南京两江，谁能走得更长远？

南京南北两个方向在各种层面都存在很多的争议点，在地产价值层面两者也基本是一个等价的关系，江宁和江北一直都是南京最重要的近远郊板块。

同时在某种程度上两江也各自代表了两种城市运作和发展的逻辑，那么谁又能走得更加长远呢？注意这里说的江北特指江北核心区，江宁特指青龙山和牛首山之间的江宁主轴区域。

01 江北模式

想要真正理解江北模式，首先我们要先跳出江北的框架，江北的地下城实际上不是为江北自己建的，江北想要搞个CBD，想要弄个天际线其实根本不需要搞这么大的一个阵仗。

同样是核心区，没有涉及地下城的研创园，建设速度明显要快得多得多，现如今城南河至五桥一大片都已经基本成型，可见想要立竿见影对于江北来说根本不是难事。

既然如此，那为什么非要费如此老大的力气在江北核心区内的商务区搞这么大的动静呢？其实更多是出于未来南京的考虑，这个考虑有两点。

第一点，南京未来想要在城建方面出圈，和别的城市拉开明显的代际差距，江北核心区是最大的突破口。什么地下多层结构、什么地下环线、什么江水热泵系统、什么地下管廊等等，这种从最底层一步步构建的未来城市，有很多的特性是别的板块，别的城市根本达不到的高度，其他区域最多也就只能在地下管廊上下下功夫。而这种独一无二的先进性正是未来南京出圈最好的方式，同时也让这座城的未来在资源调动、人口流动、人防等方面具备极高的上限。

第二点，纵观南京市区，土地容量已经接近枯竭，虽然我们都说土地财政不可持续，但没了土地财政这日子更难过，这就好比化工产业，都知道不好，都知道有污染，但要真的把这些产业搬出去，空缺出来的税收谁来补？制造业所需要的基础原料从哪里来？这是很现实的问题。

所以中短期看，土地价值的变现依然非常重要。这么一看，也只有江北滨江一带有这个条件，足够近也足够多，只要运用得当，足以支撑南京未来20年-30年在地产领域上的收入。所以南京绕城公路环线顺理成章就把江北滨江给包进去，并布局更多的市级功能，包括行政、文化、商业、医疗等等，同时实现土地价值的最大化。

所以江核不仅是江北的核心区，更多其实是南京的滨江核心区，它的定位是南京主城在长江以北的拓展和延伸。而为了快速实现超高水准的建设，同时具备强故事性那就必须采用强投资驱动型的模式。

02 江宁模式

相较于江北，江宁的发展模式可以说有着极大的不同，甚至在我看来是另外一个极端。江宁主轴有着更强的独立性，尤其是在机场和高铁站相继落户江宁之后。

在城市发展方面，江宁主轴没有恢弘的规划，不论是天际线商办区的塑造还是各种道路等级，江宁主轴都给人一种城建水平和经济实力不相称的感觉，但实际上这是江宁故意而为之，老实说江宁从最开始并不十分重视这个方面。

早年江宁从东山开始，率先向西、向南两个方向迅速扩张，路网在极短的时间内很快铺开，对应的就是住宅、商业和工业区的组合，工业区甚至占据绝对地位。江宁的思路非常清晰，也知道优先需要解决什么问题。想要有钱就要发展产业，有产业就会有税收和人口。

按照现代城市规划理念，工厂都是放在相对偏僻一些的地方，最好的位置都留给了商务区。但江宁明显非常务实，很清楚自己需要优先解决什么问题，工厂和人口才是江宁最需要的，所以江宁主轴上很多的特别好的位置实际上都是制造业工厂，老实说这是江宁后来商业得以繁荣发展非常关键的一个因素。后来江宁也通过土地变现实现了较为可观的收入。

江宁的工厂也得益于人口质量的提高，逐渐从低端制造业向中高端制造业转型，甚至进行更加彻底的产业升级之路。很多的工厂搬迁拆除之后变成了商务办公楼，而位置更好的地方有着更加远大的目标，就是CBD，典型的就是百家湖北侧的工业区变成了现在的江宁硅巷，而东侧江宁正在有计划地转型为CBD。

03 两江模式

从经济发展的角度来说，江宁显然有着更加自然的过渡，不管白猫黑猫，抓到老鼠就是好猫，先把经济搞上去再说。饭一口一口吃，路一步一步走。这种模式产业基础也会比较扎实，江宁的发展显然更加从容，兜里有钱什么都不怕，而且这几年产业升级之路也还走得不错，高质量的总部园或商务区也逐渐起来了，尤其是九龙湖、上秦淮一带。

不过整个产业升级和跃迁的过程也非常漫长，江宁现在的成功和前面20多年的努力是分不开的。当然由于前期更加注重经济上的考量，所以城市面貌以及交通逻辑实际上很难有非常大的突破。别的不说，江宁快速路都没几条，更何况江宁主轴与其他细分板块之间的联动了，实际上车行交通系统交通已经成为江宁目前最大的短板。

江北中心区如果按照江宁的那套思路，先低级工业再慢慢一步步升级，自然也是可以的，但这个过程太漫长，出于其开发的初衷，南京等不了，而且故事性太弱，如何拉到大投资？

所以江北中心区，采用的是非常激进的，在我看来是强投资驱动型的发展。好处是显而易见的那就是起点非常高，而且启动速度非常快，江北地下城这样的超级规格是真的很有未来的远见，但一般城市也真的是不敢想。其最大的缺点就是很怕中途没钱。

这种模式很像独角兽企业的模式，需要不断地进行融资，A轮、B轮、C轮……，所以从这个角度来说，为什么一定要申请成为新区，很多程度上也是为了更有故事性，为了更加容易融资，实际上这些年多条免费过江通道的快速落地，和这个模式有着直接关系，如果没有强投资驱动，过江通道根本不可能在这么短的时间内解决。

所以我们不能简单的去否定投资驱动型的弊端，老实说这种超大规模的愿景也只能通过这个手段才能在短时间内实现。所以对于这种板块来说，信心的建立和稳固会非常的重要，虽然最高楼目前情况不太好，但其他项目基本都进展很顺利，大体上的规模也已经出来，最难的日子实际上已经过去。

我相信江北的未来一定是美好的，而江宁走的更加的扎实从容一些。