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央行大动作!事关房地产!

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事关楼市去库存,在“517”新政推行近1个月后,央行召开重磅会议。

据央行消息,6月12日,中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会,调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验,部署保障性住房再贷款推进工作。


其中提到:着力推动保障性住房再贷款政策落地见效,加快推动存量商品房去库存。

会议指出,房地产业发展关系人民群众切实利益,关系经济运行和金融稳定大局。设立保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁,是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产新发展模式的重要举措,有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存,加大保障性住房供给,助力保交房及“白名单”机制。

据悉,会上,济南市、天津市、重庆市、郑州市人民政府及工商银行、建设银行分别结合前期租赁住房贷款支持计划试点经验发言,与会城市和金融机构围绕推进保障性住房再贷款落地工作进行了交流。此外,北京、上海等多个城市政府负责人,主要银行负责人,央行货币政策司、宏观审慎管理局、相关分行负责人出席了会议,全国200多个城市视频参会。

3000亿保障性住房再贷款已设立
试点城市进展如何?

为落实4月30日中央政治局会议精神,央行设立了3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁。

潘功胜表示,3000亿元再贷款额度,可以带动的贷款量为5000亿元。

值得注意的是,早在去年1月份,央行就推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划,向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款,支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。

但1年多时间过去,各地收储进展缓慢。央行数据显示,截至2024年3月末,1000亿元的租赁住房贷款支持计划实际只投放了20亿元。

一位参与收储的地方国资平台负责人表示,收购商品房进展缓慢的主要原因,一是没钱,二是对拟收购商品房标准苛刻,定地段、定户型、定单价(价格太低被收企业不同意)、定建面、定规模、定被收购企业,每一项都担心今后审计过不了关、国有资产流失。加之每年的政策住房任务若完成,何必费心费力?每完成一家入户落地,区政府所有公共配套设施和资金必须配套上(包括医院床位、学位补贴等),牵一发而动全身。

据中国房地产报记者注意到,本次参加推进会议的城市均为此前的试点城市,这些城市自2023年4月以来均有租赁住房贷款支持计划资金落地。

这项支持计划目前并入保障性住房再贷款政策中管理,额度包括在保障性住房再贷款的3000亿元额度内。

前期试点给下一步工作积累了经验。潘功胜建议,下一步,为落实好保障性住房再贷款政策,一是加强统筹协调,建立工作专班,提高政策落地效率;二是严格避免新增地方政府隐性债务;三是地方政府在权限内给予适当的政策支持,降低实施主体经营成本;四是坚持市场化运营,确保合理定价,培育专业化企业;五是银行要主动加强与城市政府和实施主体的对接;六是建立严密的制度规范,防范道德风险,防止腐败行为。

会议强调,金融机构和有关单位要按照“政府指导、市场化运作”的思路,借鉴前期租赁住房贷款支持计划试点经验,着力推动保障性住房再贷款政策落地见效,加快推动存量商品房去库存;加强制度保障和内外部监督,坚持自愿参与、以需定购、合理定价,确保商业可持续,严格避免新增地方隐性债务,切实防范道德风险。

保障性住房再贷款要做到“四个精准”

央行货币政策司司长邹澜表示,下一步,推进保障性住房再贷款有关工作要做到“精准支持、自愿参与、以需定购、合理定价”。他表示,保障性住房再贷款额度3000亿元、先到先得,未来可以根据执行情况和需要再调整完善。

保障性住房再贷款要做到“四个精准”。邹澜表示,一是收购主体精准。一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为主体,企业和所属集团不能为地方政府融资平台,要符合商业银行授信要求,严格避免新增地方政府隐性债务。

二是收购对象精准。严格限定为已建成未出售的商品房,资产负债和法律关系清晰。

三是收购用途精准。收购的商品房定向用于保障性住房。

四是资金用途精准。地方国有企业获得的贷款资金要单列账户、单独核算、专款专用、封闭管理。

金融监管总局大型银行监管司司长李文红表示,希望各全国性银行要深入学习,认真把握保障性住房再贷款的相关要求,积极做好保障性住房收购贷款和住房租赁购房贷款相关工作,重点把握好三个方面的要求。一是提高认识,积极支持;二是依法合规,风险可控;三是加强管理,专款专用。

李文红表示,相关文件印发后,各全国性银行要严格按要求做好相关工作,特别是要准确把握“以需定购”原则,科学合理确定贷款金额、期限、利率和还款方式。

住房城乡建设部总经济师曹金彪表示,目前各地正积极发展保障性住房,出台实施意见,制定规划计划,加快项目开工,加强质量安全监管,推动把保障性住房建设成好房子等。

多地表示将用足用好政策红利

据上海证券报记者还从会上获悉,租赁住房贷款支持计划实施一年多来,8个城市有序落地试点,商业可持续的租赁经营模式初步形成,为消化存量住房发挥了积极作用。

“从济南市试点工作来看,初步达到了政策预期目标。”济南市副市长任庆虎表示,主要产生了三个方面的积极作用:有效推进房地产行业风险化解,有效稳定房地产市场信心预期,有效满足新市民租赁住房需求。

在试点过程中,各地注重严控新增隐性债务。天津市副市长范少军表示,新增地方隐性债务是一条不可触碰的“高压线”。按照市场化原则开展收购和运营,能够有效避免新增地方隐性债务。

试点地方政府透露,运营收益基本可以覆盖贷款本息。任庆虎表示,截至目前,从已运营项目的经营数据来看,运营收益基本覆盖贷款本息。

金融机构也正加大对相关领域的金融资源投入。工商银行党委委员张守川表示,截至5月末,工商银行保障性住房贷款余额超3200亿元,占该行开发贷款总量近30%;建设银行副行长王兵表示,截至一季度末,该行保障性租赁住房贷款余额突破1400亿元,支持保障性租赁住房项目近800个。

展望未来,与会人士表示,相信保障性住房再贷款等货币政策工具,将为加快实施“租购并举”住房制度,促进房地产市场健康发展提供重要保障。

下一步,各地将抢抓保障性住房再贷款政策机遇,用足用好政策红利;金融机构将充分发挥保障性住房再贷款的引领作用,加大对各地保障性住房的金融支持力度,助力各地房地产市场平稳健康发展。

来源:中国人民银行官网、上海证券报、中国基金报、中国房地产报等

--THE END--

本刊法律顾问:广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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