网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

徐汇最不幸的板块

0
分享至


这可能是徐汇最不幸的地方,也是房价最洼的地方,未来注定没有发展!

01

这就是凌云路街道,因为有一所华东理工大学,因此在房产板块划分上被称为华东理工板块。

对比徐汇15个板块发现,华东理工以6.2万元/m²的均价在全区垫了底,房价最洼:


这一片建设了一个庞大的动迁社区梅陇新村,是为徐汇梅陇。

无独有偶,隔壁闵行也有梅陇新村,难怪很多人误以为这里属于闵行。

这里以前属于上海县的梅陇乡和龙华乡的交界,而今经过行政变迁又成了徐汇和闵行的边陲地带。

从徐汇的历史发展脉络来看,华东理工在全区的定位很低,只是承接一个动迁基地的功能。

徐家汇是徐汇起源的地方,最先开始城市化。

本世纪初徐家汇被列为上海四大副城,经过顺利发展,成功转正为CAZ;

80年代后,徐汇同时又在漕河泾开发了密集的产业区,为区里提供了源源不断的增量。

这期间徐汇主要是向西发展,徐家汇与漕河泾连成一条线。

徐汇有内陆区域,也有一线江景,赶上世博拆迁大利好,同时迎上21世纪滨江CBD时代。

徐汇又马不停蹄搞了徐汇滨江,工厂拆走后如今这里高楼大厦云集,发展成为全区新的一个门面。

虽说企业没有入驻满,但徐汇滨江规模已成,一跃成为世界级滨水区,与前滩、世博形成“金三角”。

紧接着,随着轨交机场联络线、19号线、23号线的规划,以及15号线的通车。

徐汇又加紧规划了处女地华泾TOD,正式形成了一条滨江发展主轴,与徐汇滨江完美“一线牵”。

可以说,华东理工完全没有踩到徐汇的两条发展轴线,被边缘化了。

徐汇把梅陇新村划进来,就是单纯地作为一个承载动迁基地的地方。

一系列因素,决定了这个板块起点低,资源相对薄弱。

在徐汇区的各项资源排名中,华东理工板块的商业、医疗、教育等资源都是垫底。

凌云天地、凌云壹街坊、徐汇梅陇商业中心等定位都是社区型商业。

与繁华的徐家汇商圈自然没法比,但也比不上隔壁闵行梅陇的南方商城,有点蹭闵行的意味。

大华医院、社区卫生服务中心医疗设施也都是低配。

华东理工虽以教育板块自居,但缺乏一梯队的小初支撑,彰显不出徐汇“教育一哥”的特色。

02

华东理工板块二手房多以X村、X苑命名,二手房价格相对很低,普遍只有5-6万元/m²。

其中梅陇新村、凌云新村、化工新村老房子就占了约9成。

所以这个板块基本上也就贴上了“老破小”的标签。

这下好了,华东理工成了老破小。

放大到整个上海老破小市场来看,华东理工板块到底能争取到什么样的市场地位?

首先前面我们提到,板块资源薄弱没有学区,决定了徐汇梅陇老破小损失了很多家长客群。

徐汇是上海的教育强区,但是华东理工板块没有任何一所一梯队小学,甚至二梯队也没有。

华理附小、启新小学、上实附小、华理附中、梅园中学都很一般,不顶尖。

但凡冲着XQ买徐汇的家长,都不会来华东理工看一眼。

所以华东理工板块在上海的XQ老破小市场上很尴尬。

上海老破小能卖上价的,要么是对应的学校优质,要么是地段与交通足够好。

但是华东理工不是,地段太差、交通也不优,给人一种很强的割裂感。

这个板块被沪杭铁路、金山城际铁路、高压线、沪闵高架、虹梅路高架和中环高架围了起来:



在15号线开通之前,整个徐汇南部都没有地铁,出行非常不便。

华东理工就是这样,出行要么前往火车南站,要么穿过地道去锦江乐园,要绕很远。

直到2021年15号线的开通,才有所缓解。

正是由于割裂,阻挡了徐汇北部所有的产业辐射和购买力外溢,最终让华东理工成为房价的洼地。

顺着虹梅路高架往北不到4公里就是漕河泾开发区。

漕河泾的产业非常强,但是和华东理工没有什么关系,反而让田林、古美、七宝、泗泾受益。

不管是漕河泾还是来自徐家汇、徐汇滨江的产业人群,都不会外溢到华东理工。

至于家门口的上海南站,由于历史发展不顺,商务区能级不高,没有对板块形成什么助力。

没有产业加持,产品与配套不好、城市界面破落、交通还有割裂。

不管是刚需、中产还是改善,让华东理工在徐汇都找不到任何市场占位,不幸处在置业鄙视链的底端。

这一波行情上海很多老破小都涨疯了,便是华东理工老破小没啥起色,就是涨不起来。

这个地方也不像上海其它地方那样有一种很深厚的历史情结,迁出去的人大多不愿意买回来。

03

当然徐汇也意识到了南北发展不均衡的问题。

所以开始搞五大功能区的发展规划:

大徐家汇功能区、西岸滨江功能区、漕开发拓展功能区、徐汇中城功能区、华泾门户功能区。

但是这五大功能区中,华东理工依然捞不到什么好处,注定没有未来。

和华东理工关联最大的当属徐汇中城功能区,涵盖漕河泾、凌云、长桥街道。

重点推进交通路网建设,打造产城融合发展和现代都市产业的引领示范区。

但是徐汇中城一些资源大多还是落到了漕河泾和长桥,华东理工收到的非常有限。

比如徐汇当前正在火热开建的航天科技城、越界锦和尚城、鑫耀·光环商办都在漕河泾;

徐汇南部医疗中心落在了长桥街道。

凌云街道(华东理工板块)长期以来只是做一些零星旧改工作。

我们常说一个老旧片区要想翻身,必须进行大规模的拆迁更新,像东安一村那样直接动迁。

但是徐汇梅陇新村不是发展重点,而且远远没有达到拆迁更新的标准,所以不会大动干戈。

老公房与动迁房云集,让这里的城市面貌提前定型,后续难以升级改变。

一旦走出徐汇的内环,展现的就是一线与三四线城市界面的巨大反差,徐汇梅陇很典型:


梅陇十一村


化工一、四村

这一带仅邻火车站和汽车站,又有大学校园,带来的是强大的流动人口,导致这片区域较为混乱。

以上海火车站所在的不夜城为例,虽然现在变好了许多,但以前糟糕的形象大家还是记忆犹新。

所以对生活有品质追求的家庭不会来华东理工。

华东理工的大学生每年换一届,顶多产生的是租房需求,没有固定的购买力沉淀下来。

学生一毕业还是要去上海其它地方工作和租房,买房也不会回到母校旁。

这里老公房、动迁房扎堆,居民老龄化问题日益严重,又没有外部资源形成补充。

决定了华东理工板块居住人口结构和地段价值双双走向固化。

华东理工之于徐汇,犹如江湾之于虹口、中原之于杨浦,地段形成了分化。

徐汇有钱人住在徐汇滨江,投资的去了华泾,刚需的买在长桥、康健和田林,或者外溢到闵行。

而华东理工板块,是徐汇的“下只角”,是被徐汇发展战略遗弃的地方,到底还有没有未来?

▼以上为正文

编辑∣环线咨询

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
欧洲杯惨败之夜,38岁巨星消失!65分钟被换下,遭球迷恶搞

欧洲杯惨败之夜,38岁巨星消失!65分钟被换下,遭球迷恶搞

叶青足球世界
2024-06-16 02:56:58
重磅!广西北海宣布:综合行政执法局撤销,职责回归主管部门

重磅!广西北海宣布:综合行政执法局撤销,职责回归主管部门

每日经济新闻
2024-06-15 18:22:06
人民日报:忙起来,就没那么多迷茫了,只要不懈怠,日子就有奔头

人民日报:忙起来,就没那么多迷茫了,只要不懈怠,日子就有奔头

十三级台阶
2024-06-15 19:29:05
闹大了!陈芋汐代言李宁,造型酷似日本风,网友直接炸锅了

闹大了!陈芋汐代言李宁,造型酷似日本风,网友直接炸锅了

吃鱼思故渊
2024-06-15 21:49:52
深圳出租车司机哭诉:出车几小时拉不到一个乘客,能否给一碗饭吃

深圳出租车司机哭诉:出车几小时拉不到一个乘客,能否给一碗饭吃

火山诗话
2024-06-16 06:24:37
缅北女魔头魏榕怪癖,活剥“肉灵芝”是小事,最恐怖的是“驴耳”

缅北女魔头魏榕怪癖,活剥“肉灵芝”是小事,最恐怖的是“驴耳”

马尔科故事会
2024-06-15 11:10:21
著名女优玩偶姐姐HongKongDoll,被爆料真实面目?

著名女优玩偶姐姐HongKongDoll,被爆料真实面目?

吃瓜党二号头目
2024-06-13 10:15:52
563支AI队伍和姜萍答了同一份试卷:最高34分,无一入围决赛

563支AI队伍和姜萍答了同一份试卷:最高34分,无一入围决赛

经济观察报
2024-06-15 19:56:17
G7峰会:喧嚣过后,困局依旧

G7峰会:喧嚣过后,困局依旧

齐鲁壹点
2024-06-16 07:43:09
姜萍数赛夺12名后续:13名刘奔上热搜,本人发声回应,评论搞笑

姜萍数赛夺12名后续:13名刘奔上热搜,本人发声回应,评论搞笑

180°视角
2024-06-15 12:39:00
荒诞!医学院老师因紧急救人致上课迟到,被罚2000元和评优资格?

荒诞!医学院老师因紧急救人致上课迟到,被罚2000元和评优资格?

走读新生
2024-06-16 00:04:47
欧洲杯最新战况!西班牙意大利“双赢”!16岁天才小将闪耀赛场,改写这两项纪录

欧洲杯最新战况!西班牙意大利“双赢”!16岁天才小将闪耀赛场,改写这两项纪录

每日经济新闻
2024-06-16 07:43:05
欧洲杯很搞笑!镜头告诉你:瑞士前锋射门前掉下的异物是啥?

欧洲杯很搞笑!镜头告诉你:瑞士前锋射门前掉下的异物是啥?

足球大腕
2024-06-16 00:04:15
“复兴号”列车车厢转运过程中被货车撞上,交警:无人受伤

“复兴号”列车车厢转运过程中被货车撞上,交警:无人受伤

极目新闻
2024-06-15 22:36:25
欧洲杯一夜2纪录!16岁巨星起飞:6秒狂奔40米,4人拦不住

欧洲杯一夜2纪录!16岁巨星起飞:6秒狂奔40米,4人拦不住

叶青足球世界
2024-06-16 02:21:19
税太高了?一家企业要交13%增值税、25%企业所得税、20%分红税

税太高了?一家企业要交13%增值税、25%企业所得税、20%分红税

小蜜情感说
2024-06-16 07:50:02
初二女儿端午节轻生,父亲看着两箱试卷痛哭:我知道问题所在了!

初二女儿端午节轻生,父亲看着两箱试卷痛哭:我知道问题所在了!

青栀伊人
2024-06-15 22:00:45
0-2到3-2!女排绝地反击,逆转世界第1,日本队空欢喜一场!

0-2到3-2!女排绝地反击,逆转世界第1,日本队空欢喜一场!

钉钉陌上花开
2024-06-15 22:43:32
追梦回应克莱取关勇士:我觉得这很好笑 你们都想看有人感到受伤

追梦回应克莱取关勇士:我觉得这很好笑 你们都想看有人感到受伤

罗说NBA
2024-06-16 05:19:26
漫天狂嘘!欧洲杯第1场催眠大战:2-1领先不攻了,球迷愤怒

漫天狂嘘!欧洲杯第1场催眠大战:2-1领先不攻了,球迷愤怒

叶青足球世界
2024-06-16 04:58:35
2024-06-16 10:46:44
环线房产咨询
环线房产咨询
上海寰线商务咨询有限公司
865文章数 8429关注度
往期回顾 全部

房产要闻

万华对面!海口今年首宗超百亩宅地,重磅挂出!

头条要闻

40余套房屋涉嫌"一房多卖" 有购房者内心积郁因病去世

头条要闻

40余套房屋涉嫌"一房多卖" 有购房者内心积郁因病去世

体育要闻

没人永远年轻 但青春如此无敌还是离谱了些

娱乐要闻

江宏杰秀儿女刺青,不怕刺激福原爱?

财经要闻

打断妻子多根肋骨 上市公司创始人被公诉

科技要闻

iPhone 16会杀死大模型APP吗?

汽车要闻

东风奕派eπ008售21.66万元 冰箱彩电都配齐

态度原创

艺术
数码
旅游
亲子
公开课

艺术要闻

穿越时空的艺术:《马可·波罗》AI沉浸影片探索人类文明

数码要闻

小米 Redmi Buds 6 青春版耳机通过多项认证,搭载恒玄蓝牙方案

旅游要闻

@毕业生,江苏这些景区可享免票或优惠

亲子要闻

家庭教育争议:青春期孩子该如何管教?

公开课

近视只是视力差?小心并发症

无障碍浏览 进入关怀版