北京通州「帅府君园」221～268㎡阔境叠院

北京通州「帅府君园」

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帅府君园的产品力是一等一，做出来的叠拼和洋房非常的吸引人，有露台有花园有下跃有落地大阳台大面宽！

明天开盘会多给1个点的折扣，并且会有特价房，洋房全款一口价527万起，叠拼全款一口价656万起，性价比还是很不错的

还是先梳理项目信息：

基础设施配套程度：六通一平

2021年的10月份，北京通州房地产开发有限责任公司以2.95亿的底价，拿下了通州于家务的TZ11-0200-6003、6006地块。

这一捂，就捂了一年半才有动静！

项目的位置属于东六环外的于家务，别的不说，就这个位置能筛掉一大片购房者，也难怪要把产品做的好。

项目周边的配套只能说勉强够日常生活，休闲娱乐那绝对是没有的。

帅府君园产品为大平层和叠拼两种，很纯粹的改善定位，平层是220m²的洋房和221m²-268²的叠拼。

销售指导价3.1万/m²，总价为610-860万区间，简装交付。

小区容积率1.6，共11栋楼，2栋洋房56户，9栋别墅92户，共148套房。西侧还有一所幼儿园。

地上停车位10个，地下192个，共202个车位，配比1：1.4。

我觉得帅府君园的设计师真的是懂生活的，我个人非常推荐这个项目的户型设计，碾压市面上大多数改善产品。

若不是位置实在差了点，这项目绝不愁卖！

先看洋房的户型：

洋房2/4/6层户型，入户玄关，餐客分离，南向三面宽共15米的采光面，客厅面宽7米3，带飘窗，视野无敌呀，南向双套房带阳台（稀缺），整体户型方正，布局合理无浪费面积。此户型大约630万左右！

3/5层户型，和上边的户型相比，阳台的位置放到了客厅，客厅的飘窗放到了南向的双套房，其他布局都一样，价格也是630万左右，如何选择就看个人喜好了。

洋房7层，和上边户型类似，只不过是反过来了，其余布置不变，毕竟这个户型的分布已经做的非常好了，天花板的级别再去优化确实很难！

再看叠拼，咱们先看下叠：

杜沐分析：

259平的下叠户型，分布在6号楼，总价830-880万之间，地下一层，地上两层。一层南向花园和北向双入户，配备一个套房，很适合有老人的家庭；二层南向三卧室，两个套房+一个小卧室，有孩子的很方便，孩子不多可以改成两个大套房；地下一层就可以做成影音室或者娱乐空间。

杜沐分析：

268平的下叠，分布在7/8/9/10号楼，总价同样是830-880万之间，一层同样的双入户，比起上边的客厅少了一面采光，其他的变化并不大；二层多了一个小的客厅，其他的变化也不大；地下一层的变化也不大，做影音做娱乐做酒柜都可以。

杜沐分析：

221平的卡拼下叠，分布在2/3/4/5号楼，总价750万左右，和刚才的户型也不太一样，南向的花园入户，但套房放到了北边；二层做了三套房+一个小卧室设计，这对家里人多的就很友好；地下一层可以做成比较大的会客厅和休闲区。

另一种221的卡拼下叠户型，分布在2/3/4/5号楼，总价也是750万左右，一层做了南北双套房设计；二层也是双套房+一个小卧室，地下一层的会客厅和休闲区可以根据自己喜好来定。

再看中叠：

254平的中叠，分布在6号楼，只有三层和四层，但亮点是三层有个10.4米长的大阳台，这采光视野效果可太棒了，而且还有个套房设计；四层和下叠的类似，双套房+小卧室，全朝南。

最后看上叠：

240平的上叠，分布在6号楼，总价830-880万，户型为五层六层和闷顶，五层和中叠类似，入户玄关，同样的客厅+套房设计，共10.4米的阳台，采光视野没得调，越高越舒服；六层和之前的也类似，南向双套房+卧室设计，但有个亮点是北向有个露台，品茶饮酒读书下棋甚至烧烤都满足了，这个设计非常棒；闷顶呢住肯定是不舒服，做娱乐室之类的还是可以的，总体来说这个上叠设计还是很不错的。

268平的上叠，分布在7/8/9/10号楼，总价830-880万。

一层有小院，通过院子可到电梯厅上来，这个单元没有中叠，上叠就是三层和四层，三层和上边的差别不大，客厅＋套房，10.4米的大阳台；四层有点小变化，就是露台的位置动了下，但南向卧室的设计不变。

226平的上叠，分布在2/3/4/5号楼，总价750万左右，户型也是三层四层+闷顶，一层有小院入户，面积小了一些，所以南向的大阳台也少了一米，9.4米的采光视野面，南北双套房设计；四层两个卧室，但是空间有限没做成双套房，同样的北边有个露台，帅府君园的设计真的是用心了；至于闷顶的设计，还是看个人喜好。

同样226平的上叠，分布在2/3/4/5号楼，总价750万左右，这个小院的面积稍微大一些，而且有点“曲径蜿蜒”的意思，上来也是三层，由于把套房设计到了北边，所以客厅采光面缩到了6.4米；四层的和上边的上叠类似没有变化，闷顶还是根据喜好去设计。

项目分析：

帅府君园的定位非常清晰，位置不好，那我就做纯改善，纯高端，就针对通州本地的改善客群以及北京有退休打算的养老客群。

从设计上来看，不管是户型还是园林以及建筑工艺上，都做的很用心，完全按豪宅区设计，就是拿产品去吸引那些喜欢别墅洋房，喜欢低密度园林的人。

但项目周边确实较荒，缺少商业娱乐，可以说是入则宁静，出也宁静，周边配套仅能满足日常生活，所以凭产品能否破局还是个未知数，预计销售速度不会快。

只能说，这个项目只适合对的人，适合那些不需要工作通勤，不需要照顾孩子，比较关注自身居住品质的人。

通州低总价的别墅项目还真没有，十里春风算是一个，但是那个别墅做的是在一般，刚需上车的别墅，并不能说是改善。真正低总价用低总价买到一个对标豪宅的别墅，帅府君园算是通州首个！

北京通州「帅府君园」售楼处电话400-112-8986(已认证)欢迎致电咨询预约看房优惠信息,隐藏真实号码安全通话,请放心拨打使用.郑重承诺:开发商旗下销售团队全程营销策划,房源信息真实有效.