折价供股计划引发市场忧虑 亚洲最大房托基金连跌三日

21世纪经济报道记者 叶麦穗 广州报道供股计划推出之后，领展房产基金三连跌，截至目前相较于上周与已经下跌14.4%。2月13日早间开盘，领展房产基金开盘跳水，盘中跌幅一度超过16%，此后连续两日也不断调整。由于担忧供股举措将会摊薄未来盈利和分红，不少机构也对领展房产基金的计划，给出“差评”，纷纷对评级进行了下调。

推出首次供股计划

2月13日，领展房产基金公告将进行上市以来的首次供股（类似于配股），其将以全面包销方式按每个供股基金单位 44.20 港元的认购价以五供一的基准进行供股，以筹集约 188 亿港元。认购价较其于最后交易日的收市价每个基金单位 62.80 港元折让约 29.6%。领展房产基金CEO王国龙表示自己也会参与供股，将拿出1034万港元认购新发行基金单位。

不过这并没有提振市场信心，供股引发大量抛盘，2月13日当日成交量高达27.3亿港元，是前一个交易日2.3亿的十倍不止。

据悉，本次领展供股的牵头包销商为汇丰、星展及摩根大通，承诺包销最多 4.377 亿供股基金单位数目。根据包销协议，管理人已向包销商承诺供股完成后设180日禁售期，包括不得进行任何合併或细分，配发、发行、出售、接受认购等。

公告称，供股所得款项净额的约40%至50% 将用于偿还下列现有债务，包括 2023 年到期的总额约70至80亿港元的现有银行贷款，及2024年1月1日之后到期的约10亿至20亿港元的循环银行贷款；及用作一般营运资本。其余部分将用作探索未来投资机遇，尤其专注位于亚太区的零售、停车场、办公室及物流板块。

领展房产基金近年来不断提升其资产规模，已成为亚洲市值最高的房地产投资基金，资产组合也不局限于香港，2021年多次斥巨资收购内地商办项目。2021年其对于内地投资达到76.76亿元。包括以27.7亿总价收购万科旗下上海七宝万科广场50%的股权；以32.05亿元收购广州物业太阳新天地购物中心等。

物流地产属于领展房产基金近年新进军的资产领域，主要布局于内地的长三角和大湾区。 2021年11月，领展首次涉足物流领域，其以总价为 7.54 亿人民币的价格收购了位于广东省东莞市和佛山市的两座配送中心的 75%股权。2022年5月，又以 9.47 亿元收购位于常熟和嘉兴的三个物流项目。领展房产基金的年报显示，东莞与佛山的物流项目租用率达100%。

多家机构下调领展评级

供股计划短期内对领展房地产基金产生了一定的负面效应。高盛随后将领展房产基金评级由“买入”降至“中性”，目标价由69.6港元下调至68.9港元。高盛表示，市场对领展房产基金此次行动感意外，因管理层此前曾提到满意低于30%的资产负债率。而于最近收购新加坡零售资产后，公司的总债务占总资产比率约为27%。该行表示，供股对公司每单位分派会带来稀释，估计其2024年、2025年单位分派将被稀释约10%。

高盛还提到，领展未来会否进一步估值新评，将取决于其确保盈利及每单位分派增值所作收购的能力，以弥补供股对单位分派造成的稀释，而较高利率水平或使其计划更难执行。

交银国际发布研究报告则称，将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性”，因认为未来交易的时间、规模和回报质量仍存在不确定性，目标价由68.2港元下调11.9%至60.1港元。

交银国际认为，对每单位分派影响主要来自约16.7%稀释效应、偿还贷款所节省的利息，以及剩余资金潜在的短期回报，估计对每单位分派的潜在稀释影响约为10%。

花旗对目标价的下调幅度在大行里最大。其研究报告称，将领展房产基金评级由“买入”降至“中性”，目标价由66.5港元降至59.8港元。但该行相信，2023年第二季之后，公司利息水平将见顶，对其可能有正面推动。报告中称，供价股相对最后一个收市价折让约30%，计入还债省成本以及发行新单位，或对2024年、2025年3月底止财年度每股核心盈利及分派，各有9%-10%摊薄作用，同时未有预计领展房产基金会供股，但同意其供股加强财产负债表立场，以及可在现市况物色资产增值机会。

不难发现，机构对于领展房产基金评级下调的主要原因是因为供股这一举措会摊薄未来的盈利和分红。

不过对当下的领展来说，降低负债率才是更重要的任务，截至去年三季度末，领展负债比率由18.4%升至22.7%。

领展房产基金CFO黄国祥称：目前是合适的时机先将集团债务比例降低，节省融资成本，同时伺机寻找新收购机会。他还表示，现时全球正处于加息周期，相信未来一到两年市场将会出现重新定价的情况。届时将有可能出现很多投资机会，而领展不应错过。