集体“跳涨”了？

文章来源 | 格隆汇楼市

这一周，看深圳楼市就好像追连续剧。

市场的风向迅速反转再反转。

从有消息日成交500套，市场预测回暖到业主集体反价上调价格，再到消息被证实是谣言，卖家丢失客户，买家更加不愿出手。

于是，市场情绪更让人捉摸不透了。

开始嗨起来。但事实是，二手房市场成交根本没有太多变化。

最多也就只比上周多一点点。

但是已经有业主闻风迅速调整了心态。

小女警这几天看到一份数据，说实话出现这样的结果一点都不意外。

因为市场在筑底调整阶段，有人觉得还要再冷个半年茶油起色，有人却怕市场抢跑，反应来不及。

数据中，大概有三成业主，约95个小区的业主上调了挂盘价。

其中，统计内的小区，有7个小区业主上调挂牌价幅度超过15%。

宝安中心的鸿荣源尚都12月挂牌均价相比11月上调16.9%，由均价10.94万/平调整到12.79万/平。

福田石厦的信托花园12月挂牌均价相比11月上调19.6%，由均价8.144万/平调整到9.74万/平。

南山后海的太古城花园北区12月挂牌均价相比11月上调20.6%，由均价16.996万/平调整到20.5万/平。

坂田的万科城四期12月挂牌均价相比11月上调21.7%，由均价8.09万/平调整到9.84万/平。

龙岗中心城的欧景花园二期12月挂牌均价相比11月上调21%，由均价4.87万/平调整到5.89万/平。

横岗的中海大山地花园二期12月挂牌均价相比11月上调17.4%，由均价5.42万/平调整到6.36万/平。

龙华中心的幸福城润园三期12月挂牌均价相比11月上调19%，由均价7.54万/平调整到8.98万/平。

其余小区调整幅度都集中在5%—8%的区间。

这说明，绝大部分业主都担心市场起来，跑慢了而且不少是想趁着这波市场妖风，快速出货。

但可惜，市场思涨，也要买家买单才行。

比如南山有小区，以前有可能是三十多套房源挂着就有二十套是按指导价卖，但业主画风一转，只剩1套按指导价卖。但买家则表现出更加不买的意愿。

这意味着，市场好不容易培养起来的买方情绪，一下子又回到了冰点。

而且买家也更精明了。

疫情过后大家买房反而越来越理智，因为赚钱越来越不容易。

突然“阵雨式”调价会有什么影响？

虽然业主调价是市场行为，自己的房子自己说了算。

但引起的市场效应是连锁的。

首先是卖家反价，直接把客源砍断。

原本市场多少有一点点回温的迹象，市场一片看好。

买家出手情绪进一步夯实，但抵不住市场的煽动，有部分业主真的以为楼市要回暖而心态出现了变化。

有部分已经谈妥，准备签合同的业主，要么把签约条件变严苛了，要么就是直接反价。

但不是每个买家都像初恋，错过了即使再降价都很难回头了。

现在客户成本非常高，有出手意愿的买家基本上也都是苟了很久很久的。

当然，这些基本上都是刚需或者改善层面的。

但如果本身就是有实力的买家，不是非常好的标的，也不会毫不犹豫就冲。

其次买家放弃，市场成交被打回原形。

口罩放松的前后一周，可能还有一点回暖的迹象，买家出门看房的频次增加。

本身是市场很好的征兆，但反价后，买家们会再次进入观望冰封期。

一方面天量的新房供应以及大量的二手笋盘等着。

在高层明确“要充分认识到房地产行业的重要性”，而深圳今年土地出让收入总额仅735.57亿元，相比2021年的959.37亿少了223.8亿。

土地出让收入下降水准约23.32%，和全国国有土地使用权出让收入下降幅度差不多同频。

明年为了填补政府的基金收入 ，不管是中央还是地方，都有很大的动力去增加土地出让，增加收入。

所以明年深圳也有很大概率会同频加大新房地块的供应。

这样一来，明年的供地有非常大机会再次出现大供应。

另一方面，口罩放开大家的买房预期又迅速转变。

最主要的，放开后连看房的客户都已经没有几个了。

市场是反转、反转再反转。

第三明年政策松动的机会收缩。

虽然不排除业主有试水市场的成分，但对决策层而言，公布政策前会多番假设。

既然不松绑都能调5到20个点，真的松绑后那就不排除会火速翻倍，重现2020年的行情。

决策层每走一步都伴随着PTSD后遗症，小心翼翼的。

所以原本松绑的压力就转化成保守情绪。

作者观点，不代表格隆汇立场