泾河供地！104亩，楼面地价3300元/㎡起！

今年8月份，《西咸新区（咸阳区域）2023年度第二批次拟出让住宅地块详细清单》发布，按照当时的计划，西咸新区（咸阳区域）计划供地34宗，共计2848亩。

详见《2848亩！西咸新区（咸阳区域）第二批供地计划出炉！附地块位置图》。

随后，西咸新区还举行了土地资源推介会，但截止目前发布正式出让公告的住宅地块并不多。

在国庆假期前夕，西咸新区发布了4宗住宅地块的出让公告，1宗在空港新城、3宗在泾河新城。空港新城的地块系安置房用地，因此我们重点关注一下泾河新城此次供应的3宗住宅地块。

地产房剑

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约104亩，楼面地价3300元/㎡起

2023年9月26日，《西咸新区国有建设用地使用权挂牌出让公告 西咸土出告字〔2023〕21号》发布，此次出让的3宗地块均位于泾河新城，3宗地块的具体信息如下：

XXJH-JG04-24宗地：位于泾河新城智苑五街以南、智苑四街以北、泾河六路以东、泾河五路以西，土地面积30.84亩，土地用途为住宅用地，容积率2.0-2.5，建筑密度≦20%，绿地率≧35%。

XXJH-JG04-28宗地：位于泾河新城智苑四街以南、智苑三街以北、泾河六路以东、泾河五路以西，土地面积40.1亩，土地用途为住宅用地，容积率2.0-2.5，建筑密度≦20%，绿地率≧35%。

XXJH-JG04-33宗地：位于泾河新城智苑三街以南、智苑一街以北、泾河六路以东、泾河五路以西，土地面积33.5亩，土地用途为住宅用地，容积率2.0-2.5，建筑密度≦20%，绿地率≧35%。

上述3宗地土地面积共计约104.44亩，地上计容建面约17.39万㎡。

按照土地出让公告，上述3宗地的挂牌起始价分别为16946万元、22036万元、18410万元，最高限价分别为19446万元、25036万元、20910万元，溢价率控制在14.75%以内、13.61%以内、13.58%以内。

照此计算，折合地价约549.5万元/亩起、楼面地价约3300元/㎡，地价最高约630.54万元/亩、624.34万元/亩、624.18万元/亩，楼面地价最高约3787元/㎡、3749.4元/㎡、3748.2元/㎡。

按照计划，上述三宗地块的挂牌时间为2023年9月26日至2023年10月25日。

地处泾河湾院士科创区板块

从此次出让的3宗住宅地块所处的位置来看，地处泾河新城泾河湾院士科创区板块。

泾河新城目前重点开发建设集中在两大板块，一个是泾河以南的乐华城板块，一个是泾河以北的泾河湾院士科创区板块。

相对来说，泾河湾院士科创区板块开发建设起步时要晚一些，但发展速度则比较快。

政府的重视，使得泾河新城将重点项目建设向泾河湾院士科创区板块倾斜，其中包括已经建成的泾河体育中心、泾河第一中学、泾河第四小学，以及在建的泾河新城文化艺术中心，并且通过“高线云廊”公园将重点文化、教育等配套串联起来。

另外，地处正阳大道与泾河大道交汇处西北角的静安国际万国荟公园奥特莱斯，在2018年底已经开业。

这座商业体量10万㎡的奥特莱斯，是西北首个公园式奥莱，也是泾河新城首个建成开业的大型商业项目，填补了整个泾河新城大型商业空白。

也就是说，这个片区目前商业、教育等配套均已经兑现，并且通过正阳大道、茶马大道、乐华一路跨泾河大桥，与泾河南岸连接，交通方面也正在实现互联互通。

从地产开发的角度来讲，目前包括泾河产发、隆基泰和、沣西置业、泾河地产、西藏城投、经发地产等房企，在这个板块均已经有项目布局，产品覆盖了高层、小高、叠拼等。

楼面地价回落明显

从土地市场的角度来讲，泾河以北片区的土地公开竞拍，经历过两次土拍高潮。

第一次是2018年8月份。

经发地产以溢价率103%、102%拿地73.35亩、67.92亩，容积率2.0-2.5，折合地价406万元/亩、403万元/亩，楼面地价分别为2436元/㎡、2420元/㎡。这个项目，也就是目前在售的白桦林悦湖，拿地5年之后的今年8月份才入市销售。

沣西置业以111%的溢价率拍得经发这两块地北侧一宗74.97亩的地块，地价423万元/亩，楼面地价2537元/㎡。这个项目，截止目前尚未亮相。

第二次是2021年4月份。

隆基泰和以89%的溢价率摘得泾河第一中学旁边90.6亩住宅用地，容积率2.0，折合地价1127万元/亩，楼面地价8451元/㎡。这块地也是截止目前的泾河新城楼面地价“地王”，项目案名为隆基泰和澜庭溪谷，2021年8月份曾经开放了展厅，但后来由于受到隆基泰和的困境影响，项目暂停。

万科以35%的溢价率、43.5%的溢价率摘得泾河新城茯茶小镇西侧2宗土地，分别为89.148亩、56.842亩，容积率为2.3，地价分别为849万元/亩、866万元/亩，楼面地价分别为5538元/㎡、5646元/㎡。这两块地也就是目前在售的万科未来时光，产品为高层、小高层，户型面积92-130㎡，售价1.15万元/㎡左右。

此次出让的3宗地，距离2018年8月份沣西置业、经发地产摘得的地块非常近，距离隆基泰和2021年4月份摘得的地块也很近，地块位置要优于万科2021年4月份摘得的地块，但此次出让的3宗地楼面地价3300元/㎡起、最高限价约3750元/㎡起，与2021年隆基泰和、万科摘得的地块楼面地价8451元/㎡、约5600元/㎡相比，即使考虑到容积率因素，很明显地价也回调了很多。

目前的泾河，大量产业项目尚处于建设之中，几年之后当这些产业项目陆续建成投产，大家将会看到泾河新城人气的增长。

当然，由于目前泾河新城在售住宅项目比较多，因此从各项目的销售去化来看，市场难度比较大，虽然拥有更好的产品、价格也比较划算，但从整体市场热度来讲，由于需求有限，依然较冷。

未来，泾河新城楼市的机会在于两个方面：一个是与西安城北的房价价差，将会将部分城北区域的需求挤压至泾河新城；另一个是泾河新城自身的产业兑现，更多的人会工作在这里，也必然会选择生活在这里。

而这一切，则需要时间的等待。