超卷！园区又一批纯新盘要来了，独墅湖、斜塘、车坊、跨塘都有...

今年以来，苏州楼市持续分化，核心地段的高品质红盘仍旧是独立行情，非核心板块的楼盘一直采取优惠促销措施来以价换量。

但作为苏州楼市的风向标，园区楼市今年表现可谓多点开花，不仅核心板块供应火热，次核心板块也表现亮眼。

2023年不知不觉间也仅剩约两个月时间，到了四季度，我们发现目前园区在售、待售的新房项目还有近17个，今天分析师将其整理出来，以供想置业园区的粉丝参考。

园区核心：独墅湖

今年园区核心就开启了爆发式供应，上半年众多项目接连创造了“千人摇号”、“逢开即罄”场景，而接下来园区最具期待的项目当属路劲位于独墅湖的临湖项目——路劲君和居了。

有着一路之隔华润润月雅筑两开两罄的成绩打底，一路之隔的路劲月亮湾项目自然也是关注度十足。

项目打造了11栋6-7层纯洋房产品，户型建面约285-340㎡。

项目楼面价为36800元/㎡，比华润润月雅筑还高出了2300元/㎡，也是当前苏州最高楼面单价，以独墅湖板块的热度，项目入市后备案均价或将突破5.5万元/㎡。

目前路劲君和居已经启动了官方预约通道，预计今年四季度即将入市。

奥体南:斜塘

将目光转向园区次核心板块，目前次核心板块新房是园区供应主力。

斜塘板块可以说是今年苏州楼市的一匹黑马，由于区位优势，斜塘板块能够板享受奥体核心配套，同时承接了许多园区湖东、奥体客群。

今年上半年板块项目河滨雅苑、保利天珺、象屿天悦东方入市，项目产品定位都向高端改善转化，板块房价也成功站上4.5万元/㎡。

目前待售的三个项目华润湖东润云、大家·月上海棠轩，保利置业27号项目或将继续为板块带来新一轮热度。

目前动作最快的是华润湖东润雲，项目售楼处与样板间已经公开，预计近期即将入市。

项目为华润高端“润”系产品，整体体量不大，将打造4幢高层+5幢洋房，其户型建面约145-165-179㎡。

与湖东润云一路之隔的大家月上海棠轩进度同样也很快，项目城市展厅已经公开，预计今年四季度即将入市。

项目由杭派房企大家操盘，将打造7栋17F小高层，户型建面约138-156-169-188㎡。

值得一提的是华润润云与大家月上海棠轩均刷新了斜塘板块楼面价天花板，待这两个项目入市后，板块房价或将有新的突破。

除了两个待售项目，2023年6月的土拍中，保利置业竞得的保利奥体南原莲花停保场地块，项目也进行了规划公示，项目打造11栋7-11F洋房、小高层住宅。

园区南北：车坊、跨塘、青剑湖

去年园区规划了南北两大城市副中心，园区北部的阳澄南岸创新城整体规划范围73.1平方公里，覆盖娄葑北、唯亭、青剑湖生活片区以及阳澄半岛旅游度假区。

从去年开始，园区北部新房市场也开始陆续补仓。

断供多年的青剑湖板块终于迎来补仓，建发青云上项目于下半年入市。项目为建发【新现代】产品，项目共打造建面约90-126-143㎡三种户型。

起步建面约90㎡3房2卫户型是当下“大平层当道”的园区楼市少有的洋房小户型，对于预算在400万以内，又想留在园区的首置客户来说是一大利好，目前项目二期已取证在售。

跨塘板块继保利天汇后，保利天汇|星湖也预计今年即将入市，项目同样为保利发展天字系作品，将打造6栋17F小高层产品，目前已经公布了两种户型，为建筑面积约147㎡和165㎡。

再来看北部的吴淞湾未来城，近年来有着“园区血统”的车坊板块近年来规划不断提升，市场认可度也不错。

目前车坊仅中海独墅云著和中国铁建星樾湖滨在售，价格都在3.5万元/㎡左右，中海独墅云著洋房已售罄，仅剩95㎡高层户型在售；中国铁建星樾湖滨目前二期在售洋房与高层户型，客群主要以刚需改善与地缘改善为主。

此外朝前路小学南侧的招商车坊项目也即将入市，项目拟建11幢8-11F纯洋房产品，目前项目展厅已公开，案名也即将公示。

园区东西：娄葑、高贸新城

娄葑板块今年有两大新盘入市，分别为吴风朗诗和苑与招商湖西璀璨。

两者户型设计有所不同，招商湖西璀璨主推建面约112/128/143㎡，客群偏向于首改，而朗诗吴风和苑则更偏向于高端改善，拥有160㎡以上大户型，其户型建面约123/147/168/215㎡。

作为园区核心外溢区域，娄葑板块近年来不断推进娄葑南部片区发展，打造独墅湖西岸新城，随着规划落地陆续推进，整体市场认可度也不断提升，目前新房价格也站稳了3.6万元/㎡左右。

高贸新城今年也得到补仓，今年苏州第四批次集中土拍中，恒泰商置成功竞得金胜路地块。

目前板块内在售项目较多，主力在售为万科东方雅苑、五矿路劲澜悦溪云、越秀悦见云庭、中铁建花语澜苑等项目，成交均价约3-3.3万元/㎡，今年来其洋房产品表现较为不错。

由于高起点规划以及相对园区核心板块的价格优势，高贸新城吸引了众多刚改、首改和看重板块发展潜力投资客群，板块也成为了园区的主力供应板块之一。

整体来看，目前园区楼市的新房供应还是非常充足的。

今年来，由于限价的放松，园区核心的新项目开发更加注重产品品质的提升，在项目规划、户型、配置方面释放了更多的想象力，园区大平层迎来爆发。

优质地块的大量供应和限价的放松也带来高端项目的内卷，各大房企纷纷拿出看家本领，拿出自己的高端产品系，因为仅有在产品上精研，做出差异化，才能符合城市高精尖人群的优中优选的心理，受到青睐，也为房企在苏州树立自身的豪宅产品标杆，且带动板块楼盘产品力提升的同时，拉动板块房价的进一步提升。

而在没有倒挂优势的次核心板块，各个项目产品都有一定亮点来争取客户，比如建发青云上的建面约90㎡3房2卫户型对想要在园区置业的刚需客群十分友好，娄葑板块的招商湖西璀璨整体户型设计更偏向地缘首改客户......

总的来说，接下来园区头部核心板块的房价仍有上涨空间，路劲君和居的入市就有望突破5.5万元/㎡大关，次核心板块限价也有进一步突破，园区各个板块的价格梯度会愈加明显。

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