口碑崩坏、经常“救火”的江苏万园物业，正在面临重重考验

编辑 | 虞尔湖

出品 | 潮起网「于见专栏」

前事不忘，后事之师。前不久在互联网频上热搜的南京居民楼火灾事件，引发了人们对于小区物业管理的关注以及担忧。

「于见专栏」注意到，该事件发生后，国家相关部门也开始加强相关行业的监管。与此同时，一些小区也因为该事件，开始整顿小区内的电动车停放问题。不过，物业管理中存在的问题似乎很难根治，一些涉及人身安全的隐患甚至会反复出现、不断反弹。

实际上，物业管理行业隐藏的各种管理与安全风险，远不止可能引发火灾这么简单。以同在江苏省南京市的江苏万园物业服务集团有限公司（以下简称万园物业）为例，据澎湃号《南京发布》信息显示，该物业公司早在2019就被列为年度南京市政府挂牌督办重大火灾隐患单位名单。

原因是万园物业在管的东方名苑小区多项消防预防措施落实不到位，包括火灾自动报警系统瘫痪，消防联动功能缺失、主楼部分疏散指示标志、应急照明损坏率超过30%、消防值班人员未持证上岗等系列问题。

尽管与万园物业同时被列入名单的还有56处，但是事实证明，仅仅几年时间过去，重大火灾并没有因此杜绝，而是以更加惨烈的方式再次出现。由此也足以证明，没有将居民楼的消防管理落实到位的物业企业，或许远不止名单之中的那些。

而万园物业作为众多企业中的一个，在实际管理中存在的问题，同样远非消防管理这么简单，甚至极具代表性。尤其是除了消防设施布置外的居住环境、体验等，更是物业行业的缩影。

要么隔靴搔痒，要么矫枉过正

俗话说：上有政策，下有对策。一家企业置身于我国的自由市场，本身是一个独立的主体。但是由于会受到不同行业、不同部门的监管，所以并非那么自由。于是，人们经常会看到一种常见的现象，那就是一旦企业出现问题被监管部门“盯上”，那么这家企业必然会“立即整改”，而且效率超高，甚至有些用力过猛、矫枉过正。

在这次火灾发生后，也有很多网友发现，自己居住的小区开始整顿消防问题。只是，实际操作过程，却让网友表示有些顾此失彼，甚至头痛医头、脚痛医脚的问题。

例如，南京火灾发生后，就有网友反馈，有的小区把原本停在小区楼下的电动车，强行移到路边的人行道，阻碍了居民的日常通行。而这些电动车，原本就停在小区专设的电动车停放处。对此，有网友提出质疑，既然规划了专用的电动车停放处，为何现在宁愿空着，也不让停放。

而前不久的3月初，也有网友对“防止电瓶车上楼，电梯内部安装钢管”等过激行为吐槽道：“这下好了，120的推车也进不来了。万一有个紧急情况，怎么办？”

据了解，万园物业就存在这样的情形，据网友在百度贴吧、投诉平台的反馈，在万园物业管理的小区，就存在业主在群内集中反馈问题，不仅被管理人员无视，还差点被“赶出”小区的现象。

如下图所示，百度贴吧网友表示，某小区管家情绪失控，直接建议业主“换小区”。由此足见万园物业工作人员的专业度，以及服务处于何种水平了。

实际上，物业管理中存在一些问题，是行业通病。究其原因，可能很多物业管理公司的问题处理方式，并没有形成有效的闭环。正如上图这个网友反馈的问题，似乎不是在解决问题，而是试图“解决”提出问题的那群人。

这也不难理解，为何国内火灾每年都有发生，即使再惨痛的教训，依然唤不醒那些“执迷不悟”的物业公司了。而在这样处理问题的态度之下，对应的解决方案，自然要么就是隔靴搔痒，并不彻底。要么就是与监管检查“躲猫猫”，甚至矫枉过正、搞搞形式主义了。

头衔很多，却经不起推敲

据天眼查数据显示，万园物业成立至今20余年，据该公司介绍，其是在南京市较早成立的完全依靠市场独立经营的物业服务企业。而且是具有国家一级资质的物业管理企业，并是南京市物业管理协会会员单位、江苏省房地产协会理事单位、中国物业管理协会会员单位、南京市南通商会副会长单位和南京市青年商会副会长单位。

不过，众多光鲜的头衔之下，万园物业存在的问题也不算少。而尤为令人记忆深刻的，是2023年中，某小区的“业主”集体向管理其所居住小区的万园物业，发出声讨。并使用了 “万园治下的小区，让我们体验水深路塌、房价暴跌、偷盗猖獗......”的激烈措辞，在互联网引发热议。

据网友彼时发文回忆时表示，自万园物业进驻以来，该物业给小区房价带来了巨大影响。小楼盘的二手房房价，从2017年1.77W+/平的成交价格，下跌到了2022年12月仅仅0.93W+/平，几乎腰斩。

而据媒体报道，万园物业与翠屏城业主之间的矛盾，是源于越来越多业主进驻，很多业主与该物业公司之间的摩擦不断。

因此，翠屏城早在2020年就开始筹备业委会，并于2021年3月筹备完成，之后在2022年初，业委会便着手召开临时业主大会，议题是如何选聘物业公司。

最终经过几轮投票，终于于2023年9月，由翠屏城的业主委员会公众号（博恩花园业主委员会）发布了选聘物业公司五进二的结果公告，其中保利和银城物业入选，将进行最后的角逐。

而上文就是某业主为该两个候选物业公司“拉票”，以防止万园物业继续管理翠屏城的“慷慨陈词”，并用上了《不投票，就是保万园》的显眼标题。

尽管据网友爆料，该事件还经历了各种投票纠纷，最终结果如何，也不得而知。但是该文中爆料的“水深路塌、房价暴跌、偷盗猖獗”等问题，似乎也并非空穴来风，而是证据充足。

例如，该文作者提及“电瓶车长期被偷盗，物业却回复无法制止，无视业主求助，还将业主踢出物业服务群。”并顺手贴出了小区被盗电瓶统计表，累计涉案金额近10万元。

此外，有媒体报道称，万园物业与翠屏城签约《前期物业服务合同》以来，还频繁因为小区设施损坏、楼栋外立面鼓包、擅自动用公共收益等问题而频繁被小区业主投诉。

以2020年6月的一场特大暴雨为例。彼时，小区积水严重，物业竟区别对待业主，用水泵将别墅区积水全部排到高层区域，导致高层区道路被淹没，来保障别墅区道路车辆畅行，但是却导致该路面被淹，积水很深影响学生与上班族通行，最终迟到。

据报道，有业主表示，居民们说，翠屏城和别墅区同属一个小区，物业也是同一家，物业没有经过业主同意，就将别墅区的积水排到高层区，很不合理。该事件同样导致业主群情激愤，也将相关抱怨发布到了一些社交媒体。

图源：江苏广电总台融媒体新闻中心

为此，该文的作者还用了“是摆烂到底还是自我救赎？留给我们业主投票选择的时间，只有区区十天了。”等措辞，来催促邻居团队一致，为小区更换物业管理公司投票。

由此可见，众多头衔的万丈光芒之下，万园物业也有被业主“围攻”等并不光彩的一面，甚至可谓是盛名之下，其实难副。

顽疾难除，万园物业未来堪忧

冰冻三尺非一日之寒。在一些业主眼中，万园物业的这些大大小小的问题，更像是物业管理行业，难以根除像频繁发生的火灾一样的顽疾。

实际上，万园物业深耕行业20余年，从来都不乏业主的各种抱怨牢骚，甚至投诉与起诉。例如，据媒体报道，朱先生在由万园物业管理的小区里，租了一个地下固定车位，租金每月80元。

因彼时期车位费到期，朱先生于是到小区物业去续费，但物业表示续交车位费必须要和物业费同时缴纳，如果不交物业费，是不能单独续交车位费的。朱先生认为，这种“捆绑收费”的方式非常不合理，属于霸王条款，因此对物业的做法十分反感，于是向媒体投诉，请求媒体曝光。对此，专业律师表示：物业公司做法不合理，业主可投诉也可起诉。

实际上，万园物业虽然遭到的投诉很多，实际处理结果似乎并不能让业主满意。例如，据近日一位业主在人民网“领导留言板”向当地区领导干部反馈信息时表示，其居住在南京市玄武区某小区的房子，自2017年开始就发现多处渗水、发霉，影响家人身体健康以及房子出售，给其生活带来不便。

图源：人民网领导留言板

更为夸张的是，该业主还表示，其连续6年向南京万园物业反馈，收取物业费的人员每次都说“已登记报维修基金维修”，但是至今一直没有结果。由此可见，万园物业的问题反馈流程，似乎并不通畅，而很多业主反馈的基本问题，也并没有得到解决。

要知道，仅仅上述这个案例，一桩住宅漏水的问题，就可以拖延6年以上，更遑论其他更严重的小区管理问题。由此可见，万园物业所积累的一些内部管理问题，或许确实早已成了难被救药的“顽疾”。如此来看，“带病发展”的万园物业，恐怕未来也十分堪忧。

结语

俗话说：千里之堤，溃于蚁穴。一个问题如果不能刨根问题，从根源去解决，而是采用类似万园物业处理一些问题的方法，甚至用“拆东墙、补西墙”的方式去临时解决，终究是治标不治本。

而无论是居民楼火灾一旦发生，所有物业管理公司开始警醒并快速整顿甚至矫枉过正，还是万园物业为了照顾别墅区的业主，而将积水排放到邻居出行的道路上，似乎都在印证，“平时不烧香、急时抱佛脚”的处理问题方式，终究会顾此失彼，甚至对解决根源问题无益。

相反，日常管理中就做到防患于未然，才是企业“长治久安”的根本。但愿在接连不断的业主抱怨面前，万园物业会因为物业管理行业的前者之鉴，以及自己的那些“黑历史”而早日觉醒，而不是在曾经摔倒过的地方，再栽一个跟头，甚至疏于防火，而天天“救火”。