益祥资本合伙人张心楚走访中原建业，深入探讨政府代建业务发展

作者 编辑| 叶林旗

8月5日，益祥资本合伙人张心楚先生拜访中原建业，中原建业首席执行官马晓腾先生热情接待。

双方针对政府代建业务未来发展及前景展开深入的探讨，并就后续在政府代建业务方面的合作及品牌效应进行深度沟通。

作为中部区域最大的房地产代建企业，中原建业于2021年5月31日在港交所挂牌上市。近年来，中原建业在深耕河南主战场外，开始发力省外大中原区域，以促进省外业务实现更大突破，形成了以郑州为中心，覆盖周边500公里范围内大中原地区的业务布局。

截至2021年底，中原建业在管项目261个，在管项目建筑面积约3097.4万平方米，在管项目已覆盖全国119个市县，项目储备丰富。

此前，益祥资本作为中原建业的基石投资人参与投资。本次交流将进一步加强双方在政府代建市场及业务上的深度合作。

近年来，国家对房地产管控力度逐渐加强，今年两会也延续了“房住不炒”的基调，房地产行业从增量阶段步入存量阶段，企业野蛮生长进入尾声，不少具有危机感的房企早已踏上了转型之路。而轻资产发展也成为众多房企转型的方向，如主要承接代建业务的中原建业，以“全流程精细化”管理为抓手，不断提升自身基础管理能力，丰富业务模式，致力提升产品力及服务力，持续打造核心竞争力，正在成为引领代建行业发展的企业标杆。

今天，本文就来讲一讲政府代建这个行业。

什么是政府代建

代建制最早起源于美国的建设经理制（CM制），由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利，这种开发模式更类似于目前国内的商业代建。

而我国的代建制及业务发展，则是从帮助政府项目代建开始的，后续伴随房地产开发市场不断扩大，代建业务才开始从最初的政府市政工程逐渐扩大到商品房建设等领域。

《国务院关于投资体制改革的决定》对政府代建做了解释。其规定，政府代建即政府投资项目通过招标的方式，选择专业化的项目管理公司负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的项目管理模式。其中，政府投资建设项目是指政府财政性建设资金以及政府融资性建设资金安排投资的非经营性的公益性建设项目和基础性建设项目。

政府代建发展历程

我国的代建制发展至今已有近 30 年的历史，回顾其发展历程，陆续经历了改革试行初期，业务探索期和快速发展期三个阶段。

◆1993年，代建模式在国内首次尝试，厦门率先开始对市级财政性投融资项目进行委托代建试点，并逐渐形成了专业化代建管理的“厦门模式”。

◆2002年，国家开始组织有关部门对《政府投资项目管理方式改革》进行课题研究，为全国试点做调研准备，代建模式正式进入国家战略层面。此后，北京、深圳、贵州等地开始就一些项目进行代建制建设试点工程。

◆2004年，国务院正式出台《关于投资体制改革的决定》，明确提出代建制管理模式，并规定在全国范围对非经营性政府投资项目实行代建制，标志着政府代建已基本形成成熟体系，政府代建模式开始在全国范围内铺开。

政府代建发展的同时，民间对代建模式的探索也在持续进行，代建开始逐渐走向市场化和专业化。尤其2010年开始，代建行业迅猛发展，越来越多的房企嗅到代建行业的红利，投身于这一“蓝海”市场。

政府代建的市场参与者

现阶段的政府代建模式主要有政府指定专业代建公司模式、组建政府专业管理机构模式和市场竞争代建模式三种。

◆ 政府指定专业代建公司模式

是指由政府指定若干家具备较强经济实力的国有建设公司、咨询公司或项目管理公司，对指定项目实行代理建设；或是通过确定短名单、有限选定代建机构的方式，按企业经营管理。

◆ 组建政府专业管理机构模式

即政府组建常设的事业单位性质的建设管理机构——代建中心，如深圳的建设工务局，将政府全额或部分直接投资的党政机关、教、科、文、卫、体等社会事业建设项目由政府授权、委托代建中心进行建设管理的模式。这种模式主要分布在深圳，珠海及安徽等地。

◆ 市场竞争代建模式

由政府设立准入条件，按市场竞争原则，批准若干家具有较强经济和技术实力、有良好建设管理业绩并可承担投资风险的项目管理公司参与项目代建的竞争，由政府通过公开招标择优选取。采用这种模式的有北京市和重庆市。

政府指定专业代建公司和组建政府专业管理机构这两种模式进入壁垒较高，不在指定名单上的代建公司很难进入这部分市场。而市场竞争代建模式的进入壁垒相对较低，代建项目的运作也更倾向市场化运作方式。

整个政府代建市场主要有三类参与者，分别是政府、代建商、百姓。对代建商而言，政府是客户，百姓是用户。要想让客户满意，就要让用户满意。以安置房为例，用户大多是城市的低收入人群、城市化进程中的拆迁户等等，在设计、建造的过程中就要充分考虑到这部分群体对住房的偏好、一些生活场景上的特殊需求等。

政府代建发展前景

近年来，商业代建行业新签约项目个数和面积正呈现爆发式增长，品牌房企纷纷进军代建领域。中国指数研究院根据“中国房地产中长期发展动态模型”预计，未来5年代建行业市场规模占比将以年均21.3%的速度高速增长，渗透率将从2021年的4.8%大幅提升至2025年的12.5%；而目前欧美代建模式的渗透率已达20%以上，未来代建市场至少还有4-5倍的发展空间。

目前，头部房地产集团尚未大批量体系化、规模化发展代建业务，行业竞争或将加剧。在未来竞争中，品牌力强的代建服务商有望为客户提供更多溢价空间、信用资质和综合服务能力（包括多品类项目的建设管理能力和后期运营能力），突出的企业有望在多层次住房产品供给和多维度开发运营资本供给的新模式转型中捕捉更广泛的业务机会。

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