内蒙古
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
这次回老家无意中知道村里有个人在北京要卖房，所以想跟您咨询一下，从您专家的眼光看是否值得入手，然后我再算我是否可以承受。对方小区美伦堡，面积：110平，报价1580万（反馈学校多，且房装修特别好）
我的问题是：
1）这个价位在这个小区是否有很强的溢价（在链家我看基本均价是11w/平），对于学区，我们暂时还用不上因为我们家孩子在26年才上一年级。
2）这个小区的房子挂出来看的房源比较少，是因为稀缺吗？是否值得现在拼一把。
3）我们家的两套房在石景山，如果卖掉预计手头有400-450w回款（目前是否建议挂上开始销售）？如果卖是否建议加快。
4）因为我们前面2套都已经使用公积金贷款，所以这次准备用经营贷贷出大部分。房本面积115平，在7层。
A：
1.美伦堡，1580/115=13.73万，偏高了1万多吧。这跟学校没什么关系，对口校北师大朝阳不错，但也不算学区房。而且就算是学区房也不影响价格，朝阳区千万左右的牛校学区房都溢价较低，1500左右的就很低了甚至没有，都是总价低的才溢价高呢。
所以有可能是装修好+楼座好，那也偏高了。让中介给预估一下租金吧，这么高的总价，如果能租到2万才合适。但估计够呛，能到1.5万差不多了，那1300左右才划算。或者在装修不是太好的情况下，1400就应该到头儿了，毕竟115平的不算太大，朝阳区的租售差没这么高。
2.美伦堡一直稀缺，所以才保值好的，在朝阳区排不上第一阵营也是第二，就算房源品质不太好的都基本不落后。拼不拼的我不敢说，一房一价，没到现场的话看户型图都没用。
3.具体的操作问当地中介吧，我不敢瞎出主意。但我觉得没必要着急，这业主的要价偏高，大概率不好卖。
4.经营贷能用上就合适，找个信誉好的机构就行，不难办。
5.多说一句，朝阳区的头部公立校只有北中，朝外（本），白小+80，芳草地+陈本，嘉铭，帝景，人朝，清朝，陈分。其中北中没有学区房，其他的朝外80陈本的是东西海平均值，后边几个再低些，总价越高的溢价越低。所以别听什么学校多，这里没学区溢价。
仅供参考。
二
Q:
我是体制内的，刚调入北京两年，单位承诺解决孩子的上学问题，西城区不错的学校。但是要求必须在西城区有房落户，我们看了西城的房子，能满足三口人居住的至少需要600万以上，而户型面积和社区环境与我们在附近丰台区的老小区基本一致。
我们现在的房子仅仅价值400余万，西城区这多出来的就是学区溢价吧？所以我们现在比较纠结，孩子明年就要入学，如果不用上单位的福利感觉有些不合适，可换房的话又感觉房子的性价比不高，而且现有的月供对我们来说压力已经很大，再增加的话几乎无法承受。因此想征求一下您的建议。
A：
1.我好像也提不出什么建议，因为这就是现实情况，作为家长是只能是无奈的面对，就看自己更重视哪方面了吧。
2.西城区的教育资源确实好，但在锁区的情况下学区溢价也确实高。可以参照西城与丰田的交界处，一街之隔就能相差30%或更高，这就是溢价率。所以学区房从居住来说性价比确实偏低，全区也找不到溢价低的普宅。
所以这还是自己选择吧，我只能表示理解，但帮不上忙。
仅供参考。
三
Q:
我和我爱人都是非京籍。目前我在昌平沙河的中国移动工作，明年应该可以拿到工居，户口不一定能争取到。我爱人的工作性质属于要么出差，要么居家。小孩今年入幼儿园，26年上小学。现在手头有130万现金，加上贷款，预算共250万左右。现在考虑:1、昌平县城，2、在昌平沙河北街家园附近，3、在城区的学位纯占坑房。请帮忙分一下优劣。
A：
1.沃天，这么极端的选项，从什么角度说优劣啊？居住角度看自己的喜好，没标准。我一般只能从投资角度说两句而已，但看这需求主要是居住和上学吧？而且如果现在买在了昌平，那到孩子上学之前还换学区房吗？
2.另外130万现金得留出税费和装修家具的钱吧，至少也得10万，那加上贷款最多买到300万左右的房子。而城六区的学区房基本都400万左右起，至少300多，这首付不太好买到。另外300多的还净是老房，不好贷款的那种，也不太适合一家人居住。而且这种占坑儿房的溢价较高，基本都在30%起步。
以东城为例吧，永外有350万左右的占坑儿房，定安里就有40平左右的一居。而一路之隔属于丰台区的定安西里中，同户型的不到250万，也就是其中的100万以上是溢价，没有租金收益只能闲置。所以在这种高峰期接盘学区房考虑好，2026年可就是低谷期了，如果到时候没有鼓励政策，溢价部分有可能受影响。
3.昌平这没什么说的了，自住为主，没学区溢价。能买在北街就尽量吧，沙河的保值挺好的，这么多年不占便宜也没落后。但这跟学区房完全俩概念，还是考虑好吧。
仅供参考。
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