海淀八里庄-人大附小学区房-世纪城商圈-学校及小区踩盘分析(上)

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今天我们来详细介绍一下海淀八里庄学区，一个热点的小学人大附小对应的学区，也是一个热点的商圈-世纪城，这个商圈基本上都是2000年以后的次新房，整个环境界面要比有老公房的板块养眼许多。

这个板块有十个园、六个区，总户数有19911户，可以直接按2万户算，非常庞大，强学区+全部次新房+成熟商圈配套，使得这个板块非常具有分析的意义，很多群友关注这个板块，还有群友是世纪城的业主。世纪城今年也降了不少，10-15%的降幅是有的。那么我们就来详细扒一扒这个板块是怎么回事，我会分大概3篇文章来讲这个片区，有一些买这个片区需要注意的点我会在群里跟大家说，也可以私信问我，不在文章里写了

今天主要讲的是商圈的位置及交通、生活配套、整体小区分布、学校入学及初中派位情况，以及其中的三个回迁小区的实地踩盘。

1、位置及交通

下图很清晰，主要是西四环、板井路和昆玉河围起来的这个区域，占地面积120公顷，总建筑面积为248万平米，包括183万平米的10个居住区，和1个教育区，以及一个商业区。昆玉河东边就是万柳商圈，著名的中关村三小就在这块，挨着中关村。海淀的顶尖牛小都在这块。

地铁线路主要有10号线的火器营，长春桥，车道沟站，在修的12号线在远大路有一站，在长春桥有一站

2、生活配套

这个板块的生活配套还是非常完善的。

医院：海淀妇幼（三甲）、海淀医院（三级综合）、西苑医院（三甲）

小公园很多，融乐公园、蓝靛厂公园等等，离颐和园、香山、圆明园啥的都很近，还有河边的绿化等等

逛街购物就更方便了，这里有一个68万平米大型购物中心——金源时代购物中心，吃喝玩乐购物培训班等等，都有，非常大，是2003年北京60项重大建设项目之一，是北京最大的购物休闲综合体。

各种超市啥的更多，生活很方便。

还有两个国际性幼儿园，和一个世纪阳光幼儿园。

3、整体小区分布

世纪城分一、二、三期建成。

世纪城的一二期以远大路中路为界，以东是一期工程：远大园三区，远大园四区，远大园六区；以西是世纪城二期：远大园一区、二区、五区。这就是前面说的六个区。

世纪城三期就是前面说的那十个园：观山园、晴波园、垂虹园、时雨园、晴雪园、春萌园、翠叠园、烟树园、晨月园、金夕园。

1、观山园：6栋，719户，2004年

2、晴波园：10栋，930户，2004年

3、垂虹园：12栋，1323户，2004年

4、时雨园：14栋，1564户，2005年

5、晴雪园：9栋，995户，2005年

6、春萌园：9栋，1346户，2004年

7、翠叠园：9栋，1130户，2004年

8、烟树园：8栋，1404户，2003年（回迁）

9、晨月园：12栋，2346户，2007年（回迁）

10、金夕园：6栋，1115户，2003年（回迁）

11、远大一区：5栋，735户，2001年

12、远大二区：2栋，339户，2001年

13、远大三区：7栋，943户，2001年

14、远大四区：12栋，1483户，2000年

15、远大五区：14栋，1936户，2001年

16、远大园六区：9栋，1293户，2000年

下面这个平面图就是具体的小区和楼栋分布，看的会更直观一些，烟树园、晨月园、金夕园都是回迁小区，远大二、四、六区也有一些回迁楼，但是回迁小区基本上也是按照商品房下的房本，没有土地出让金，只有金夕园的4号楼是经适房的房本，会有土地出让金。

4、学校介绍及小升初

世纪城这块在海淀学区划片上来说属于是八里庄学区，八里庄学区的一个派位表，如下所示：

大家可以看到整个学区的初中派位跟小学是强相关的，尤其人大附小及银燕分校，跟八里庄学区的普遍的初中基本上没有什么关系，倒是跟万柳那边的海淀学区还有中关村学区的初中派位基本上差不太多，而整个的世纪城这块，对应的小学就是人大附小及其银燕校区。

这里说的世纪城的十个园六个区，对应的是人大附小的本部，银燕校区的招生简章是独立的，所以，世纪城划片上虽然是八里庄片区的，但它更像中关村海淀学区。

后面的文章里我们还会详细介绍八里庄学区的一个整体的小学和初中情况，这篇文章我们主要讲世纪城这边，学校也主要看人大附小这块的一个情况。

人大附小银燕校区其实是人大附小的一年级部，只是它的招生简章上的招生范围不是世纪城一二三期，是世纪城北边那块的，但是小孩一年级都在银燕校区上学。23年银燕校区招了6个班，人大附小本部招了16个班，除了世纪城这边的对口小区以外，还有一些人大附的子弟，这部分小孩是可以直升人大附中的。

调剂情况：

据统计，23年调剂了30多个，实际上可能还会更多一些，毕竟统计不那么全，大部分是去了人大附亮甲店分校，然后人大附亮甲店接受了人大附的调剂生后，把自己对口的小孩又调剂到了定慧里和六一，可能人家本校的生源香吧，不知道咋想的。以前因为小孩多，人大附小的房本时间要求超过3或4年，现在这种房本要求不提了，反正是可以多校调剂的。

小升初情况：

可以看到表中的派位，包括八一、中关村、中关村知春分校、十九中，还有人大附二分，除了人大附二分，其他都是中关村海淀学区那边的，这些学校的情况在之前介绍中关村、海淀学区的时候都介绍过了，就不再多说，毕竟这也不是派位的主力，派位的主力就是人大附二分，人大附二分就在世纪城商圈的北边，这个初中很一般。但是人大附小点招比例很高，毕竟这是海淀前三的牛小，还有一些人大子弟可以直升人大附中。

除了一派和二派以外，世纪城的小升初还有一个很特别的方式，就是直接带着户口本和房本去海淀教师进修实验中学去入学。没错，海淀教进北校区就在世纪城这边，在远大路边上。看下面这个表就明白了，在二派之前，可以去海淀教进登记交材料，当然这表里面要求的是1911之前的且房本满3年的。

所以说这个入学方式不在咱们之前讲过的海淀整体的入学方式里面，还是很新颖的，可能是因为人大附小这边没被点招走和一派走的小孩也被海淀教进惦记着呢，毕竟是人大附小的生源，而海淀教进也就是跟中关村中学差不多的区重点，从这个小学和初中的排名上说，海淀教进算占便宜了。（我猜的）

5、小区踩盘分析

今天我们先讲世纪城这边的3个回迁小区，晨月园、金夕园、烟树园，除了金夕园的4号楼以外，房本都是商品房本，没有土地出让金。这边的小区建设的风格非常像，回迁房跟商品房还是有差距的，但是相对而言价格便宜，有小户型，好上车。回迁小区的物业费是海清物业，1.2元，商品房是颐和物业，3.5元。

1、晨月园

晨月园是2007年建成的，均价10.7w，2346户，是这三个回迁小区里楼龄最新的一个，1、2、3、8号楼是3梯14户，4、5、6、7号楼是3梯18户，楼高共17层，算是合围式建筑，小区中间有一个活动广场，也有地上停车场，B2层是地下车库，800-1000一个月，小区路边那种不固定的车位，300一个月

晨月园是距离地铁站和金源购物中心最近的小区，烟树园离人大附小最近，金夕园在这俩之间。离地铁12号线蓝靛厂站步行400米，10号线火器营站就比较远了，得1.6km

晨月园的楼间距还算可以，楼道也都贴了瓷砖，物业管理一般，小区里面有很多电动车，毕竟回迁小区，不能要求太多了。1-3居都有，户型就比较需要挑一挑了，非常多，不太好的户型也有不少。1居57-68平之间，2居80-90平米，3居90平和117平米的。

下面这个两居，77.67平，报价740w，高楼层/17层，注意下面的指南针

2、金夕园

这个小区一共4栋住宅楼，排成一排，共17层，2003年建成，1115户，均价9.6w，1号楼4梯20户，2号楼4梯18户，3号楼4梯16户，4号楼2梯12户，4号楼是最好的，是公安局和交管局的分房，但是下的房本是二类经适房的房本，其他回迁楼是商品房本，没有土地出让金，1号楼临四环，小区密度也大一些。

小区1-3居都有，1居主要是50多平或60多平的，2居户型非常多，50多到100平的都有，3居109平到124平。2居下面这个两居室，93.4平，报价950w，低楼层，租金在9500左右。

离地铁12号线蓝靛厂站步行600米左右，10号线火器营站步行1.7km左右

3、烟树园

烟树园相比晨月园和金夕园楼层低一些，均价10.6w，2003年建成，共11层，1404户，相对而言密度会低一些。共8栋楼，围合式建筑，中间是中心花园，两梯14或16户。距离地铁12号线蓝靛厂站步行800米左右，10号线火器营站步行1.6km左右

1-3居都有,一居55到65平，2居户型非常多，60多-90多平的都有，3居109到124平，下面这个91平的两居，中间楼层报价999w

好了，本篇内容比较多，所以先讲了3个回迁小区，下一篇会详细介绍一下几个商品房小区，世纪城必须给大家讲明白了，敬请期待

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