最高院：以房抵债未过户，买受人难以案外人身份主张对抗他人执行

裁判概述：

债务履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与交易性买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。

案情摘要：

1. 在苏华公司诉鸿基米兰开发公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，法院依据苏华公司的财产保全申请，查封了鸿基米兰开发公司名下（含案涉房屋在内）的268套房产。

2. 2021年7月9日，卓越伟业公司出具证明多项工程的实际施工人均为王兴东，按照挂靠协议约定，利润均为王兴东所有，卓越伟业公司配合王兴东与鸿基米兰热力公司签订了《房产抵账协议》，同意将抵账房产登记在王兴东名下，由王兴东自行处理。

3. 2020年8月，王兴东将案涉房产出售给徐阳。王兴东与鸿基米兰开发公司签订《商品房买卖合同》，2020年8月13日，徐阳向鸿基米兰开发公司交付更名费2万元，将买房人由王兴东更名为徐阳。再查明，徐阳及其配偶子女在双鸭山市无房产电子信息。

4. 徐阳于2021年8月10日向一审法院提出执行异议，一审法院于2021年10月11日作出（2021）黑执异1095号执行裁定书，驳回徐阳的异议请求。

争议焦点：

以物抵债情形下签订房屋买卖合同，买受人主张案外人实体权益排除其他债权人执行的，应否支持？

法院认为：

案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权等待权缺乏物权变动的公示方法，推断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。

类案判决：

（2017）最高法民终356号：案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房优先认购协议》及《商品房优待期认购协议书》的订立系基于王钢与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭王钢对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必定地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。

本案中王钢寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权等待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

因此，王钢对案涉房屋并不享有能够排除执行的实体权益。

相关法条：

《执行异议与复议规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

实务分析：

房产买受人以案外人身份对执行房产主张权益阻却执行，现行法律框架下有上述三个法条直接规定，三法条均规定案外人和被执行人就执行标的物应当存在买卖合同关系，且都有“支付价款”这一要件规定。该立法是在“认可登记公示效力”还是“保护交易安全”两者之间作出的衡平规定，此类案件审查案外人与被执行人之间的原始法律关系至关重要。最高院的本判例表明：抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不得因此破坏债权平等受偿的原则。其从另一角度诠释了该类案件的审查重点和推断标准。关于这一问题，在实务中主流观点是较为统一和稳定的，笔者推举本判例，供大家诉讼参考。

从抵债债权人角度风险提示：债权人接受需要变更登记的物完成抵债，应当及时办理过户登记。如不能，则建议债权人通过法院执行环节完成以物抵债，即：在流拍后接受抵债资产，以法院裁定的方式确定抵债事实，以此幸免出现案例中权益不受保护的风险。