除了稳，央企开发商的财报还有什么？

熬过这个冬天，但下一个春天在哪里。

数据显示，8月百强房企销售同比降幅小幅收窄，单月销售金额环比增长7.4%，同比下降37.8%，今年前8个月，百强房企累计销售金额同比下降了45.4％。

与此同时，市场需求端“买国企央企不买民企”的趋势似乎在加剧，2022年8月，国央企单月销售同比增长了16.5%，而民企单月销售同比下跌61.1%，二者的销售还在分化。

今年上半年，招商蛇口实现签约销售金额1188.3亿元，全口径销售排名上升至行业第6位；

华润置地实现签约额人民币1210.4亿元，同样顺利完成半年销售目标，并且首次进入行业TOP5；

中海实现销售合约额1385亿元，销售规模升至行业第四；

保利发展实现签约金额2102.21亿元，行业销售排名由2021年末的第四位提升至第二。

在今年3月的业绩发布会上，招商蛇口董事长许永军曾说：“2021年很难，2022年也不会轻松。”

但经历了上半年几乎已应出尽出的救市政策，从部分龙头房企的半年报可以看到，尽管市场仍存在不确定性，但业绩渐有回暖，市场整体的悲观情绪也正逐步修复。

于是，在寒气传遍了行业每个人后，房地产的下半场从“剩者为王”，开始向“胜者为王”过渡。

机构普遍看好随着购房者信心的逐渐恢复，在民营房企信用缺位的背景下，“招保中华”等央企开发商的销售情况将率先恢复。

以招商蛇口为例，在中报出炉后，机构研报指出，作为房地产央企龙头，销售韧性好于百强房企，财务稳健，融资成本极具优势，能够积极参与土地市场，下半年销售表现确定性强。

站在巨人肩膀上，以往多是稳健有余、风险可控但难免亮点不足，如今不仅扛住了去年至今的行业无差别下行，还大概率承接着接下来的行业复苏大盘，有一种长期主义，叫如今的央企其实比你还努力。

如果这个行业还有空间，会在哪里？

除了稳，这些房地产央企的财报里还透露了什么？

央企也在加速去化、开源节流

央企也没有舒适圈。

中海董事会主席颜建国表示过：“下半场不变的是房地产行业仍然是国民经济的支柱产业，问题是如何在分化的市场中寻找机会。”

华润置地董事会主席李欣也在中期业绩会时谈到此问题，“上半年虽然取得了不错的成绩，但我们清醒的认识到，行业仍处于格局重塑的关键阶段。”

招商蛇口2022年半年报也显示，上半年招商蛇口只有两个发力重点，一是“加速去化”，二是“开源节流”。

加速去化下，上半年招商蛇口有14个城市如上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明等，销售金额进入当地TOP10，截至6月末，招商蛇口累计完成全年3300亿元业绩销售的36%。

分析指出，根据历史数据，公司下半年业绩往往远超上半年，叠加需求刺激政策效果逐渐落地，凭借龙头央企的资质背景和优质土储资源，有望实现业绩企稳回升。

上半年，招商蛇口实现营业利润达575亿元，同比增长28.90％，归属于上市公司股东的净利润18.87亿元。但从盈利指标来看，受行业整体影响，招商蛇口毛利润和净利润同比下滑，依旧要面对增收不增利的压力。

承压是意料之内的，所以还要“开源节流”。

招商蛇口半年报指出，2022年上半年，公司双向发力，开发业务稳中有进，同时，非开发业务聚焦专业化与市场化，进一步深化转型发展。

在新形势下，招商蛇口的思路是推进“三个转变”落地。

“三个转变”所指的，一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；

二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；

三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

立稳，才能求进，这也是风浪过后这些大船的航行经验。

华润置地提出了十四五的“3+1”业务模式，李欣在中期业绩会上表示，“这是华润置地战胜当下困境的底气，未来不会发生方向性的调整，会一直长期坚定走下去。”

中海则是表示“进一步让长板更长的同时，中海将聚焦业务、聚焦市场、聚焦管理资源，从战略、组织、人才、机制、文化五个方面，持续加强优势。”

进击的央企们

2022年，谁还在买地？

中指研究院数据显示，2022年1-8月，TOP100房企拿地总额8816亿元，拿地规模同比下降53.3%，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为44.6%.

从新增货值来看，保利发展、华润置地、招商蛇口占据榜单前三位。2022年1-8月，保利发展以累计新增货值1528亿元占据榜单第一；华润置地和招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为1360亿元和1211亿元。

今年上半年，招商蛇口的投资管控进一步加强，策略是“区域聚焦、城市深耕”，资源获取聚焦在“强心30城”，深耕其中“6+10城”， 累计获取土地27宗，新增计容建面419.87万平方米，主要聚焦于上海、北京等一线城市及杭州、苏州等长三角核心城市。

在保利发展半年报中，提到的是聚焦城市深耕，保利锁定的38个核心城市中，上半年保利的拓展金额占比达到90%；而中海的投资策略，则一贯是“主流城市、主流地段”。

实际上，不只是上半年，截至8月末，这几家央企龙头又持续在上海、深圳等一线城市的集中供地中拿下了不少核心地块。

8月4日，深圳迎来今年的第二轮宅地集中供应，共16宗居住用地出让，最终，华润置地成为“最大赢家”，竞得四宗宅地，华润以外，招商蛇口也拍下了两宗地块。

而在上海今年的前两轮集中供地，招商蛇口首轮斩获四宗地块，二轮再拍得五宗地块，领跑上半年的上海土拍市场。

资料显示，自2017年招商蛇口制定了“重返上海”战略，其在上海的布局逐年加重，从2020年开始，招商蛇口已经是上海土地市场上的常客。此后，招商蛇口更是加速快跑，纵横上海滩，领先优势不断扩大下，2021年战略已升级为“重返上海心”。

除了公开市场拿地，央企的进击，还有收并购。

今年4月初，招商蛇口与长城资管、佳兆业签署战略合作协议。三方约定以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。

8月25日，上述战略合作落地，招商蛇口中标深圳龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务商，这个重量级城市更新项目，此前操盘开发商正是佳兆业。

8月31日晚间，招商蛇口发布公告称，为在华南区域城市更新领域建立战略合作关系，与广州富力地产股份有限公司签署《关于华南区域城市更新项目之战略合作框架协议》。

后续的签约仪式上，招商蛇口总经理蒋铁峰富力集团董事长兼总裁张力双双出席。富力方面称，此次战略合作将有助于其华南区域城市更新项目的价值释放，缓解流动资金压力。

而招商蛇口则通过这样的方式，一方面央企纾困民营房企，另一方面也锁定了深圳和广州两家“旧改之王”在各自总部城市优质的城市更新资源。

在今年的半年报中，招商蛇口也提到了，公司积极布局旧改，采取收购、合作及创新金融等模式，推进旧改差异化发展。

还有什么赛道？

这些年，头部房企都在寻找下一张王牌。

中报显示，2022年上半年，招商蛇口基本完成了持有业务“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，在持有业务投资发展与运营管理逻辑上形成管理闭环。

招商积余上半年实现营业收入56.46亿元，较上年同期增长18.16%，在管项目1803个，管理面积达3.01亿平方米。新拓展项目结构进一步向“高质量”优化，新签年度合同额15.95亿元，同比增长17%。

作为从蛇口工业区发展起来的传统央企，园区业务如今也是招商蛇口高质量综合发展的重要板块，目前已经布局覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家。

具体来看，集中商业是目前包括招商蛇口在内的多家头部央企着重打造的业务主赛道，也是上半年仍在出逆势成绩的赛道。

半年报显示，招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共29个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和重庆等16个城市。上半年，招商蛇口常熟首例滨湖文商旅体综合体常熟琴湖溪里招商率达100%，开业率达91%，开业首日客流破15万人次。

而中海上半年的商业项目加速入市，租金收入实现逆势增长，商业物业实现收入达人民币26.5亿元，同比增长6.2%。下半年，中海还有10个商业项目将投入运营。

华润置地更是不在话下。上半年购物中心零售额较去年同期增长7.0%至人民币541.1亿元，大幅优于市场平均水平，实现租金收入61.9亿元，实际同比增幅为14.2%。上半年，华润新开业6座购物中心，新开业购物中心平均出租率达88.6%。

下半年，华润置地计划新开7座购物中心，并在财报中写道，未来两三年，仍将是华润新建购物中心投入运营的高峰期。

时代在变，曾经单一的黄金赛道进入黑铁时代，企业都需要进化出一个更多元、也健康的复杂生态，其他房企的下半场，或许可以摸着这些头部央国企的路线过河。