熬到期房交付却发现陷阱重重权益受损？圣运律所王有银律师接受采访为消费者把关！

近日，北京京能电建·洺悦湾项目（简称“京能电建·洺悦湾”）多位购房人称，今年3月底刚交付的京能电建·洺悦湾项目，单元入户门过窄，宽度不足相关规定下限的1.2米，同时还存在多项质量缺陷以及涉嫌虚假宣传等问题，截至目前相关问题尚未解决。针对该处新房交付涉及的一系列问题，北京圣运律师事务所行政法领域首席律师王有银接受了《新京报》采访，就该事进行法律分析，给出相应法律建议。

据了解,近日，消费者吴先生（化名）向《新京报》记者反映，他于2020年10月以7.2万元/平方米的单价购买了位于北京市大兴区旧宫附近的京能电建·洺悦湾项目，该项目由北京京能海赋置业有限公司（简称“京能海赋置业”）开发建设。

据吴先生称，令其未曾想到的是，“同样的价钱，购买的商品却不同，开发商不公平对待业主。在等待了将近3年后欢欢喜喜准备收房时，看到的却是憋屈的单元入户门。整个小区就属我们的单元门最小，这不仅影响房屋潜在价值和居住体验，还给我们带来了潜在的逃生安全和紧急救援方面的危险。在单元西侧入户进门拐角处，担架可能无法直线进出。”吴先生说道。

（吴先生称全小区只有自己这户单元入户门过窄）

据吴先生称，开发商通知交楼后，其发现房屋所在的12号楼3单元入户门与本小区其他单元入户门相比窄小许多。全小区入户门宽度都在1.8米以上，同户型楼栋单元门宽度约2.2米，12号楼其他两个单元均有南北两个入户门，但3单元只有一个西侧楼门，且入户门过窄，开口宽度1.43米，去除门框等面积，实际不足1.1米，并不符合国家最低规定标准的。不仅如此，在宣传、签约等整个过程中，开发商并未向业主说明这一情况，也未告知该单元西侧入户且只有一个单元门，近日见到现房才发现所选单元入户门竟成了整个小区的“另类”特殊存在。

而2021年1月1日实施的《北京市地方标准住宅设计规范》中明确规定了，住宅中作为主要通道的外廊宜为封闭外廊，并应设置可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1.2米，局部净高不应低于2米。疏散走道和首层主要疏散外门的净宽不应小于1.2米。

针对此问题，京能电建·洺悦湾项目相关负责人回应称，“我们项目的12号楼3单元入户门净宽度确实没有1.2米，如果业主再纠结门口宽度，我们直接拆掉门把手就可以达到上述规定的宽度1.2米。在售房之初，我们好像是没有就此问题告知购房人。关于此事，目前还没有相关补偿方案。”

除了单元门的问题，据了解今年3月份，开发商组织交付，而通过第三方验房机构发现，刚交付的小区出现了多处明显的漏水，小区存在多处绿化减配以及与宣传设计效果图严重不符等情况。

此事件一经报道引发热议，对此事件产生的一系列问题，北京圣运律师事务所创始人、首席行政法律师王有银律师接受采访，展开详细解读。

王有银律师表示，通过目前掌握的情况来看，上述购房人反映的入户门情况确实属于一项不利因素，以后可能会对房屋的价值、出入安全等方面带来影响，开发商理应在售房之初进行相关公示。如果业主们对开发商后续处理情况不满，该单元业主可共同就此问题向法院提起诉讼，要求开发商整改和补偿。

针对房屋验收问题，王有银律师明确，在实践中，取得房屋验收合格文件不等同于房屋质量无缺陷，法院都会依据客观事实对房屋质量缺陷问题的认定及责任承担作出判断。一般情况下，政府行政主管部门的审批文件以及设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，只属于证明房屋建筑合规的一部分证据。如果该房屋在交付之初又出现裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，法院一般会认定房屋存在质量缺陷。

也就是说，按照我国相关法律规定，房屋出卖人应当按照合同约定及相关法律法规保证房屋质量，如果出现相关质量问题，购房人依旧可以因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复、赔偿等，情况严重的，购房人可以要求退房并赔偿损失。目前，已经有最高人民法院公报类似案例。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。所以，在实践中，尽管有些开发商所发广告资料载有类似“本宣传资料所有图片、文字等仅供参考，一切以政府有关部门批准文件为准”等免责条款，但如果对购房人利益造成重大影响，依旧不能免除开发商的相关责任。

综合上述业主所反映的问题，王有银律师建议：“业主可尽量先与开发商协商解决，如果协商不能，业主可以及时向政府主管部门进行投诉或者举报。同时，还可以向法院提起诉讼解决。

（受访律师：北京圣运律师事务所创始人、首席行政法律师 王有银）

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