济南楼市全军覆没，济南房价连跌，济南楼市4月第二周分析

济南楼市在2024年4月第二周的表现引发了市场的广泛关注。根据相关数据，济南二手房挂牌价从15587元下降至15565元，本周下跌22元，显示出持续下跌的趋势。与此同时，济南楼市的在售二手房数量也呈现出增加的态势，从75844套增加至76966套，反映出市场供应量的增长。
从2023年的全年数据来看，济南楼市的表现同样值得关注。2022年，济南新建商品住宅销售了7.31万套，均价为14171元，显示出市场的活跃度。然而，进入2024年，济南楼市的热度似乎有所降低。根据彭叔的分析，济南楼市的热度在4月开始降温，尤其是房价下跌后，房东出售房产的意愿增强，但购房者的接盘意愿并不强烈。
在金融政策方面，2022年央行多次下调贷款市场报价利率（LPR），以及金融机构存款准备金率，这些措施旨在支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降。这些政策的调整对楼市产生了一定的影响，尤其是在贷款利率方面，济南当前商贷利率首套、二套分别为4.1%、4.9%，这可能对购房者的贷款成本产生影响。
税收政策方面，财政部、税务总局发布的公告为换购住房的纳税人提供了个人所得税退税优惠，这也可能对楼市产生一定的刺激作用。
从市场运行情况来看，2022年济南市房地产市场整体呈现平稳回落状态。受经济下行及疫情防控的影响，市场活跃度有所增加，市场预期和信心进一步提升。在库存去化周期方面，1-8月稳步攀升至14.3个月的高点，随后逐渐企稳，保持在14个月左右，显示出市场供需相对平衡的状态。
价格方面，济南新建商品住宅销售价格指数累计上涨1.9%，在22个重点城市中排名第6；而二手住宅销售价格指数累计下降3.5%，在22个重点城市中排名第13。这表明新建商品住宅的价格相对稳定，而二手房市场则面临一定的下行压力。
改善及高端需求方面，城市核心区的优质项目置业需求增加，价格坚挺且有上升趋势。90-144平方米的刚需及首次改善产品销售套数占比为79.24%，显示出刚需及首改群体在市场上的主导地位。144平方米以上的改善产品销售套数占比为18.01%，较去年显著提升，显示出改善性需求的韧性。
区域分化方面，核心区项目热度提升显著，而非核心区项目销售增量有限。历下、市中、高新、历城等核心区去化周期在9-12个月之间，而槐荫、长清、莱芜等非核心区库存较多，去化周期较长。
进入2024年，济南楼市的关注度和热度有所变化。历城区的热度不减，继续成为最受关注的区域。在户型方面，两居室依然是最受济南市民关注的户型，占比高达45.13%。然而，济南楼市的刚需活力仍需提升，这成为当前市场的主要任务。
总体来看，济南楼市在2024年4月第二周的表现显示出一些下行的迹象，尤其是在二手房市场。房价的连跌、供应量的增加以及市场热度的降低，都表明济南楼市正面临一定的调整压力。未来，济南楼市的走势将受到多种因素的影响，包括宏观经济环境、金融政策、税收政策以及市场需求等。市场参与者需要密切关注这些因素的变化，以做出合理的判断和决策。