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写字楼市场,崩了

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  马路上穿梭着出租车、外卖小哥和夜跑者。旁边的巷子里,小贩支起炉灶,为晚归和早出者备一碗人间烟火。

  这里不是成都玉林路,也不是杭州五柳巷,是凌晨四点的北京CBD。

  2018年,李尧在北京国贸陪客户。觥筹交错到后半夜,出来时,他抬头看了一眼国贸的写字楼,竟然灯火通明,有种不真实的眩晕感。

  李尧是一家税务师事务所的老板。他的公司当时在东四环外的朝阳路上。站在办公室里,他也经常抬头,仰望CBD的繁华。

  李尧主要客户也都在国贸。那几年公司客户很多,发展也蒸蒸日上。在那年朝阳路写字楼租约到期后,李尧当即决定:

  把公司也搬到CBD。

  北京CBD的甲级写字楼,聚集了这个国家金字塔尖的企业。李尧把公司搬到国贸的2018年,这些企业们都值巅峰。整个北京写字楼市场空置率只有:

  7.6%。

  一有租户腾退,很快就会被消化。从事写字楼租赁服务的朋友说,抛开重新装修和搬迁,国贸、金融街、中关村等核心区域的写字楼,几乎不存在空置期。

  望京的写字楼也不愁招商,好的楼层还会出现买家竞价。有的公司规模没有那么大,但他会先租下一片场地,再慢慢招人,把工位填满。

  租金也居高不下。北京写字楼平均租金报价当时为每月每平米427.5元——这是北京有统计以来最高的租金。

  CBD更是金字塔尖的塔尖。当时中国樽还没有建好,北京最高楼是国贸三期。每月每平米的最高租金是1500块。

  不过在金桐东路另一侧,非甲级写字楼价格要便宜一半。几番权衡后,李尧把公司搬到这里。

  本以为占了些便宜,准备在CBD大展宏图,结果出道即巅峰——他踩在了最高点。

  2019年开始,大量写字楼新项目入市,北京写字楼市场供应量迅速增加。

  但此时,资本寒冬降临。许多依赖融资的创业公司生存艰难,其中不乏独角兽公司。

  2019年,北京写字楼市场开始出现退租潮。互联网创业企业和小型金融公司还是租赁主力,但空置率,开始攀升至两位数了。

  然后就是新冠疫情爆发。

  刚开始,这只是一个“黑天鹅”事件。疫情前期,以腾讯、字节跳动、华为、美团、阿里巴巴为代表的TMT企业还在扩张。一些央企、律所和券商也在扩租。

  北京写字楼需求还在井喷,空置率也回调了不少。但这只是昙花一现。

  2022年,硅谷银行暴雷的前几天,有人在脉脉上描述,2022年中关村和望京两个中国硅谷遭受的重创:

  字节跳动集体撤离中关村,整合退租10万平米;

  爱奇艺搬出三万平的鸿城拓展大厦;

  美团在望京提前解约了樱辉大厦和融信科技中心;

  每日优鲜破产,望京万科时代人去楼空......

  “教育高地”和“创新高地”的中关村一下子冷清了许多。这里向来是北京空置率最低的区域。过往门庭若市,租金一直坚挺。

  一位西二旗的园区开发商跟我说,他们项目在2021年落成后,无数互联网公司拿着长约求租,甚至找政府协调。但从去年开始,很多互公司宁愿毁约损失押金,也要退租。

  其他区域情况也一般。金融街最高档的写字楼英蓝国际,租金从每天每平米28块,降到了19块。

  曾经灯火通明的望京写字楼,晚上9点以后亮灯少了很多。望京SOHO的空置率接近一半,租金从每天每平米7块钱跌到了:

  3块5。

  世邦魏理仕统计,今年第一季度,北京写字楼市场的空置率为22%,约相当于2018年的3倍;平均租金为每月每平米283.3元,相比2018年,下降超过三成。

  2023年8月,李尧的办公室5年租期已满。为了挽留他,业主拿出了最大的诚意:

  降价30%。

  疫情期间,业主已经给予李尧免租、降阻等一系列优惠。后来,甚至免费把他的办公楼层升了一层,取“更上一层楼”的寓意。

  按照业主最新的报价,他能享受的租金,几乎相当于首次租赁时的一半。

  前两年,因业务收缩,李尧已大幅缩减了租赁面积,但他仍是这栋写字楼里最优质的客户:

  因为很多租户都坚持不到合约期限。

  一家做建材生意的租户,因为拖欠租金被赶走的,连办公用品都没来得及收拾。李尧进去看时,样品散落一地:

  绿植都臭了。

  一街之隔的国贸三期,也走下神坛。如今的最高租金报价为每月每平米780块,相比李尧刚搬进国贸时,接近“腰斩”。

  尽管如此,李尧仍无心恋战,他把公司搬到东五环外的一个园区里。

  肉眼可见地,十几万个岗位从写字楼被挤压出来。

  过去六个季度,阿里员工一共减少了4 万人,相当于巅峰时期员工总数的六分之一;字节 2022 年员工人数达到了16 万人,而到 2023 年底员工只剩下 11 万人。

  房地产行业可能更惨一些。有媒体统计,2022年,57家典型上市房企就裁掉了18.6万人。到2023年,同比又减少了4.78万。

  近些年,由于需求不足,供应井喷,全国的写字楼市场都过剩了。

  一线城市还不算最严重的。有一家头部房企做过统计,到去年底,重点二线城市的写字楼空置率普遍在20%以上,重庆、沈阳等“重灾区”空置率:

  常年超过30%。

  沈阳的太原街商圈,写字楼空置率一度超过40%。重庆的一些写字楼,租金已经降到地板价。有些私人业主的写字楼,更是处于“给钱就租”的状态,有租户感慨:

  一个月的物业费都比租金贵。

  全国商办市场容量已经连续六年下降。从2万亿降至1万亿了。一二线城市商办类资产库存周期达4-8年,三四线城市超过10年。

  前几天,李尧又回到北京CBD吃饭。他搬走后,原来的办公场所空了5个多月,直到今年春节后,才招到新租户。

  当晚宴请结束,他提议去纯K唱会歌,客户说:

  回去吧,都挺累了。

  离开国贸回家的时候,晚上9点钟,国贸一些大楼有点黑压压的,没什么亮灯。

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