上海漕河泾房价不行了？

今年年初，因为腾讯和字节跳动大批人员要搬离漕河泾，搬去徐汇滨江和杨浦新江湾的办公大楼。
网上唱空漕河泾的声音不绝于耳，漕河泾的房价似乎马上就要不行了。

真的是这样吗？

漕河泾不是一天建成的，漕河泾已经四十岁了。

漕河泾的核心产业也不是互联网，漕河泾更不是只有腾讯和字节两家公司，还有许许多多其他的行业巨头和世界五百强。

比如米哈游。

1、超级独角兽白菜价漕河泾拿地

米哈游，一家总部位于漕河泾枫林科创园的游戏公司。

最近这家公司斥资10亿在漕河泾核心地段拿了一块地，准备建总部大楼。

规划地上10万平米，地下三层车库，楼板价约1.1万元/平方米。

这块地占地约1.78万平方米，地上建筑面积容量约为9.8万平方米，限高98米。

这块地紧挨9号线漕河泾开发区地铁站，镶金地段。

能在漕河泾这么核心的地段拿地盖大楼，米哈游必有过人之处。

实际上，米哈游在国内游戏公司排在第三位，而前两个是老牌巨头腾讯和网易。

光看1.1万元/平方米的楼板价，这块地真的很便宜：

腾讯徐汇滨江大楼2015年拿的地，当时楼板价就要16556元/平方米；

2021年字节东外滩拿块，楼板价3.5万元/平方米；

B站81亿杨浦拿地，楼板价22600元/平；

所以1万出头的楼板价近乎白送，然而是有补充条款的：三年内每年纳税额要达到33亿。

文件显示，该地块企业达产销售收入需不低于每年159998.34 万元，达产税收总额不低于每年人民币333323.04万元，达产税收产出强度不低于每年每平方米人民币187214.91元。

米哈游拿下这块地，需要保证2023年-2025年连续3年每年缴纳的税收达到33.33亿元。

但其实按照米哈游目前的营收不是问题：

2022年，米哈游主营业务收入273.40亿元，净利润161.45亿元，平均每天净利润超过4400万元，今年只会更高。

米哈游“财大气粗”的底气，来自旗下游戏的持续火爆。

米哈游目前的主要产品有《原神》《崩坏：苍穹铁道》《崩坏3》等。

因为发展迅猛，米哈游的人员规模在枫林科创园急速膨胀——其他公司都是一层层盘工位，米哈游近乎一个项目一栋楼。

坊间传言，米哈游及其子公司全职人数已超过 6000 人。

2023 上半年米哈游是超过 BAT、字节跳动，提供月薪 5 万岗位最多的泛互联网企业。

图源：《2023泛互联网行业人才流动报告》

米哈游与上海渊源颇深，三个创始人都是上海交大毕业的85后。

2011年，当时读研究生的罗宇皓和校友蔡浩宇、刘伟在上海交大闵行校区宿舍内成立了米哈游工作室。

十几年间，当初的小作坊已经成长为业内的参天大树。

胡润研究院《2023胡润全球白手起家U40富豪榜》显示：

36岁的蔡浩宇以210亿元财富位列第18位；

另外两位创始人刘伟和罗宇皓分别以115亿元和110亿元的财富位列第27和30名，三位创始人共计拥有超过400亿元财富。

2、漕河泾的支柱产业

包括米哈游在内，上海游戏“四小龙”的莉莉丝、叠纸、鹰角均在漕河泾拥有办公场所。

漕河泾的宜山路上，大大小小的游戏公司不计其数。

官方的统计数字：宜山路游戏产业办公面积早就超过30万平米，从业人员超过2万人,游戏产业“银河系”名副其实。

漕河泾各种园区的地下车库，隐藏着各式各样的科幻豪车，都是游戏大佬们的座驾。

电子信息是漕河泾的支柱产业之一，这里汇集了大批游戏、科技企业。

大量的产业，大量的企业，带来大量的高薪岗位，让环漕河泾成为浦西房价高地。

漕河泾的购买力从古美、康健一直延伸到七宝、九亭、泗泾。

所以腾讯、字节搬走，对漕河泾有一定影响，至少对漕河泾周边的房东收租不利，但影响真的不大。

而且，腾讯和字节的云部门仍然在漕河泾。

互联网之外，漕河泾的核心产业其实是人工智能、元宇宙、绿色低碳、生物医药，这四大可以代表前沿的未来性尖端产业。

走了腾讯和字节，还有米哈游，还有甲骨文，商汤……

漕河泾的高新产业集聚效应，不会随便被一两个公司的搬迁所影响。

再说了，互联网大厂就能一直风光下去吗？

米哈游拿的这块地，90年代是一家缝纫机厂，当年也是明星企业，后来工厂倒闭。

沧海桑田，这块土地上的产业一直在升级换代。

3、浦西产业之王

相比浦东，一直以来，浦西的产业分布很散：

大虹桥、桃浦、江湾五角场、长风、东外滩、南京西路，市北高新……

原因很简单，浦东是一个区，而浦西这么多区，都是各搞各的，产业一般位于自己的核心腹地，否则就可能为他人做了嫁衣。

唯独徐汇漕河泾这里，产业连成了一片。

毕竟漕河泾是国家级开发区。

徐汇滨江初生牛犊，体量也不大；桃浦、南大，位置太偏；

漕河泾浦西产业之王的地位，短时间很难撼动。

而上海西南角房价这么贵，漕河泾功不可没。

徐汇连带着闵行，甚至沿着9号线到了松江九亭、泗泾，都吃到了红利。

漕河泾的大股东、高管买在金虹桥、古北、古美、康健，白领买到田林老公房，或者七宝、松江九亭、泗泾。

4、房价的本质

房价的本质支撑是什么？

是购买力，购买力来自产业，配套；最根本的还是产业。

国内房价的几大高地，也都是产业高地；北上深杭，无一例外。

因为产业强而房价强，而不是反过来。

陆家嘴，张江，漕河泾，都是同样的逻辑。

看一张很有意思的图：

上海各区产业定位图

普陀，为什么是上海内环房价最便宜的区？

宝山，又为什么是上海外环房价最便宜的区？

核心原因，是没有高薪产业！

嘉定有汽车产业，浦东就不说了，陆家嘴、张江都太强了，黄浦有南京东西路和人民广场，徐汇区有徐汇滨江和徐家汇……

普陀有什么？宝山有什么？

奉贤、金山、崇明又为什么万年不涨？

一方面是离核心市区太远，另一方面是它们的支柱产业是农业等低附加值的产业。

想要读懂上海楼市，要格外关注产业。

好的产业，才能吸引到高收入的人群，才能有财力去弄来好的学校，好的基建，好的规划。

而高收入群体的聚集，一定能成就一个城市最为坚挺的房价天花板。

5、上海硬核产业

过去互联网三巨头BAT三分天下时，网上充斥着上海没有互联网基因的言论。

上海错失“互联网的黄金十年”、缺乏互联网头部企业，似乎成了上海创新环境不佳的铁证。

其实上海有拼多多，有米哈游，有易趣网、盛大游戏、1号店、土豆网、大众点评……

而除了模式创新的互联网产业，上海的追求更高：芯片、生物医药等为代表的硬核科技产业，含金量更高。

上海是中国内地芯片第一城，有中芯国际，中微半导体这样的头部企业；

上海基本形成了比较完整的集成电路产业链。

选择一个城市，其实就是选择这个城市的产业。

上海为什么能吸引到这么多年轻人，这么多人才到来？

归根到底还是产业强，工业门类齐全，服务业发达。

年轻人在这里，上限足够高，下限有保障。

上海一直拥有强大的产业基因：

金融、航运物流、现代商贸、信息服务、文化创意、旅游会展等高端服务业；汽车、电子信息、装备、钢铁、石化等支柱制造业。

上海虽然在互联网产业上落后于北京、深圳、杭州，但是在生物制药、汽车制造、船舶制造、芯片研发等产业上都领先全国。

这些产业可能短期的爆发力不如互联网，但是长期来看才是真正的城市和国家竞争力。

会为上海的发展带来持续的动力，这也是上海楼市最根本的支撑力。

如果哪天我开始看空上海的楼市了，那一定是上海的产业失去竞争力了，吸引不到全国乃至全世界的资本和高端人才了。