上海
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澳大利亚已成为全球百万富翁首选目的地，越来越多国际投资者瞄准澳洲房地产。
居外IQI国际房地产集团发布的最新数据显示，澳大利亚是新加坡购房者的第一大目的地，占居外IQI新加坡出境住宅房产查询总量的27.5%。
去年移居澳大利亚的 5200 名百万富翁中，新加坡人也占了相当大的比例。
2022-2023 财年，新加坡买家在澳大利亚购买了 3 亿澳元的住宅房地产。
Juwai IQI联合创始人兼首席执行官安萨里（Kashif Ansari）表示，这些数据可以深入了解新加坡房地产投资者的偏好。
安萨里表示：“过去十五年来，全球的焦点一直集中在中国买家身上，但来自新加坡的买家活跃的时间更长。”
中国仍然是澳大利亚国际购房的第一大国家，仅在 2023 财年就购买了价值 34 亿澳元的房地产。
专门研究投资居留和公民身份的 Henley & Partners 的数据显示，仅 2023 年就有 5,200 名百万富翁移民到澳大利亚。
相比之下，有 4,500 人移居阿联酋，有 2,100 人移居美国。
安萨里表示，澳大利亚在新加坡投资者中的受欢迎程度归因于文化纽带、教育机会、稳定的房地产市场、生活方式和地理位置等因素。
对于澳洲政府而言，这笔收入一定是要赚的。
4月9日起，澳洲ATO网站显示，FIRB（海外购房申请）的费用再度上涨，涨幅几乎高达300%！
FIRB涨价
2022年7月29日至2023年6月30日，购买100万澳币以下的房产需支付$13200澳币申请费，100至200万澳币的房产需支付$26400澳币申请费，具体请参照下图。
2023年7月1日起， 至2024年4月8日，FIRB的申请费用小幅上调，购买100万澳币以下的房产需支付$14100澳币申请费，100至200万澳币的房产需支付$28200澳币申请费，具体请参照下图。
本次修改2024年4月9日生效，有效期至2024年6月30日。本次将FIRB的申请费用进行了更细致的分类。分成了现房与期房（包括空地）两种不同的收费标准。
购买100万澳币以下的现房海外买家需支付$42300澳币申请费，100至200万澳币的房产需支付$84600澳币申请费，此费用相较过去来说，可谓是大幅提升（提升300%），具体请参照下图。
期房（包括空地）方面仍维持过去的收费标准，并未出现改变。具体请参照下图。
综观全局，澳洲政府近期对海外投资者购买澳洲现房的政策进行了一系列的大幅调整。
这一决策背后的初衷在于引导投资者将视线转移到新建房产上。
新建房产能够有效推动建筑业的发展。建筑业作为澳洲经济的重要支柱之一，其发展对于澳洲整经济的稳定和增长具有不可忽视的作用。通过引导投资者投资新建房产，可以刺激建筑业的需求，增加建筑业的产值，进而促进澳洲经济。
同时，新建房产的投资能够为当地居民提供更多的就业机会。随着建筑业的繁荣，将带动相关产业链的发展，这些都将为当地居民提供更多的工作岗位。这不仅能够缓解澳洲的就业压力，还能提高居民的收入水平，进一步促进社会的稳定和发展。
据RealEstate网站报道，2023年，海外买家在realestate.com.au上的购房搜索量创5年来新高。澳洲政府通过提高海外投资者购买现房的费用来保护澳洲的房地产市场。随着海外投资的涌入，澳洲的房价出现了上涨的趋势，这无疑给当地居民带来了巨大的压力。通过限制海外投资者购买现房，可以减缓房价上涨的速度，降低房地产市场的泡沫风险。
澳大利亚房价
2023年4季度澳大利亚的房价增长达4.8%，相较于2023年3季度的3.4%有所增长。2004至2023年期间平均值季度增幅为5.4%。
从国际清算银行的名义住宅物价指数观察，以2010年为100（基数）来计算，过去14年总计澳洲房产平均涨幅为84.51%。而同样以2010年作为标准基数，在过去的14年中，澳大利亚实际住宅价格增长仅为30.28%，换言之，名义房价增长中的超过54%的贡献都是来自于通货膨胀的贡献。所以从某种程度来看，房地产依然是一种不错的对抗通胀的资产。
由于澳洲住房消费价格指数（上图）所取的基数为2011-2012财年为100初始值，所以我们看到在过去13年中的住房CPI增长为47.5%，与我们之前提及的54%有所偏差。
自2022年澳洲开始大幅升息以来，由下图可见，澳洲的新屋开工数量可谓是直线下降。
由2021年4月的67141套，一路大幅下滑至2023年3季度的37116套。而与此同时，澳洲的新营建许可与新屋销售，同样受到高息环境的影响，一直处于低位运行。直至2024年3月，受降息预期影响，澳洲的新营建许可的月增率终于首次出现正增长。
但是其目前年增率仍为-5.81%，负增长，信心逐步恢复仍需时间。
高息导致高物价？
2024年4月9日摩根大通的资产管理部门的全球市场策略师Jack Manley提出了一个观点引发了华尔街的巨大讨论，即高利率其实推动了高物价的发展。
笔者个人对于此观点极为认同，正如2月17日的文章“”的文章中所提出高利率本身大幅抑制了房屋供应，从开发持有成本到建筑成本，整个时间周期的高利率导致成本大幅攀升，使得许多投资者/开发商望而生畏，进而使房屋供应长期保持在低位。
从而致使供给不足，叠加海外需求推升，导致供需失衡，而推动物价上升。高利率本身就是高物价的推手之一。
结语
澳洲政府近期对FIRB申请费用进行了调整，此举旨在抑制因“降息预期”可能引发的国内房价进一步上涨。
对于有意在澳洲投资的海外人士来说，本次调整的有效期为2024年4月9日至2024年6月30日。
这意味着，自2024年7月1日新财年开始，FIRB费用规定将再次面临变动。
从历史规律来看，申请费用下调的可能性趋近于0！
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