而会消除，一是进入了二手市场里博弈，二是周边次新盘学位差异不大。

我们看回所有涨得好的小区，并不是因为学校，卷学校的结果最终是买家不需要再为学位发愁，为流通性增强了一层砝码，仅此而已。

最后我们把这些盘进行一个总结排序：琶洲南>中海大境=保利天瑞>越秀观樾>合生缦云=西派天河序=天河和樾府。