融创的“复活游戏”

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大约两年前，地产圈及其外围的朋友们都在猜测：融创的钱到底是哪儿来的？两年后，大家又开始津津乐道地讨论：融创的债到底是怎么化的？

孙宏斌又成了地产圈“令人羡慕的老板”。11月20日，融创中国（01918.HK）公告称，公司欣然宣布各项重组条件已获满足，重组在当天正式生效。

这也意味着，融创中国成为国内首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。

融创的高效率也让广大房企尤其是民营房企们看到了希望。房企化债的“春天”真的来了吗？

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带着“筋斗云”化债？

融创不是第一个陷入债务危机的房企，却成了第一个成功走完境内外债务重组流程的大型民营房企。

根据公司方面的公告，这次融创中国作为部分重组对价发行的工具包括新票据、强制可转换债券、可转换债券。其中不同系列的新票据本金额为57.05亿美元，强制可转换债券为27.5亿美元，可转换债券为10亿美元。3种工具的本金额共计94.55亿美元。

除此之外，公司方面表示，占公告日期已发行融创服务股份总数约14.7%的现有融创服务股份已转让到了有关计划债权人的账下。这些股份作为部分重组对价换取的计划债权人解除及免除相关现有债权申索共计7.75亿美元。

完成转让有关融创服务的股份后，融创中国对融创服务的权益也减少到了约49.7%，融创服务仍是融创中国的附属公司。

与此同时，公告还提到，各位合格同意债权人的合格受限债务的同意费已转账到了现有票据持有人结算系统的现金账户，或者合格同意债权人在现有债权人的贷款人代表委任表格中指定的账户。

上述新票据、强制可转换债券及可转换债券已于2023年11月21日在新交所上市。

不得不说，融创化债的速度是真的快。而这与孙宏斌的要求密不可分。

今年3月底，融创中国召开的一场境外债务重组说明会，作为融创中国董事会主席兼执行董事，孙宏斌坦言自己和团队对于境外债重组只有两个要求：一是快。因为这是恢复正常经营的一个基础。另一个就是方案必须是系统、周全的，能支持公司真正恢复过来、走出困境。因为只有走出来，债务重组才有意义，才能保护所有债权人的最终利益。

回顾来看，融创中国从启动重组工作到走完境内外债务重组全部流程，仅仅用了18个月的时间。算是满足了孙宏斌对于“快”的要求。

11月20日，融创中国在其官方微信上表示，启动重组工作至今的18个月，公司获得了相关政府部门的大力支持。伴随着境内外债务重组全部流程顺利通过，约有900亿元人民币的债务风险得到了全面化解。未来2～3年内，公司在境外公开市场无刚性还债压力，这也为后续经营的持续恢复和落实保交付创造了有利条件。

当然，还贷压力的暂时减轻不代表危机解除，未来，融创需要思考的是如何在“房住不炒”的大环境下保交楼、促回款，同时探索一个新的、更为稳健的发展模式。

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最大的关键在于信心

总结融创这次能够成功化债，其中最为关键的一点就是债权人的信心。自古欠债还钱天经地义，在当下房地产行业前景尚未明朗的大环境下，大部分债权人是不愿意冒险的。

比如，今年10月，佳兆业集团（01638.HK）发布公告称，过去数月，债权人小组及其顾问与公司及其顾问紧密合作，对集团的财务和运营状况进行了深入的尽职调查。公司也积极回应了一系列的尽职调查问题，提供了各种形式的支持文件、档案和证据。各方交换了一些初步重组方案，但迄今为止尚未达成最终协议。

11月2日，龙光集团（03380.HK）公告称，集团一直在与其债权人及其财务顾问进行积极沟通和建设性对话，以尽快促进集团的境外债务制定一个切实可行的债务展期方案。截至公告日期，有关磋商正在进行中。目前尚未就重组条款达成最终协议。

而一直处在风口浪尖的恒大则在9月22日晚发布内幕消息称，基于公司目前情况以及与其顾问及债权人协商，公司认为有必要重新审视建议重组的条款以匹配公司客观情况和债权人诉求。恒大方面称，鉴于上述情况，“有关建议重组的相关协议安排会议将不会举行”。这也透露出，销售情况不理想的情况下，恒大债券人的耐心和信心都极度不足。

而能够让债权人愿意用自己的“真金白银”再给你一次机会，其背后体现的无非就是债权人的信任。目前来看，这份信任不仅是对融创的，还有一部分是对孙宏斌本人的。

公开资料显示，在融创出险的过程中，公司除了采取促进销售回款、处置资产、股权融资等措施，控股股东孙宏斌也在第一时间提供了4.5亿美元无息贷款。

此外，融创一系列出售优质项目的举措也让外界看到了其“自救”的决心。比如，去年12月，融创将此前从泛海控股收购而来的“明星地块”董家渡项目“摆上货架”，最终通过股转交易的方式成功引入中国华融、中信信托以及6家银行组成的银团对项目进行注资。

今年1月，融创中国公告称，将以35.8亿元的总对价，将所持深圳冰雪城项目51%的股权卖给了合作方华发股份。

平心而论，目前很多房企的自救进程之所以“进度缓慢”，其中一部分原因可能还在于企业处于自身利益的考量以及和债权人之间的“利益博弈”，不愿意放弃手中的优质项目。化债不易，只有具有十足的魄力，愿意把债权人当作是长期股东的企业，才会赢得债权人的信任。

好消息是，近期政策面上也不时有一些积极的政策传来，让房企成功化债、地产行业复苏多了一些信心。

11月21日，有市场消息称，监管机构正在起草一份中资房地产商“白名单”，可能涵盖50家规模房企，国有和民营房企会被列入其中。上述企业将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持，这一名单较今年初具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。

在这场地产行业复苏企稳的大势中，房企们正翘首以待，期盼“春天”到来。

作者丨张玉

来源丨征探财经（ID:teccj6)