SOHO中国出租率下跌，潘石屹7折处理卖不动？

撰文 / 张文静

编辑 / 田晏林

8月18日，SOHO中国公布了2022年半年报。数据显示，公司实现营收8.96亿元，同比增长11%，全部为租金收入；实现净利润1.906亿元，同比增长63%。《财经天下》周刊注意到，这也是该公司近年来第三次没有披露“物业销售收入”。

在过去多年里，SOHO中国的营收由租金收入和物业销售收入构成。从2021年起，SOHO中国的营收里只剩下了租金收入。也就是说，在最近一年半的时间里，潘石屹没卖出一分资产。

这是外界万万没想到的。在“卖身”黑石集团失败后，3月10日，潘石屹曾通过官微宣布拟销售3.2万平米京沪两地的部分物业，并喊话“七折甩卖降负债”。但几个月过去，SOHO中国的半年报里依然只有租金收入，这意味着潘石屹的“高调甩卖”尚未有实际业绩回报。

在业内人士看来，SOHO中国写字楼虽然造型独特，但内部结构、招商和管理水平众说纷纭。近日，《财经天下》周刊走访了位于北京核心区的某SOHO项目，里面1-4层为商业，零星分布着一些花店、外贸服装店、小吃、餐饮等店。

一位在此入驻多年的商户表示，这里的店铺在很多年前即由SOHO中国卖给了业主，商户与业主签约，由SOHO中国物业负责物业管理，但并不负责运营。

上述商户称，周边除了自带客户资源的多年入住的老商户外，一些店铺两个月一换，甚至有好几个月招不到租的情况。“这里没有运营。商户直接与各个业主谈合作，都是分散的，没有专业运营和统一规划，业态、定位混乱，人流聚集不起来。”

（图源/视觉中国）

打七折还卖不动？

“我们相信市场没有‘卖不出去的货，只有卖不出去的价’，所以决定血本甩卖。”今年3月10日，潘石屹宣布拟以七折价格销售京沪两地3.2万平方米物业，并明确表示该收入全部用于降负债，不会用于股票分红。

但如今五个月过去，“七折甩卖”资产进展如何，成为外界和投资者共同关注的话题。

据悉，SOHO中国出售的房源覆盖北京的银河SOHO、三里屯SOHO及上海SOHO中山广场等九个项目，包括办公、商业及公寓等类型。粗略估计，这批房源挂牌总价超10亿元。SOHO中国还在官微向投资者“吆喝”称，“这不失为一个捡漏的好机会。”

《财经天下》周刊在“SOHO公开租售平台”小程序上发现，相较于3月份上新的这9个项目，SOHO中国又新增了SOHO嘉盛中心、光华路SOHO两个项目资产的出售。不过，平台上各个项目具体待售房源数量及信息已有变更，截至目前，平台显示已售出的自持房源有27套。

有知情人称，因为这些签约、确认收帐已过了6月份，所以这些已售出的资产属于下半年业绩。SOHO中国亦向媒体表示，半年报未披露物业销售收入是因为尚未到会计准则要求的收入确认时点。

所以不出意外的话，在下一份公开的财报里，“物业销售收入”或许会重新出现。

此前，潘石屹不止一次说过中国楼市资金回报率低。“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率还不到3%，银行贷款资金成本超4%。即便拿到了地产行业几乎最低的资金成本，全年物业经营仍然亏损2%，这个生意怎么做？”

而现在，潘石屹更大的忧虑恐怕在于下滑的出租率。SOHO中国财报显示，截至上半年，公司租金收益均有增长，但投资物业平均出租率却下降至80%左右。要知道，在2020年之前，该公司的平均出租率长期维持在90%以上。

潘石屹曾公开宣称，SOHO中国有两个项目永远不能销售，一个是外滩SOHO，一个是望京SOHO。但半年时间里，望京SOHO出租率由76%下滑至71%，外滩SOHO则由91%下滑至84%。此外，去年几乎满租的古北SOHO，今年上半年的出租率也下滑至89%。

SOHO中国坦言，除丽泽SOHO外，北京、上海大部分自持项目的出租率均较2021年末出现了不同程度的下滑。

显然，在写字楼租赁市场普遍承压的上半年，潘石屹“包租公”的生意并不容易做。

财报显示，截至2022年6月30日，SOHO中国总借贷约167.3亿元，一年内到期约16.13亿元。此外，SOHO中国的流动负债超过流动资产约31.2亿元，限制性银行存款为8644万元，结构性银行存款约2.22亿元，现金及现金等价物约4.61亿元。

对此，除沟通融资及控制成本外，SOHO中国表示，将继续采取措施出售部分商业物业尾盘。

（SOHO中国董事长潘石屹。图源/视觉中国）

卖掉SOHO有多难？

2014年以来，SOHO中国就持续出售旗下资产，据媒体不完全统计，潘石屹夫妇已套现约300亿元。

2018年，潘石屹对外表示未来不再出售资产，但这番话在一年后就被其实际行动推翻。2019年，SOHO中国出售了13个办公物业项目，就连他最为看重的“八大金刚”项目也被摆上货架。

不断出售资产，也让潘石屹一直被“跑路”传言围绕。2021年，潘石屹计划将SOHO中国股权卖给美国规模最大的上市投资管理公司黑石集团，但随着交易的告吹，他又重新捡起“散售”杀手锏。

所谓散售，就是将办公楼分割为小面积，分散出售给个人或者机构。这种模式最大的优点就是销售回款快。潘石屹曾用卖西瓜的例子解释过这种模式，“把大楼看成一个西瓜，能买得起西瓜的人极少，但如果把西瓜切开卖，能买得起得人就会呈几何级数增长。”

10年前，靠着散售，潘石屹让SOHO中国成为中国商业地产的领军者；但眼下，SOHO中国在潘石屹看来，或许是一个想要赶紧摆脱的麻烦。

想要卖掉SOHO中国究竟有多难？

在“卖身”黑石计划被宣布暂停前，SOHO中国曾因涉及反垄断问题遭到相关部门调查。今年上半年，这笔已半路夭折的交易又牵出了该公司内部首席财务官倪葵阳涉“内幕交易”的风波。

在黑石收购SOHO中国的交易中，各类消息频出，SOHO中国股价随之频繁震荡，甚至出现40%的波动。因此，市场猜测，倪葵阳涉嫌的“股票内幕交易”正出于此。

而在潘石屹忙着卖资产还钱的时候，SOHO中国上半年又额外花了一笔1.15亿元的罚款支出。

今年3月，北京市市场监管局消息显示，SOHO中国旗下15家物业管理公司因加收电费等违法行为，被北京市多区市场监督管理局处罚，15家公司共被罚款1.15亿余元。

这并不是SOHO中国物业首次因多收电费被处罚。

在去年12月上海市市场监管局公布的处罚信息中，就已经出现了SOHO中国物业的身影，显示旗下7家分公司因涉嫌在负责终端用户（入驻用户）的电费代收代付过程中多收电费，为此被罚款金额共约8664万元。