苏州买房，到底该买哪里比较好？

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，在苏州工作几年了，近来有结婚打算，家里也支持在苏州买房，但楼市小白，首次买房不知道该买哪里会比较好呢？最好能够保值增值

苏叔：你好，苏州这个城市很有价值，但楼市却并非如此。这两年来，苏州的楼市形势，主要经历了3个阶段：普涨、回调、平稳。比如吴中尹山湖，在2018年3月起增长较快，2019年8月价格开始降，后期趋于平稳。苏州现在是中国楼市政策最严苛的二线城市，落户门槛最高的二线城市，2套首付比例最高的城市，限购限售可谓是相当严格。因为限价政策苏州每个区域的价差并不大，核心区和乡镇板块的价格相差只有一倍左右。面对这样的情况，建议刚需置业者要理清主次，根据资产预算购房，盯紧已经成熟的核心板块，紧盯品质板块里的品质住宅。具体详见知识星球内部资料《苏叔苏州买房十大顶级思维》

提问：苏叔，你好，最近一个月苏州二手房次新小区踩盘情况， 1.急售房源并不多，消化速度以一周时间为主，资产价格坚挺。2.房东大多存在近七成抵押贷无法结清 3.房源销售价格以买入价+3年利息平出为主 4.价格为小区均价的九折左右，谈判过程中房东不愿让步。请问：1.投资性购房现在是买入的时机吗？还是等下半年或明年再说 2.小区均价的九折房源是否可以购买？

苏叔：你好，从你看房的总结来看，你对房产投资还没有入门。

1)高质量的选房，和标的的去化周期，并没有特别直接的联系。

没错，房东不领行情、低于市场价挂牌出售的正常干净房子，当然会非常受欢迎，被长期盯梢小区的自住型买家第一时间秒走，但这并不代表他们就总能买到最好的房子和最便宜的价格。

因为，真的好房子，大多数时候就是会挂一个高于小区成交均价的价格。

而自住型买家绝大多数是对价格体系没有绝对清晰认知的(但其实不少自住型买家，比普通业余到处都看投资型买家，还是更熟悉小区)，他们对于一套看起来高于成交均价，但其实真的物有所值甚至物超所值的房子，并不一定能第一时间认知到价值，并在还价空间不大的前提下，果断做出买入的决定。

而且，自住型买家会做一件很傻的事情：等待所谓的“好的买入时机”。

殊不知，长期（踏空）风险就是短期风险，如果你认为三年后会涨，最佳买入时机绝不是两年零11个月以后或者两年零9个月以后，而是现在。

哪怕最坏情况，整整三年的(扣除租金机会成本后的)资金成本，也不过10%左右，和一轮行情的总体平均涨幅相比，根本微不足道可以忽略。

整天叫嚷着“苏州三年没涨，你的感想如何，站岗滋味好吗”的低智人群，可以直接拉黑了，他们这辈子赚不到什么钱的。

微观层面，市场并不总是那么“有效”，从而给真正专业的买家还是留下了一定的机会。

2) “房东大多存在近七成抵押贷无法结清”，意味着你关注的都是高风险房源，也只有这样的房源，能提供“低于小区均价10%”的价格。

这10%中，可能还有不少是本身位置、楼层、房型、装修、税费、嫌恶设施等折损导致的。

不怎么看正常低债务的房源，说明选房的目标比较偏门，会错过很多各方面属性优秀，只是挂牌价“看起来”没什么折扣的真正好房子。

3) 小区均价的9折，要看是挂牌均价还是实际成交均价。

两者之间，本来就会有5%左右的差异。

因为大多数房源本来挂牌价格就是有点虚高的，任何时候真正诚意卖的房源，每个小区就那么几套，我们也只会去看那么几套，其他根本看都不看的。

而且，这个所谓的9折，恐怕还有不少是债务（意味着交易风险）、折损所带来的。

真的一套套去剖析，恐怕绝大多数都并没有什么折扣。

4) 真实世界里，买一套各方面没什么缺陷、保值增值属性强大、未来好租好卖的真正好房子，价格从来都是非常难谈的，折扣从来都是几乎没有的。

我们不是巴菲特，不会一次买货就买几个亿几十个亿，买的也不是垃圾淘汰货，反而是精挑细选的白菜心上等A级好货，房东也不是傻子，卖几百上千万的房子不是卖白菜，你凭什么要求人家给你一个只买一件的零售客户打折呢？

如今互联网如此发达，信息如此泛滥，还指望在房地产这种大宗交易里找傻子交易对手方，只能认为是一种行为艺术。

而对于那种买房动不动张口就要7折，卖房挂130%“市梦价”的主，必须要尊称一句——人民艺术家

提问：苏叔，你好，准备在姑苏区置业，有一个孩子，考虑到学区，想了解下区内各个板块的房价涨跌情况，同时房子又得兼顾自住，以后可能还会置换，所以请问姑苏区各个区域具体情况如何？学区如何？适合刚需吗？

苏叔：你好，姑苏区的学区房涨跌情况，分区域来看：1.平江新城，与去年相比，房价下跌，一方面，是老城区，吸引力一般，发展潜力有限，另一方面，区域内新房配套较差，建议考虑区域内次新的小户型二手房。2.沧浪新城，与去年相比，房价下跌，问题在于户型老旧，城市已定型，不过区域内的小三房可以考虑，不建议买大三房。3.金阊新城，房价相比去年下跌，价格便宜，适合刚需上车。4.双塔，跌幅明显，是大涨后回归正常区间，建议考虑区域内小户型低总价房源。5.胥江，房价上涨，环境良好但学区一般，建议考虑次新房或小户型房子。6.友新，同比去年上涨，建议考虑两房或三房，不建议买大户型。7.彩香/留园，同比去年上涨，配套完善，学区一般，适合刚需，不建议改善群体选择。8.南门，相比去年下跌，振华学区房下降明显，其他小区则价格稳定。9.娄门/相门，房价下跌，建议预算有限的刚改考虑景范和平江的学区房。10.葑门，同比去年下跌，整体吸引力一般，刚需可以选择。