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新政前就爆了!保利用一个套房掀起海珠天河争夺战

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最近两月,广州的天好像漏了,大暴雨袭城,街头到处都是积水,反正察叔是能不出门就不出。

这种阴晴难定的天气,就犹如整个海珠悬殊的网签比率,有的盘月签破百,有的盘一个月只卖了个位数。



连续两个周末,我一“海珠隐形高富帅”朋友明哥,热情邀请察叔探盘。

到底什么盘横风暴雨也得去?

就是保利燕语堂悦。

五一前后,新规都还没出,察叔现场傻眼了,排队认筹的人很多很多。

熟悉的中介跟察叔说,这是广州少有开盘真实到访这么多人的楼盘,卖得真的好,很多人都跟明哥一样,拉着一家大小来认筹的。照片里没有一个NPC(懂的都懂)。



排队时,身边高富帅明哥微微一笑:

“样板间的套房真的很不错”。



一个套房击垮了海珠西高富帅

说实话,这个均价5-6万元/平米的保利燕语堂悦,察叔一直不大看好。

价格方面,同价位大家都会首选天河,像珠江花城、保利天瑞、联投文津府、 越秀观樾,天河CBD板块一向都是广州楼市价值天花板。

说配套,保利燕语堂悦在工业大道附近,旁边就是村景,城市界面一般。附近也没有知名地标商业,教育小学还好点,听说已经官宣省一级宝玉直小学体系自有配建小学,中学就依靠5中附属初中、41中的区内省一级,在海珠内部都未必拼得过,更别说比起天河执信中学、省实这些广州头部教育IP,简直不是一个量级。

结果高富帅明哥告诉我,他喜欢这个楼盘,是因为一个套房。

究其原因,他思考许久,默默答道:

“一种从无到有的感动吧”。

看房当天,保利燕语堂悦板房里人头涌动,看人多过看房。

尽管如此,在参观完样板房之后,我对明哥的同理心又多了些。



90多㎡的三房户型,看起来有140㎡的空间感。

虽说夸张了点,项目给自己的设计手法命名为“解构与重建”。

什么意思呢?

就是根据当代生活诉求,重新审视传统住宅,再去造房子。

从整体概念来说,燕语堂悦一改海珠“务实”的风格,加入东方人文的新中式概念,特别王炸的就是社区花园的园林设计,打造宋氏美学,岭南烟雨,绿意浓浓。

根据现代人的需求,项目卧室、书房、卫生间等不同功能区布局合理,室内动静区分离,对于生活起居来说极其便利。

特别是125平方米的四房户型,有一个超大的主卧套房,面积差不多有31㎡,连衣帽间都有近9㎡。

什么概念?许多海珠西的楼盘、房子、宿舍,一个次卧面积也才9㎡。

多了一个次卧的面积来做衣帽间,空间感真的不错。

这个270度落地窗视野,扩大采光通风面,让室内最大限度引入景观。

对于二代或三代同堂的家庭来说,住起来确实很舒适。







00-10年代,海珠改善盘有多"磕碜"?

生活在海珠之外的朋友,可能难以理解为什么单凭一个套房就让人为之心动。

回到察叔朋友明哥,他就是一名纯种广州海珠土著,从小学、中学、工作、结婚……半辈子都生活在海珠。他家住海珠某核心知名楼盘,十年前也是海珠知名“豪宅”,双地铁覆盖,楼下就是商场,生活都挺方便。

那他为什么对套房心心念念?

这还要从海珠房地产的沧桑历程说起。

“想起我小时候,那时候的海珠真是落后不堪。”高富帅叹了口气。

90年代,这片区域还只是一片片的工业厂区宿舍,像穗花新村、凤凰新村、五一新村等,“村”字当头,厂工居所,布局密集封闭不说,小区环境更是可以用简陋脏乱而形容。



(凤凰新村,图源贝壳)

明哥作为老海珠人,就是在这样的生活环境中长大的。

接近00年代,初代商品房兴起,涌现了金碧花园、保利花园、南方花园,翠城花园等楼盘。



(金碧花园,图源贝壳)



(保利花园,图源贝壳)



(翠城花园,图源贝壳)

然而海珠人的居住环境因此而升级了吗?

有点儿,但不多。

纵观广州第一代商品房,还是工业PLAY中的一环,设计规划落后,环境十分密集。

夸张到什么程度呢?比如金碧花园就是一个经典的反面案例,楼与楼之间的距离只有几米远,有的连通风采光都成了奢望。

加上当年建筑设计理念落后,有居民坦言像被围困在“笼子”里。

再看保利西岸花园吧,老牌大型小区,由于规模大却规划不合理,部分区域距离小区入口十分遥远,步行或者开车都不方便。

越秀的翠城花园,当时也是改善天花板,但邻里间密集程度,整个小区就像港剧大型“屋村”一样。

而且由于小区使用年限长,部分公共设施如道路、绿化等均有不同程度的陈旧和失修。

时光来到2010年代,房子变多了,越秀、保利、富力、合生......一举在海珠拉开了第二代改善商品小区,但说实话,这些改善盘也不是很像话。

很多房子只有一个卫生间,套房概念更无从谈起,一家人生活动线混乱,收纳问题凸显。另外,有些开发商为提高住宅面积,小区大大缩减绿化面积,停车场配置特别尴尬,甚至1:1都保证不了,还设置机械车位。某次察叔去明哥家里作客,普通的车都停不进去,更别说SUV了。

如今,毛头小孩已成长为高富帅,回顾自己的成长经历,他长吁一口气:

“对自己好点儿吧。”



江湾和樾、中海大境、燕语堂悦......

片区改善怎么选?

要说近期海珠最火的几个改善楼盘,除了保利燕语堂悦,就当属越秀江湾和樾、中海大境莫属如果不看预算的话,察叔可能会选中海大境。

对于整个海珠来说,明显中海大境更靠近琶洲,离珠江新城/琶洲仅3-4公里,板块优势会更明显,未来升值潜力也更大些;教育这边,有配套18班小学及72班中学,私立国际学校也有得选;

再来看看环境,中海大境就挨着海珠湿地公园,自身园林也做的不错;从品牌体系和物业服务来说,中海系观澜府已经实现过销售传奇,对于后续服务增值,中海物业的口碑和保利物业高下立见。





当然了,如果单看面积段,中海大境是126-270㎡的大户型,保利燕语堂悦是92-125㎡的改善户型,代表着两类受众群体,不能同日而语。

总体来说,市场对保利燕语堂悦的信心,是有待观望的。

首先是保利堂悦系这个高端品牌系。首个堂悦系1.0在广钢新城的保利堂悦,从整体户型配置上、装修规格上口碑虽然不错的,奈何广钢的配套兑现太差,整个广钢公园芳草萋萋,不少业主失望离场,首战不利。

而选址方面,燕语堂悦工业大道沿线的广纸新城,虽然近几年板块楼价爆发式涨了不少,但目前来看,这里居住体验的改善性并不好,其他条件上面察叔也论证过。

不过好在,从交通轨道来说,燕语堂悦靠近燕岗地铁站,就在11号线大环线的交汇站,东面连通珠江新城、金融城、琶洲,西面连通广佛,对于上班族真的很方便,升值前景不可小觑。



当然,三个盘口碑最差,还属越秀江湾和樾,选址建在鹤洞桥旁边,除了临江一线的那栋楼以外,背向江景的大部分楼视野和通风采光条件都不算好,而且小区还有几栋回迁房,圈层纯粹度自己想象。交通方面,离沙园、燕岗两个地铁站都不算近,差不多1公里的距离,而教育方面,宝玉直小学也不是直通,还得摇号。

升值方面,同属鹤洞桥边,江湾和樾对面的中旅天宸府,据说价格从开盘7万/平方米已经跌至4万+/平方米,前车之鉴,不得不担忧。



所以有一说一,保利燕语堂悦能收割一波改善客户,说明产品还是抗打的。这种人性化的套房设计,也算是开了海珠区先河,并且一定程度上也折射出改善群体内心对美好生活的向往。

高富帅或许看中的不单单是套房本身,更多的是它象征着海珠区城市化进程的一步。

从破旧落后的工业区,一步步走向现代化都市,这中间凝结了多少人的梦想?

•END•

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