上海二手房退个税、契税、房产税！细则+流程！

根据财政部通知！自2022年10月1日起至2023年12月31日1年内置换买房，可以退个税。上海现有的退税优惠政策不仅有个税还有契税和房产税，今天我们就详解一下以上的退税流程和材料

01

个人所得税退税

这个政策是最新推出的我们亲自前往房产交易中心涉税咨询窗口进行核实上海最新换房退税的相关信息，希望对大家置换买房有所帮助！

问：一年内换购住房的时间？

答：2022年10月1日至2023年12月31日期间。

问：享受退税条件？

答：出售和买入是同一个城市；必须是个人住宅，企业不享受；纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

问：退税金额怎么算？

答：

1、新购住房金额≥现住房转让金额，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税。

2、新购住房金额＜现住房转让金额，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

3、对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

问：继承产生20%个税是否可以退？

答：可以退税。

问：如何界定买卖的时间？

答

1、卖出住房，按照出售房屋个税的完税时间；

2、买入新房，按照网签备案时间；

3、买入二手房，按照契税完税时间或产证登记时间。

问：浦东卖房，杨浦买房，在哪里退税？

答：浦东。在哪个区交税，就在哪个区退税。

问：卖出妻子名下房子，买入夫妻共有，是否退税？

答：夫妻可以。

问：卖出2套，买入1套，2套都可以退税吗？

答：可以。

问：住房金额要如何界定？

答：以税务的核定价为准。

问：退税需要准备什么资料？

答：

1、出售房屋的买卖合同；

2、个人所得税退税申请表(税务窗口填写)；

3、新购住房为二手房，房屋销售合同、不动产权证书；

4、新购住房为新房，报经住建部门备案(网签)的房屋交易合同；

5、纳税人身份证件；

6、（退税申请人）本人名下的银行卡。

具体认定细则

参考上海税务官方公众号

02

售后公房、货币安置退契税

购房退税在我国始于上海，之前我们所说的“购房退税”，应该分为很多种：

第1种：很久以前，国家为了鼓励买房，同意买房人可以享受“工资免税”（即工资中如交过个税的可以退还），具体实施时间不详；

第2种：就是出售房屋时支付的个人所得税（即“保证金”，这个大家应该都经历过），实施时间是从1998年6月1日至2003年5月31日这5年期间；

第3种：最后一种，就是我们经常说的“购房退税”，这其中的“税”指的是“契税”。

到目前为止，第1、2种已不存在，唯一幸存的就是第3种，那么什么情况可以退契税？

一，售后工房退税

1.售后公房的契税，并不是按照全额买房的价格征收的，是以卖出公房的价格和买入商品房的价格的差额来进行征收的。

比如你把以前的公房买了一百万，而你买入了一百二十万的房子，你们你只要缴纳20万级别房子的契税就够了。

售后公房退税需要什么条件?

职工所购的公有额住房在上市出售前后的一年内，又新购入住房的，按新购住房支付款高于售房收入的差额缴纳契税，适用该政策的市民需要符合三个条件：

（一）售后公房是第一次上市交易，也就是说购买了售后公房的市民，再次将房屋出售的，不适用该政策；

（二）售后公房出售和买新房子的时间间隔前后不超过一年，具体以两个房屋买卖合同的签订时间为准；

（三）房屋的产权人为同一人，即售后公房的产权人和新房子的产权人是一个人。如果新房子的产权人比售后公房的产权人多，但只要售后公房的产权人是新房子产权人之一的，仍可以适用该政策。

市民办理抵扣契税时要带七项材料：

（１）新房购房合同；

（２）新房产权证；

（３）新房购房（全额）；

（４）新房契税完税证；

（５）原购公有住房购入材料（购房合同（白色封面的那种）、购买公有住房或公有住房出售价格计算表）；

（６）原购公有住房卖出材料（买卖合同、“市个人房屋出售”第四联（绿色）；

（７）身份怔、户口簿。上述材料都需原件和复印件。

售后公房退税流程是什么?

1、职工所购公有住房上市出售前后一年内，又新购入住房的，按新购住房支付款高于售房收入的差额缴纳契税。全额缴纳完毕新房子契税后，可以办理退契税的手续，先买后卖的话，购买者可以凭新房完税证明、产权证、已经售后公房的合同等材料申请退税。

2、具体的操作的方法上可分为以下两种：

一种是在办理新房子产权证缴纳契税时直接抵扣，如果是先卖后买，可以在过户交契税的时候直接抵扣；

另一种是全额缴纳完毕新房子契税，再办理退契税的手续，先买后卖的话，凭买新房的完税证明，产证，合同，已经售后公房的合同去申请退税，一般45天左右就可以办完，交易会开一张建行支票给你，你可以去兑现。

二，货币安置退税

动迁购房就比较复杂了，因为分货币安置和房屋置换两种方式，一般来说：货币安置，抵扣金额为拆迁协议上的动迁安置金额数，超出部分的税负由购房者自行支付。

而房屋置换不征收契税，如果在过程中被扣除的话，可以办理退还。

一、选择货币补偿的被征收人，在签订补偿安置协议之日起在市区购房，该房屋价款中与补偿金额（含选择货币补偿增加的补偿金额和住房困难补助补偿金额，下同）等额部分，免缴房屋契税。购房款超过拆迁补偿款的部分，按规定缴纳契税。

二、所需资料：

1、拆迁协议原件、复印件；

2、被拆迁房屋评估报告原件、复印件；

3、拆迁补偿资金核算单原件、复印件；

4、被拆迁房屋原产权证明复印件；

5、现购房资料；

6、购房人身份证明复印件；

7、税务机关要求提供的其它资料。

提示：办理货币补偿拆迁购房契税减免申请需本人到场签字确认。

三、在购房所在地的税务机关缴纳契税时提出减免契税申请。

以上就是购买房屋退契税的两种方式

03

房产税退税

上海房产税征收政策点击这里：22.10月！上海房产税最新政策！

一、房产税退税的条件：

1、持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一的住房的，暂免征收房产税；

2、持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本市暂时办法规定计算征收房产税，待持有居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税可以退还。

3、此外，待其持有居住证3年内积分达到标准分值120积，则可退还持有居住证期间已经缴纳的房产税。

二、退税资料：

1、房产证原件

2、缴税（房产税税单）

3、所有产权人身份证、未成年需要出生证和户口簿

4、上海市居住证

5、原来与现在的个人住房房产税认定通知单（变更房产税后窗口直接提供）

6、重新认定查询结果（变更房产税后窗口提供）

7、上海居住证有效情况满三年核查结果（变更房产税窗口提供）

8、缴纳房产税时提供或录入身份证号码人的银行卡

9、结婚证（离异的则需要提供离婚证和离婚协议）

10、税务部门要求提交的其他相关书面证明、及资料

三、办理流程及时间

第一阶段：房产税重新认定

1、带上上述材料，去窗口领取“房产税重新认定”的号，待叫号后上交所有材料，工作人员审核后，会给到房产税认定告知书，后续退税的详细列表。

2、拿到上述材料后，到窗口领号，申请住房信息查询，待工作人员材料检验完毕后会给房屋查询收据，约10个工作日出结果。

第二阶段：领取免征证明材料和退税（退税需准备银行卡和房产税缴纳发票或缴款书）

1、在规定的时间到不动产交易中心，带上告知书、查询申请表、查询收件收据，先领号受理后领取房产税免征通知书。

2、带上相关材料，去窗口申请退税，约3至5个月后，房产税就直接退还到银行卡内了。