史诗级“松绑”后，广佛楼市表现如何？

前两月密集的救市政策轰炸，究竟药效如何？

成绩单出来了。今年随着“825、920新政”的重磅出台，广州一二手住宅成交已连续两月增长，10月新房成交更是创近5个月以来新高；番禺表现十分强劲，有盘首开当天去化约7成，领跑全市；二手按揭付款比例也持续上升。佛山9月、10月分别成交3588套、3924套商品住宅，实现了两连涨。

种种迹象皆表明市场信心有所回归，专业人士也称四季度行情有望延续升势。

但不可否认，广州一手住宅供应逆市下降，且全市库存去化周期达19.2个月，处于一年高位；今年9-10月佛山成交7512套，同比去年下降33%。

一手成交触底反弹

番禺表现一骑绝尘

据中原研究发展部数据，9月，广州新房网签4575宗，环比上升11%，终于触底反弹，迎来“翘尾”。但距离3-5月的成交峰值仍有一定距离，且同比下跌26%，“825新政”药效渐衰，“认房不认贷”续航乏力。

9月25日，广州再次扔出三枚重磅炸弹，“史诗级”救市辣招激起“三层”浪。

第一层，一手成交创近5个月以来新高。10月广州新房网签6521宗，环比大幅上升43%，同比也扭亏为盈， 比去年同期成交上升23%。

另外，合富研究院统计，全市新收客源较9月份增加3成，随着市场逐步企稳，新购买力有望增加。

第二层，开发商重仓“十一”黄金周。中原数据显示，2023年“十一”假期广州一手住宅实际开盘/加推约3166套，同比增加66%，整月近7成供应也集中在假期首周。

成交业绩也不负众望，据合富统计，“十一”假期（9.25-10.6）市场成交套数环比上升150%。

根据克而瑞广佛区域数据，进入9月以来，佛山各项目竞争白热化。其中9月、10月分别成交3588套、3924套商品住宅，实现了两连涨。

多盘延续“金九银十”气氛，继续积极推货，拿出诚意产品打动改善市场。如，广佛新世界近期推出11.11置业狂欢盛典，低密艺术臻品全系上新，推出建面约100-1200㎡的洋房、别墅产品。100-140㎡洋房产品，精心打造LDK空间、多房系统、私梯入户；160-1200㎡别墅产品，7米的超高客厅，立体生活空间，满足多代同堂亦可分层而居的场景。今年四月的“摇号地”荔湾羊城食品厂地块抢跑入市，案名武汉城建·保利·花语和岸，凭借“卷王”产品开盘成绩不俗，主打建面约142㎡单位，可以做全明四房两厅三卫。

第三层，得益于新政“松绑限购”的东风，番禺表现瞩目。

“920新政”落地后，多数区域成交规模回升，番禺、黄埔、南沙位列全市TOP3，且番禺以20.36万㎡的网签成交面积一骑绝尘。

相关实地调研显示，在番禺限购政策放开后，市场涌现了不少“深圳、珠海”的客户前来购买，华南、万博、科创城等多个板块推售活跃。如华润长隆悦府，首开当天去化约7成，热度高企。

一手供应逆市下降

去化周期达19.2月

诚然，在以中心五区社保“5改2”，黄埔、番禺取消限购，全市增值税征免年限“5改2”三条措施主导的“920新政”的刺激下，广州楼市呈明显复苏态势，但环顾多项指标，各方信心仍需时间提振。

中原数据显示，10月，广州住宅新批供应5390套，新批面积59.47万㎡，比9月减少15%。

强如“十一”黄金周，其对比近两年的“五一、十一”也有差距。合富数据显示，今年“十一”成交量较今年“五一”缩减约20%，供货量也较之减少25%。

再者，由于今年6-9月成交出现明显下滑，即使10月新房供应减少+成交加速，消化周期仍处于近一年高位。中原数据显示，截至10月末，全市库存量1191.1万㎡，去化周期19.2个月。

因此，当前市场也并不单靠“政策利好”驱动，“以价换量”才是重点。

合富研究院市场研究中心负责人吴智杰指出，中心区部分项目特价让利1%-5%，包括海珠中海江泰里、荔湾芳村板块等；近郊个别项目特价让利2-6%，集中黄埔科学城东板块；远郊降价项目集中增城，较9月再降3%-5%，包括远洋天成等。只有积极让利才能促进成交。

吴智杰也表示，总体而言，随着积极因素陆续增多，后续荔湾/越秀/天河/海珠“靓货”入市、房企积极营销拓客、市场信心进一步回升，在入市价格适宜的情况下，四季度行情将延续升势。

解限区二手成交大涨48%

按揭比例连升两月

据广州市房地产中介协会数据，10月，广州二手住宅整体网签（中介促成+自行交易）共9361宗和95.22万平方米。这是继9月环比增长4.76%和4.1%后，环比增长幅度再次扩大至9.56%和11.23%。

与早前政策相比，“920新政”的最大优势就是利好了二手市场。

一方面，受取消限购政策影响，黄埔区和番禺区的二手住宅网签面积大幅增长，环比均超过40%，其中黄埔区增幅近半。

另一方面，增值税“5改2”，大大降低次新房的税费负担，提升其流通效率。而黄埔知识城等板块“满二不满五”的次新房源较多，且价格配套有优势，精准利好此类物业。

除了黄埔区和番禺区，增幅较大的还有增城区、从化区和花都区。据广州市房地产中介协会分析，这是因为部分业主迫切希望将现有物业置换回更为核心的区域，为提高成交速度，愿意在价格上作出一定让步。

另外，按揭付款的比例也连续两月上升。特别是“825新政”出台“认房不认贷”、降利率（首套房商贷利率下限突破LPR等金融政策）后，利于购房者降低首付、月供压力，9月按揭付款比例也应声上涨，环比增长8.83%。

随着政策红利释放，市场交易情绪被逐渐修复。 但后续利好还能延续多久？楼市走向将 何去何从？让我们且看且分析。