期房太不靠谱，市区这些新盘现房销售！

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　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　日前，外地某自媒体在分析浙江楼市时，称温州“很多项目不好卖，都卖到了现房”。

　　从楼市的角度来讲，卖到现房不是什么好事，说明市场不好，或产品不受欢迎，开发商大概率会亏本。

　　从购房者角度来讲，尤其在当前形势下，能买现房却是一件天大的好事，所见即所得，比全新二手房省一笔税不说，更重要的是没风险。

　　鉴于此，商品房现房销售的呼声在民间很高，受郑州等城市出现的“停贷潮”影响，近期现房销售的呼声更高了。

　　那么，现在温州市区，真的像外地自媒体所称的那样，有那么多商品房卖成了现房？

　　我们捋一遍市场后，发现卖成现房的新盘并不多，原来是很多人想多了！

　　市区部分新交付楼盘均已售罄

　　从购房者角度来讲，他们所需要的现房，指的是仍有正常楼层房源剩余、可“从上到下”挑楼层的新盘，不包括那些只剩顶楼、低楼层、特殊楼层的新盘。

　　按上述标准，卖成现房的新盘只有凤毛麟角，与外地自媒体所称的“很多项目”有着极大的差距。

　　那么，如今温州市区还有哪些现房新盘，能让购房者可以有一定余地选房、买到心仪房源呢？我们不妨看看这些现房，都位于哪里，剩下哪些户型。

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　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　根据上述标准，我们挑选出4个新盘：万家花城、留香园、宸央、江山邑。

　　万家花城：

　　在已交付新盘中，剩余现房较多的是万家花城，还有313套房源可售，几乎涵盖所有面积段、户型。它位于鹿城区西片的林里板块，是一个山地住宅项目，由多层洋房、联排、叠墅等产品类型，建筑面积约100-210㎡，均价约15000元/㎡，但不同类型产品间存在较大的价差。

　　万家花城由滨江开发，品质较高，也打造了温州少有的低密度产品。但是，由于该盘所在的林里板块位于山上，不仅周边生活配套缺失，而且与核心城区有些脱节，快速交通体系尚未完全建成，再加上山脚下环境一般，所以销售节奏一直较慢。

　　万家花城实景

　　留香园：

　　位于龙湾区蒲州街道机场大道沿线，尚有57套房源在售，仅有约139㎡户型。整盘均价约28000元/㎡，但剩余房源原价大多略高于均价。

　　该盘由绿城开发，品质较高，但由于该地块在2018年上半年那一波土拍小高潮时竞得，从而开盘价也略高于周边同类新盘（江景房除外）。同时，目前周边生活配套相对缺失，但随着其他新盘陆续交付，预计会有所改善。

　　留香园实景

　　宸央：

　　位于鹿城区垟儿路，是真正的老城区、市中心地段。该小区刚刚交付，由高层、叠墅组成。

　　该盘剩余房源16套，其中4套位于高层，为顶楼、低楼层，属于正常现象。叠墅产品还剩12套，虽然数量不多，但占了一定比例，购房者选择余地较大。

　　这些叠墅产品建筑面积约165-210㎡，均价近60000元/㎡，比高层住宅近40000元/㎡贵了不少，不少房源总价都要近千万。

　　近千万的总价，但周边被“老破小”环绕，再加上小区规模小、施展空间、豪宅配置有限等原因，被剩下了。

　　宸央洋房实景

　　江山邑：

　　江山邑位于鹿城区七都岛，该盘开盘较早，也比较“佛系”，如今仅剩22套，其中21套为建筑面积约195㎡的房源，占比不大，已属于尾盘。

　　不过，剩下的户型都位于东西边间，且有正常楼层可挑选，甚至西边间克服了楼幢东南朝向、下午没日照的弊端，甚至还有一定的景观视野，因此购房者仍有挑选余地。

　　江山邑整盘均价约21800元/㎡，与如今七都岛北片二手房价相比，算便宜。但是，由于这些房源面积段较大，总价还是不低。

　　华侨花园、江山邑实景

　　可以看出，温州市区似乎只有这4个新盘卖成了现房，甚至有3个还无法挑选面积段，完全谈不上“去化依旧非常差”。除上述4个项目外，暂且没有找到其他现房新盘，若有遗漏欢迎读者补充。

　　总体来讲，目前的温州，离现房时代，还很远。

　　注：以上数据来自市房地产市场信息网，数据截至2022年8月13日12时。

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　　为什么是上述项目卖成了现房？各有各的原因，包括拿地贵、定位不准、售价过高等。除万家花城有一部分建筑面积约100㎡的洋房外，均为改善型、高端房源。

　　不过，现在温州市区现房不多，不代表接下来现房不多。

　　一方面，2018年下半年以来温州土地出让增加，新房越来越多，购房者选择余地越来越大。

　　另一方面，2020年至去年上半年地价走高，导致房价随之走高，市场下行后购房者难以接受。

　　往年，哪怕一些新盘开盘时卖得很差，都能靠时间解决问题，基本上都能在交付前基本卖掉，几乎不会出现大量现房销售的现象。

　　然而如今，不少2020年之后拿地的新盘，如今已结顶，甚至进入外立面施工阶段，称得上是准现房。其中，不少准现房销售情况不太好，大量房源剩余，购房者观望情绪较重，或许明后年交付时会剩下一些现房。

　　因此，如果市场没有明显好转，温州市区明后年不排除出行大量商品房现房销售的可能性。倘若温州真的进入了现房时代，将对周边的二手房造成严重冲击。

　　老城区个别小新盘已外立面施工，还剩200多套在售

　　然而，即便真的出现大量现房销售，不代表所有购房者都能随心所欲地挑选现房。不同地段、不同类型、不同价格区间的新盘、房源，销售情况各不相同，甚至两极分化。

　　从目前各大新盘的销售情况来看，除龙湾永强片、瓯江口、瓯海三溪片、鹿城林里外，市区中部（含鹿城城西、瓯海南湖、龙湾蒲州等）很难买到价格合适的刚需期房，现房就更不用想了。

　　因此，若市区中部接下来有刚需新房，只要价格合适、没有太大的硬伤，有需求就抓紧下手，不要幻想现房。

　　相比较之下，改善型房源，尤其是建筑面积约120-140㎡，是当前相对最难去化的面积段。当前想要买这个面积段的购房者，只要不急住、没有特殊需求、市场没好转，还真可以等到现房再看看。

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　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　不管未来它们是否会卖成现房，如今这些库存商品房，已对市场预期、房企拿地等造成了一系列影响。那么如今，去库存已成各大新盘、房企的首要任务。通过降价，推动以价换量，已成为不少房企采取的做法，不过效果各有不同。

　　其中，一些降价比较狠的新盘，把首改的总价降到刚需的总价，从“2字头”降成“1字头”，让原本观望中的购房者感到了“价格底”甚至“未来可能涨”的心理预期，又担心“过时不候”，在购房者增加、房源减少的氛围之下，从而被打动、出手购房，推动了库存去化。

　　但是，也有一些新盘仅仅是送车位、返现，难以打动购房者，反而让购房者继续观望。部分新盘所承诺的优惠，在规定时间内没有兑现，也影响了其他购房者的选择。

　　老城区个别小新盘已外立面施工，还剩200多套在售

　　当然，这些大力去库存的新盘，即便实景已非常接近现房了，只要尚未交付，都还是准现房，与现房仍有本质区别。

　　虽然当前市区几乎没有新盘烂尾，但是最近也有多个新盘，因种种原因而延期交付，甚至在交付前1天通知延期，还有延期了约2年的，购房者无法准时收房。

　　另外，有关部门、地方国企也有可能通过收购部分在售房源，助力去库存。这些被收购的房源，或将作为保障房、廉租房、安置房、人才公寓等。除人才公寓外，其余类型房源对所在新盘其他业主来讲，或是利空。

　　至于购房者呼声很高的取消预售证、改为现房销售制度，或许长期看会实现，但在短期内可能性极低，购房者想要买新房，还将以期房为主。想买现房，很可能还是那些被人家挑剩下的房子。