青浦新城的房价，为什么五年不涨？

近些年的楼市有个铁律：

楼市最火热的时期，套的人最多；

楼市最火热的板块，套的时间最久。

比如本轮周期最火热的2021年1月份，创造了最高交易量，同时也是房价最高点。

大量用户在观望市场，然后在房价最高点出手。

套牢大家很久的区域之前盘点过不少，今天聊聊青浦新城。

01

青浦新城套牢史

青浦新城最火热的时间段是2016-2017年。

松江新城、嘉定新城曾经喧嚣一时，年度新房供应量高达1.5万套以上，2016年后基本都降低到5000套以下

2016年，松江嘉定熄火，奉贤还没发力，临港陷入烂尾，只有青浦新城一枝独秀。

当时17号线（当时尚未通车）沿线新房不断，从汇金路站到淀山湖大道站，遍地都是塔吊。

为了配合新房销售，各路媒体集中盘点青浦在建规划，数量、能级都令人咋舌：

百老汇项目、

上海华为研发基地、

乐高乐园、

上海远大健康城、

青浦世界外国语学校、

青浦万达茂、

元祖梦世界、

联美集团商办综合体、

重固镇新型城镇化建设、

沪苏湖高铁、

汇金路站宝龙广场、

朱家角站打造升级版中国硅谷、

淀山湖大道站北侧综合体东渡悦来城、

青浦站青浦绿地中心、

蟠龙古镇、

UNICITY万科天空、

漕盈路站富绅商业中心、

国家会展中心、

总长约14.3公里的有轨电车、

人工河道、

淀山湖国际湖区、

青西郊野公园、

崧泽高架、

环城水系治理工程、

青浦区体育文化中心建设……

这要全部建成了，青浦还不直接起飞？于是全市目光开始投向青浦。

而且17号线无缝衔接2号线，中山公园、静安寺、南京西路甚至陆家嘴的客户源源不断的导入青浦。

后来的故事大家都知道，套牢了四五年。

2017年至今，青浦新城大部分小区涨幅仅10%左右，计入通货膨胀，妥妥的亏损。

当然还有一些更不幸运的业主，直接账面亏损。

现在五大新城大力开发，青浦新城不断有新房上市，联动价4.4-4.5万左右，短期二手房不用指望涨起来。

2017年买入青浦新城的业主，你们要做好再套几年的准备。

如果2017年你没有被青浦规划震撼到，而是选择了不温不火的嘉定，结果就好得多。

嘉定新城绝大多数小区涨幅都在30%以上，虽然与市区比不了，跑赢通胀问题不大。

如果你眼光足够好，2017年选择了南翔，现在已经与五大新城拉开相当差距。

当然青浦新城从来都不是最火热的板块，自然也不是套的最深——有的是比青浦新城更惨的案例。

02

青浦规划落空史

青浦新城客户被套住，最表面的原因就是被那些规划骗了。

那些规划有些能级被高估、有些后面烂尾、有些直接作废。

百老汇项目-尚未建成

上海华为研发基地-尚未建成

乐高乐园-作废

上海远大健康城-莆田系医院

青浦世界外国语学校-建成

青浦万达茂-建成，比较冷清

元祖梦世界-建成，比较冷清

联美集团商办综合体-尚未建成

重固镇新型城镇化建设-尚未建成

沪苏湖高铁-作废

汇金路站宝龙广场-建成

朱家角站打造升级版中国硅谷-不太懂

淀山湖大道站东渡悦来城-建成

青浦站青浦绿地中心-建成

蟠龙古镇-尚未建成

UNICITY万科天空-尚未建成

漕盈路站富绅商业中心-建成

国家会展中心-建成

总长约14.3公里的有轨电车-作废

人工河道-作废

淀山湖国际湖区-不太懂

青西郊野公园-没看到

崧泽高架-尚未建成

环城水系治理工程-不太懂

青浦区体育文化中心建设—不太懂

最重要的配套，沪苏湖高铁被松江抢走；百老汇、联美项目应该2020年建成；中国硅谷没下文。

直接导致目前青浦新城的生活便利度尚不如松江、嘉定。

松江有中央公园、有第一人民医院、有上海第三大站松江南站，嘉定有远香湖、网红图书馆，青浦只是多了几个商场。

大家希望落空，房价自然一蹶不振。而且期望值越高，摔得越惨。

为什么泰禾红桥实现了账面亏损？因为这里不仅没有新的配套，原来说的道路打通都没做到。

泰禾红桥这里到地铁站要绕路，步行距离2公里以上，根本算不上地铁房。

但是卖房时销售讲汇金路以后打通，直接到小区门口，乘地铁不用再绕路了。

4、5年过去了，完全没有动工痕迹。地铁房源昌幸福里卖到4.7万，非地铁房只能降价到4万出售。

规划没有落地其实还有解决方案，安安心心的当个睡城不也蛮好的？

不幸的是，青浦新城连市区的睡城也当不了——南京西路、陆家嘴的朋友拿到房子后发现这房子根本不能住。

虽说17号线可以连通2号线，地铁一小时多一点，其实计入步行时间、候车时间、换乘时间，经常需要一小时四十分钟才到公司。

路上稍微一耽搁，来回通勤就达到4个小时，超出了生理极限。

既然不去住，只能出租掉，拿租金在市区租房住，却发现青浦新城租金真的很低。

这个房租，在市区只能找得到“老公房”。

所以不少朋友开始抛售，加预算选择近郊定居。一个人这样想没问题，人一多就造成了碾压。

青浦新城各小区的二手房挂牌量、出租房源挂牌量，在五大新城中几乎最高。

而且前面提到过，青浦新城2016-2017年新房供应量较大，现在集中交付，库存量居高不下。

03

青浦新城未来时

当然更深层次的原因，是青浦新城发展水平的滞后。

2021年3月19日，官方提出要将五个新城打造成“独立的综合性节点城市”。

关键词是“独立”、“综合”，将来要摆脱对市区的依赖，南京西路、陆家嘴的客户过不来没关系，我们靠自身托起市场。

其实五大新城离市区普遍30公里以上，指望市区带动本身也不太现实。

新城的内生发展无非两条路径：

打造一个规模化的中央商务区，通过商业氛围的营造，吸收商业、服务业，以及部分自由职业者。

打造一些产业集群，吸收不适合市区发展的2.5产业或者第二产业。

两条路青浦新城都不太顺利。

在郊区打造CBD的想法由来已久，然而成功案例却不多。最早提出的是南翔，现在只留下一堆酒店式公寓和一个烂尾的商场。

松江新城也没有摆脱这个魔咒，原定的商办用地不少改为了酒店式公寓，2015、2015年集中上市，其中就包含地标万达广场。

松江顺利建成的更多的是一些公建配套，比如松江中央公园、泰晤士小镇、第一人民医院，当然还有大名鼎鼎的大学城。

造成的结果就是，松江新城更多的是一个宜居新城，商务氛围并不浓厚。

后来嘉定新城吸收了松江经验，围绕远香湖集中打造了多所地标，希望能够建设成真正的CBD。

略嫌冷清的嘉定新城

只是后来城市化速度放缓，嘉定新城建设了一半，不过格局尚在，如果不嫌冷清，在这里工作、定居皆可。

青浦新城就没这么走运。

青浦新城原定的中心是夏阳湖附近，这里建设了不少图书馆、博物馆、皇冠假日酒店等公建配套，不过整体格局太小。

2016年后进入集中开发，17号线也开始动工，青浦只好另立中心。

不过这个中心区域一直悬而未决，这些年就只是不停的开发住宅小区，核心区建设一直没有动静。

直到2021年初，青浦新城核心建设区才正式官宣；

直到2022年6月30日，青浦新城核心区建设方案才出台。

松江新城虽说有一些遗憾，却最为成熟；嘉定新城只开发了一半，却做到了初步产城融合；青浦新城，这才刚找到方向。

所以房价被松江、嘉定拉开，情有可原。

当然还是那句话，郊区建CBD本身也是风险极高的事情，五大新城这样的地方还是需要依靠“产业园区”这样的郊区业态。

目前各路产业园主要抢夺的蛋糕是“战略性新兴产业”，以新能源、高端装备、生物医药为代表。

而这些产业，恰好是青浦的薄弱项。

2021年青浦战略性新兴产业产值429.42亿元，松江却高达2750亿元。

青浦的优势是第三产业。

第三产业中，部分来源于房地产业的发达，这部分可持续性并不强，也没有带来太多的实际就业。

另一部分来自于西虹桥，这里近些年导入了一些优质企业，马上中核总部也要搬过来。

不过西虹桥对青浦新城的带动相当有限，更像是独立发展区域——西虹桥人家跟市区一体。

所以青浦新城实际能够得到的产业，依旧是青浦工业区，依旧是相对落后的第二产业。

产业不发达，当地楼市自然缺乏购买力，房价远远的跑输松江、嘉定也就非常正常。

现在奉贤新城二手房成交价已经达到4万，青浦新城再不努力可能会被奉贤超过。

不过好在青浦终于找到了方向，核心商务区建设方案已经确定。

青浦新城核心区建设方案

2022年6月30日公布了青浦中央商务区建设方案，这里将建设10余栋50-100米办公大楼，将有效的改变青浦新城缺乏商业中心的困境。

不仅如此，围绕着“青浦CBD”，分布着氢能产业园、人工智能产业园、生物医药产业园、综合保税区、电子信息产业园等五大产业集群（分别对应上图1-5）。

将来这里不仅有第三产业，战略性新兴产业也将取得突破。

现在五大新城要发展为“独立的综合性节点城市”，其实定位越来越像环沪的县城，在产业发展上难免会形成竞争。

为了配合产业、人口导入，五大新城不断放松落户，让我们看到一些希望。

希望青浦新城这次新的规划能完整落地，缩小与松江、嘉定的差距。

以上为正文

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