乱花渐欲迷人眼，2023年到底能不能买房？投资房产还可行吗？

之前写过一篇文章，讲述为何租金与房价开始背道而驰。

虽然无奈，但租金由普通人、无房人决定、房价由有钱人决定已经成为一个既定现实。

房价有没有可能全面管控住？肯定可以，长沙就是例子，之前几年的京沪也是例子。但能不能与想不想是两回事，能不能与什么时候能又是两回事。

都说资金是天然趋利避害的，而资金背后是人。买房人、有房人、土地拥有人，都是人。抛开能不能管控住不谈，资金总得寻找优质资产的入口与出口。但恰恰房地产突飞猛进十几年来，能匹敌房地产的优质资产真的太少太少。

有惯性使然的因素，有改变难的因素，有需要时间的因素，总之尾大不掉。

并且，管控房价是需要一致性的，否则趋利避害的天性会主动寻找新的避风港。例如A从严调控，B却并未一致，那么资金会流向B。等B从严了，A又复苏了，甚至冒出了C。

就拿目前国内楼市格局来说。

我国之前主要有三个较大规模城市群，长三角、珠三角、京津冀，分别位于东南、南方、北方，并以上海、深圳、北京为核心特大城市。这些年又多了一个成渝，坐拥中部。何谓特大城市？人、资金特多的城市。

这些特大城市在地理位置上各占一方，各自影响着区域内的房价。同时几者之间又相互关联、相互比较，存在协同促进性。

前几年，北京、上海调控严厉，均要求60个月的社保缴纳方可落户。但深圳却是张开怀抱欢迎全国各地人口落户，于是资金随着人口大幅流入。此外，京沪虽然严格调控，但环京区域、环沪区域成为资金新去处，环京北三县、环沪花桥、启东、南通热闹非凡。去年深圳715后，很多人失去购房资格，但周边东莞、惠州、珠海，甚至中山迎来资金热潮。这种效应，就像负压动力原理一般，只要两者之间压强不同，那么空气就会始终保持流动。此外，这种效应还会根据其他几个装置的压力刻度，再自我调整、寻找平衡，从而形成一个更大的负压。

城市群间相互影响、城市群内相互影响，虽然全国一盘棋早已不再，但特大城市之间、都市圈之内的一盘棋却依然存在，且更加牢固。

以上内容，虽然不愿意承认，但事实如此。毕竟，即便某地采取极其严格的限购、限贷政策，但理论上全国有钱人都可以做到至少人手一套，因为非本地户籍满足要求都可以买1套，因为大部分地方都只认贷不认房。

那么，进一步理论上，任何一个城市，全国有钱人都可以分别人手一套。所以想想，靠现有的手段真的抑制得住吗？除非哪天住房信息真的全部联网，再统一上信用体系，再严查借壳买房。资金现如今根本不是重点，未来可能出台的房产税也不是良药，严控买房资格才是。否则有资格了，钱怎么都好弄。房价涨了，怎么缴税都没问题。

悲观地说了以上内容，那么2023年普通买房人还能不能买房呢？

一个相对确切且乐观的判断是，未来楼市大热与普通三四线城市真的没啥关系了。算下来，这轮局部城市房价过热已经是第三轮楼市周期了。第一轮是10-15年前的轮动效应，大城市带动中小城市；第二轮是5-10年前的中小城市自主上涨，因为去库存，因为城镇化；第三轮就是现在，产业与人口发展格局几乎定局之后的一二线和极少数都市圈强三四线为主的时代。

因此，普通三四线的普通刚需客户，2023年及以后，需要就买，没什么好担心大涨大跌的。也不用听信所谓专家的不要在小城市用掉珍贵房票这种说法，如果够得着一二线，谁又会拘泥于三四线呢。如果未来成才成器了，也不用担心房票问题，小城市的房贷还起来并不费劲。

那么，对于未来随时可能出现风口的一二线和都市圈强三四线城市买房人而言，该怎么做买房决策呢？

老生常谈的刚需该买就买、凑钱也要买自然没错，但这些城市在资金裹挟之下，乱花反而迷人眼。曾经的环京区域泡沫破裂就是例证。

给出如下几个建议：

1、 房价横盘时，不要观望，挑好的上。大城市的调控，目前来看只能管一时，至于跌更不现实，除非严重名不副实的板块或洼地。

2、 房价上涨时，不要盲目眼红、跟风。外部的交通、配套、学区，内部的户型、物业、不利因素依然是买房不变的核心，可以退而求其次，但不要丢失底线。

3、 大城市房价靠赚、靠存是等不起的，要靠借、靠父母。这没什么丢脸的。

4、 如果已经买了后悔房，要在楼市热度起来后迅速出手再置换，不要贪图可能还会有的涨幅。你的目的是置换，而不是获利，况且置换的房子不等人、更有潜力。

5、 房价热点城市的圈子正越来越小，也代表着资金越来越集中，门槛越来越高。这种击鼓传花的游戏，不是普通人能玩的，看看即可。

6、 如果实在负担不起，离开未尝不是一种解决方案。物联网时代，处处有机会。

最后小结。作为游戏参与者，虽然段位不同，但对游戏规则的理解程度与正确与否，才是缩小差距的关键所在。上文是我理解到的游戏规则，分享诸位，有不足之处恳请交流斧正。