越秀在天河东部，真的太狠了

今日，天河东部又热闹了。

世界大观二期地块（天河区黄云路以北AT1003010、AT1003075、AT1003082地块），历经16轮竞价后，越秀地产以总价43.9亿元竞得，楼面价4.4万/㎡。

该地块与今年8月越秀地产拿下的世界大观一期地块（黄云路AT1003011、AT1003072地块）相连，一期楼面价5万/㎡，冲进全市TOP10榜单。

▲世界大观一期地块和二期地块（红色）图源房天下

世界大观二期地块占地约12.5万㎡，计容建面约9.8万㎡，容积率约2.38，是一宗综合用地（包括二类居住用地、商业用地、商务用地性质），扣除配建的1万㎡商业，住宅供应在500-600套。

由于需要配建约1万㎡商业+约2万㎡道路，二期的地价，至少要卖到8-10万/㎡，走改善溢价才能跑赢成本。但能不能如愿，则要看一期的销售情况。

就在今日，越秀世界大观一期项目案名定了，叫越秀·观樾，广告语是“塑新天河的世界观”。这案名果然不走和樾系，跟楼主当初判断的一样。

楼主说楼市截图

根据设计方案，越秀·观樾共有25栋楼，住宅层数在13~17层之间。产品为两梯两户板楼，户型包括140㎡四房三卫、190㎡四房三卫、250㎡4+1房3卫。

当前天河东部竞争激烈，合景·臻颐府10-12万/㎡、缦云广州8.5-10万/㎡，越秀·观樾走改善路线，价格大概率在8.5万/㎡以上，这个片区将又是一场血雨腥风的竞争。

此前，楼主在测评文章世界大观项目：揭开你的庐山真面目有做过价格调查，最终结果出来了，选择8万/㎡以下的占总投票人数的55%。也就是说，无论一期项目卖10万还是12万，至少这55%的购房人认为只值8万。

今日越秀咬牙拿下的二期地块虽比一期便宜了5000元/㎡，不过与一期比起来，二期是差点。

比如二期地块虽在太阳湖两边，景观资源却比不上旁边的一期地块；世界大观二期地块无配建学校，未来与一期项目共享教育资源，去往学校的路程更远。

目前一期户型及面积已经大差不差了，二期会走改善路线还是刚改路线，越秀应该会参考一期的销售情况。

在景观资源及楼面价都比一期差/低的情况下，二期会更好操作，起码不会与一期形成竞争关系，这也就解释了越秀为什么要紧咬保利报价，最终拿下二期地块。

世界大观一、二期项目未来的直接竞争对手除了合景臻颐府、缦云广州外，联投文津府、天河润府、珠江花城、天河壹品都是它们的直接对手。

目前，片区内销售情况并不乐观，究其原因：一是楼市热度已过，二是片区新盘较多，三是片区配套短板较多，四是价格贵。

最惨的是，曾经被人“仰慕”的牛奶厂也跌穿6字头，101㎡卖580万。这种市场行情，再狠也狠不过市场啊！