存量房贷降息，最低可以下调多少？

8月31日，央行与金融监督管理总局两部门下发通知，首套房房贷终于可以下调了！

具体可以降到多少呢？

本次通知规定了一个下限，即在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

很多人看了还是一头雾水，搞不清楚到底能降多少？

房贷利率是在5年期LPR的基础上加点形成！

LPR本身是动态的，即使没有本次通知，也会在下年年初按照最新的标准自动调整。

因此，本次通知针对的是加点。

以往，5年期贷款利率为房贷的基准利率，商业银行在这个基础上打折或者上浮，乘以一个系数。房子好卖的时候就上浮，房子不好卖的时候就打折。

最低可以打7折，上不封顶。

基准利率是浮动的，如果变化，会在下一年度1月1日起相应调整。但调整系数是不变的，7折永远是7折，1.2倍就是1.2倍。

2019年，央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，规定：自当年10月8日起，新发放的房贷利率以最近一个月5年以上的LPR为定价基准，再加点形成。

具体来说就是：首套房不得低于5年期LPR，二套房不得低于5年期LPR+60个基点。

不仅如此，存量房贷也要参照执行，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

原来的利率低于当时的LPR的，加点可为负值。

例如，4.9%的基准利率7折为3.43%，可以约定为4.85%的LPR减去142个基点。

不过，当时房地产调控，大部分人的房贷都是在基准利率上浮10~20%。

4.9%的基准利率上浮20%就是5.88%，转换后，就变为4.85%的LPR+103个基点。

然而，客户与商业银行之间是合同关系，你不能强求对方修改合同。

在这种情况下，银行给客户一个选择，可以转换为固定利率，以此作为“优惠”当作一种补偿。

但定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

加点可以为负，但仅针对存量房贷中低于5年期LPR的那部分。

后来房子不好卖，房贷利率的定价规则相应做了修改，新增房贷的加点也可以为负了。

2022年5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房房贷利率下限调整为5年期LPR减20个基点，因城施策。

当年8月，5年期LPR下调为4.3%，再减去20个基点，首套房贷最低可执行4.1%。

2022年9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

也就是说，2022年四季度，各地可以自主决定当地新发放首套住房贷款利率下限，也是因城施策。

具体情况如何呢？

以广东省为例，阳江下浮了40个基点，最低可执行3.9%；清远下浮了60个基点，最低可执行3.7%；而江门、云浮和湛江三市更狠，直接取消了下限。

不过，以上优惠都在2023年初恢复到20个基点。

但没过几天，2023年1月5日，央行、银保监会发布通知，实行首套房贷利率动态调整机制：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

与上一个政策相比，加了一个限定条件，即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降。

目前，5年期LPR为4.2%，减去20个基点就是4%，这是大部分城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

央行规定的首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，大致可以分为两个阶段。

以2022年5月17日为限，之前为5年期LPR不加点，即4.2%；之后为为5年期LPR减去20个基点，即4%。

但以上只是央行规定的下限，各个城市具体情况不尽相同。

还是以广东省为例：

1、广州市一直执行的是5年期LPR的基准利率，因此购房者最低可以和商业银行协商至4.2%。

2、深圳市一直执行的是5年期LPR的基准利率加30个基点，因此购房者最低可以谈到4.5%。

3、潮州、东莞、佛山、河源等8个城市在2022年5月17日以后，执行的首套房利率下限为5年期LPR减20个基点。

因此，以上城市的购房者如果在在2022年5月18日之前签订合同的，最低可协商至4.2%；5月18日之后签订合同的，最低可谈到4%。

4、惠州、中山、珠海等5个城市，在2022年5月17日以后，执行的首套房利率下限为5年期LPR减20个基点；2023年1月18至今，实行动态调整机制。

这种情况与第三种没什么区别，如果在在2022年5月18日之前签订合同的，最低可协商至4.2%；5月18日之后签订合同的，最低可谈到4%。

因为既然实行动态调整机制了，这时的房贷利率突破了下限，就不需再谈了。

5、阳江、清远、江门、云浮和湛江这五个城市，在去年四季度下浮了40~60个基点、甚至取消了下限。

在这个阶段的买房的，也没必要再谈了，因为执行的都是最优惠利率，甚至比现在还低。

其他一线城市呢？

北京一直执行的是5年期LPR+55个基点，最低可以谈到4.75%。

而上海的情况比较复杂！

自从实行LPR机制以来，房贷利率一直在上涨。

最初还可以减点，这在全国范围内相当罕见！

之后由减20个基点一路上浮，2021年7月24至今维持在5年期LPR+35BP。

因此，不同时期的上海购房者最低可以谈到4~4.55%！